Zinshäuser: Hausversorger

Schnellen Schrittes eilt Günter Kerbler in der Wiener Innenstadt auf das Restaurant Novelli zu. Er ist spät dran. Dennoch dreht er sich immer wieder um, bleibt kurz stehen, blickt auf das Gründerzeithaus Ecke Bognergasse und Tuchlauben mit reich strukturierter Fassade, ausladenden Erkern und murmelt ehrfurchtsvoll: „Eine Prachthütten, ein fantastisches Haus.“ Kerblers Bewunderung hat zwei gute Gründe: Zum einen zählt das Haus tatsächlich zu den wohl schönsten Exemplaren in der Wiener Innenstadt – und zum anderen wurde Kerbler vor Kurzem sein Besitzer.

Der Zinshausmarkt ist – dank Inflation und mäßigem Zinsniveau – wieder interessant geworden. Aber nicht nur für Profis wie Kerbler, der mit seiner Conwert AG zu den ganz Großen in diesem Bereich zählt. Auch für Private ist der Erwerb eines ganzen Zinshauses wieder eine lohnende Sache – wie die Nachfrage zeigt.

„Wer ein schönes Sümmchen Geld am Sparbuch hat, sei es durch Erbschaft oder Abfertigung, ist sicherlich gut beraten, in ein Zinshaus zu investieren. Ein Haus steigt im Wert, während das Vermögen auf der Bank weitgehend gleich bleibt“, argumentiert Manfred Nimführ, Geschäftsführer von Nimführ Immobilien in Salzburg. Wilhelm Filanowski, Zinshausexperte bei Colliers International, kennt gute Gründe, warum immer mehr Wohlhabende nicht nur in eine Vorsorgewohnung investieren, sondern oft gleich das ganze Haus erstehen: „Durch die New-Economy-Blase haben viele Anleger eine Menge Geld mit Aktien verloren. Eine Immobilie hingegen hält immer ihren Wert. Das erklärt auch den Run auf Zinshäuser, die seit einigen Jahren verstärkt nachgefragt werden.“ Dennoch scheiden sich über die derzeitige Marktsituation die Geister. Während Klaus Bischof, Geschäftsführer von iBi Bischof Immobilien, die Nachfrage deutlich höher einschätzt als das momentane Angebot, stellt sich die Situation für Filanowski eher umgekehrt dar. Allerdings spricht Letzterer vor allem von Häusern in eher schlechtem Allgemeinzustand, von denen es tatsächlich ein Überangebot zu verhältnismäßig günstigen Preisen gibt, während man für die raren, topsanierten Häuser deutlich mehr berappen muss.

Gute Wertanlage. Doch worauf kommt es generell an, wenn man ein Zinshaus kaufen möchte? „Wie bei jeder anderen Immobilie auch gibt es bei diesen Objekten die drei altbekannten Kriterien, die man berücksichtigen muss: Lage, Lage und nochmals die Lage“, so Bischof. Im Hinblick darauf ist die Auswahl passender Objekte bereits stark eingeschränkt. Der klassische Zinshausmarkt mit Häusern, die um die Jahrhundertwende erbaut wurden, befindet sich aufgrund der historischen Strukturen fast ausschließlich in Wien. Als Reichshauptstadt der Monarchie zog die Großstadt Arbeiter aus allen Teilen des Habsburgerreiches an. Für diese mussten zahlreiche Unterkünfte geschaffen werden. Ähnliche Strukturen, allerdings in sehr viel kleinerem Ausmaß, gab es sonst nur in Graz, Salzburg und Linz.

Der Gürtel, der in Wien die inneren und äußeren Bezirke trennt, galt lange Zeit als magische Grenze am Zinshaussektor. Für Stefan Brezovich, Vorstand der Österreichischen Realitäten Aktiengesellschaft (ÖRAG), ist diese Vorstellung im Wandel begriffen: „Waren lange Zeit nur die Gegenden innerhalb des Gürtels gefragt, drängt der Markt nun auch nach außen. Der Grund ist simpel: In den Innenbezirken werden die heiß begehrten repräsentativen Stilaltbauten kaum mehr zum Verkauf angeboten.“ Allerdings, so gibt Conwert-Chef Kerbler zu bedenken, ist die Bausubstanz der Häuser in den Außenbezirken nicht unbedingt die beste: „Die ehemaligen Arbeiterquartiere wurden oft mit sehr billigen Materialien errichtet. Die stehen hundert Jahre und fallen jetzt allmählich in sich zusammen.“

Happige Preise. Potenzielle Käufer finden allerdings auch in den bisher wenig nachgefragten Bezirken von Meidling über Rudolfsheim bis nach Hernals durchaus auch Schmuckstücke, in die es sich zu investieren lohnt. Kerbler rät, die Bausubstanz auf Herz und Nieren zu prüfen, und empfiehlt, bei Altbauten zuzuschlagen, die zwischen 1910 und 1915 erbaut wurden. „Die Häuser sind architektonisch wertvoll, gleichzeitig verfügen bereits viele über einen Aufzug. Das spart Investitionskosten. Wurde für deren Bau bereits Stahlbeton verwendet, ist das ein weiteres Qualitätskriterium“, erläutert der Zinshausexperte.

In Salzburg ist der Markt für Zinshäuser äußerst klein. Begehrt sind fast ausschließlich die bis zu zweihundert Jahre alten Häuser um die Getreidegasse oder im Andräviertel, in Aigen oder Parsch. In Graz hingegen werden Interessenten vornehmlich in Geidorf, am linken Murufer oder auch am Ruckerlberg fündig.

Die Preise in Wien und den Landeshauptstädten unterscheiden sich nur unwesentlich voneinander. Wer unter die Hausherren gehen möchte, muss – abhängig vom Zustand des Hauses, Jahresmieterträgen und möglichen Renditen – mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 1000 Euro pro Quadratmeter für ein Haus in gutem Zustand rechnen. Spitzenwerte außer Konkurrenz erzielt Wiens prestigeträchtiger erster Bezirk: Käufer, die hier zuschlagen, müssen bis zu 3500 Euro pro Quadratmeter hinblättern.

Diese Preise werden oft nicht mehr in Hinblick auf mögliche Renditen, sondern aus Liebhaberei bezahlt. „In Salzburgs Innenstadt sind die Kaufpreise teilweise sogar höher als in Wien“, weiß Theodor Lackinger, Geschäftsführer des Zinshausspezialisten Perconsult. Auch die durchschnittlichen Renditen sind im Fall einer Vermietung besser. Während man in der Wiener Innenstadt mit Glück auf 2,5 Prozent Rendite kommt und innerhalb guter städtischer Lagen in der Bundeshauptstadt zwischen vier und sechs Prozent drin sind, können Salzburger Makler wie Manfred Nimführ ein Objekt, das weniger als fünf bis sechs Prozent Rendite abwirft, kaum an den Kunden bringen.

Um eine ordentliche Rendite zu erzielen, sollte man den Kaufpreis für ein Zinshaus nach folgendem Schlüssel ermitteln: Verfügt ein Haus beispielsweise über 500 Quadratmeter Wohnfläche und ist in gutem Allgemeinzustand, können in guter Innenstadtlage acht Euro pro Quadratmeter als Miete kassiert werden. Umgelegt aufs Jahr, erhält man Mieteinnahmen von 48.000 Euro. Will man eine Rendite von sechs Prozent erzielen, darf der Kaufpreis für ein solches Objekt nicht über 800.000 Euro liegen.

Sanierungsfalle? Oft stellen sich Interessenten die Frage, ob es sich angesichts der hohen Preise für ein saniertes Haus nicht lohnt, in ein Zinshaus in schlechtem Zustand zu investieren, das dafür günstiger zu haben ist? Die Expertenmeinungen gehen auseinander. Bei der Auswahl des Hauses entscheidet vorrangig das vorhandene Kapital des Käufers über Größe und Allgemeinzustand des Objekts oder aber die Zeit und Arbeitskraft, die er bereit ist, in sein Zinshaus zu stecken.

Zwar ist eine gute Hausverwaltung, die das Zinshaus in Schuss hält und gleichzeitig erste Anlaufstelle für Mieter ist, unabdingbar. Aber wer glaubt, bei einem Zinshaus ohne viel Mühe monatlich einfach die Miete abkassieren zu können, irrt gewaltig. Hausherren müssen sich zuweilen sogar recht intensiv um ihr Objekt kümmern, denn Entscheidungen über den Erhalt des Hauses oder Ausbesserungsarbeiten müssen stetig getroffen werden – vor allem dann, wenn sich Käufer für ein preiswertes, aber desolates Haus entschieden haben. Ein saniertes Haus hingegen verspricht dem Zinsherrn bis zu 20 Jahre Ruhe vor groß angelegten Sanierungsarbeiten, Kleinigkeiten sind jedoch immer auszubessern. Mit massiven Umbauarbeiten, etwa einem Aufzugeinbau, dem Ausbau eines Dachgeschoßes, einem neuen Dach oder einer Fassadenrenovierung lässt sich der Wert eines Hauses deutlich steigern.

Wer statt Geld lieber Zeit und handwerkliches Geschick investiert, ist mit einem günstigen Sanierungsfall sicher gut dran. Ursprünglich magere Renditen von 2,5 Prozent lassen sich auf diese Weise verdoppeln. Das kann allerdings auch gründlich schiefgehen, wenn man sich bei der Sanierung des Hauses übernimmt.

Der Wiener Rechtsanwalt und Wohnrechtsspezialist Markus Singer rät privaten Hauseigentümern, die sich nicht als Immobilienentwickler oder Hobbyspekulanten gerieren wollen, jedenfalls von einem Sanierungsfall ab: „Die Mieten und damit auch die Renditen lassen sich auch bereits durch kleine Veränderungen steigern, wie die Bereitstellung eines Kinderwagenabstellraums oder einer Hofbegrünung.“

Auswahlkriterien. Entscheidend für die Auswahl des perfekten Zinshauses ist natürlich das Kapital, das private Käufer aufbringen können. Doch welche Kriterien sollten zusätzlich noch berücksichtigt werden? Andreas Ruthensteiner, Vorstandsmitglied des Immobilienentwicklers Citec, rät dazu, anhand von Mietzinslisten, über die jedes Zinshaus verfügen muss, die durchschnittlichen Quadratmetermieten zu prüfen. Ruthensteiner: „Sind die Quadratmeterpreise relativ hoch, sollte man die Finger vom Haus lassen. Mietzinssteigerungen sind dann kaum mehr möglich, da das Potenzial bereits ausgeschöpft ist.“ Wilhelm Filanowski von Colliers International sieht das Zinshaus ganz pragmatisch als Rechenaufgabe: Rechnet es sich nach allen Investitionen, die man tätigen muss, immer noch, oder ist es ein Fass ohne Boden? Private Käufer verfügen kaum über das bauliche, verwalterische und rechtliche Know-how, das nötig ist, um ein Haus korrekt einschätzen zu können. Eine Begehung mit einem gerichtlich beeideten Sachverständigen ist darum das Um und Auf, um Bausubstanz, Steigleitung und viele andere Details zu prüfen. Der Blick ins Grundbuch sollte vor dem Immobilienkauf ohnehin Standard sein, um Dienstbarkeiten oder die Rechte Dritter am Zinshaus ausschließen zu können.

Anwalt Singer empfiehlt, unbedingt die Hauptmietzinsreserven unter die Lupe zu nehmen: „Auch wenn es auf den ersten Blick so wirkt, als ob große Reserven positiv wären, sollte man sich nicht täuschen lassen. Dieser Rückstau bedeutet nichts anderes, als das in den vergangenen zehn Jahren nichts ins Haus investiert wurde.“ Nicht selten erweist sich ein auf den ersten Blick passables Zinshaus solchermaßen als veritable Bruchbude.

Kleiner ist feiner, lautet der Grundsatz bei der Verwaltung eines Zinshauses durch private Hausherren. Im Zweifelsfall sollte lieber ein Objekt mit 15 anstatt mit 50 Parteien gewählt werden. Das macht es überschaubarer.

Gibt es im Haus wenige, aber sehr große Wohnungen von über 150 Quadratmetern, wie sie gerade in Gründerzeithäusern immer noch oft zu finden sind, raten Profis eher vom Kauf des Objekts ab, da die Mieten nur selten mit der Wohnungsgröße Schritt halten und kaum erhöht werden können.

Vor einigen Jahren wurde noch gepredigt, beim Erwerb eines Zinshauses darauf zu achten, dass es möglichst viele alte Leute im Haus gibt, deren Verbleib mithilfe der Statistiken zur Lebenserwartung abschätzbar war. Danach können bei neuen Bewohnern höhere Mieten verlangt und die Rentabilität des Hauses so gesteigert werden. Heute empfiehlt Theodor Lackinger eher auf viele Mieter unter 30 Jahren zu achten: „Die Lebenserwartung steigt stetig, und alte Leute ziehen – außer vielleicht ins Seniorenheim – nicht mehr um. Wie lange sie in einer Wohnung verbleiben, nachdem ein neuer pläneschmiedender Hausherr das Zinshaus übernommen hat, ist nicht absehbar. Ihnen kann man den Auszug eventuell mit einem Finanzzuckerl versüßen. Auch Menschen im mittleren Alter mit kleinen Kindern verändern ihre Wohnsituation nur sehr langsam.“ Jüngere sind hingegen mobil und ziehen entsprechend ihrer Lebensphase noch häufiger um.

Auch ein Mix aus Büros, Geschäftsflächen und Wohnungen ist im Zinshaus eher unproblematisch. Allerdings kommt es auch hier auf das richtige Verhältnis an. Ein Gastronomiebetrieb kann sich eher negativ auswirken, wenn die Bewohner wegen mangelnder Lüftung permanent von Zwiebelschwaden aus der Küche oder Lärm, sei es durch Tellergeklapper oder Gäste, belästigt werden. Große Büroflächen bringen zwar gutes Geld, „allerdings steht mitunter das halbe Haus leer, wenn diese Mieter ausziehen“, weiß Stefan Brezovich.

Wem das Thema Zinshaus trotz umfassender Beratung durch Experten doch zu heiß ist, dem rät Immo-Contract-Geschäftsführer Karl Fichtinger: „Versuchen Sie es lieber doch einmal zuerst mit einer einzelnen Wohnung anstatt mit einem ganzen Haus.

Von Ulrike Moser