Villenetagen: Zu ebener Erde oder im ersten Stock

Es muss nicht immer ein ganzes Haus sein. Der neuen Bescheidenheit reicht auch ein Stockwerk – wenn es im Grünen liegt.

Die Maklerin öffnet die Flügeltüren im oberen Stock einer großbürgerlichen Villa mit glorreicher Vergangenheit im noblen Wiener Außenbezirk, und weite Zimmerfluchten öffnen sich dem Betrachter: Stuck an den Wänden, hundert Jahre alte Bleikristallluster, Sternparkett, mit Intarsien reich verziert. Große Doppelfenster geben den Blick auf den parkähnlichen Garten mit haushohen Nussbäumen frei – ein Traum von einem Haus. Der Haken: Das Gebäude ist für eine Familie zu groß und meist auch zu teuer. Doch warum gleich ein ganzes Haus kaufen, das selbst das Budget von äußerst liquiden Doppelverdienerpaaren über Gebühr strapazieren kann? Immerhin fallen für Schmuckstücke dieser Art nicht selten Kosten von einer Million Euro und mehr an. Die Lösung: Man kann es auch eine Spur bescheidener angehen und nur auf einer Villenetage residieren.

Wobei Bescheidenheit ein dehnbarer Begriff ist, sind doch Durchschnittsgröße und Kosten einer solchen Wohnung trotzdem in die Kategorie Luxus einzuordnen. Meist dürfen sich Villenetagenbewohner auf mindestens 200 Quadratmetern ausbreiten – die Wohnung ist damit um einiges größer als das österreichische Durchschnittseinfamilienhaus, wohl auch um ein Eckhaus teurer und nur selten auf dem Markt zu finden. Doch wie kommt man zum passenden Objekt, und welche Rechte und Pflichten kommen auf die Bewohner in spe zu?

Raritäten. Waren Villenetagen bislang vor allem in Wien meist Übergangswohnungen für Manager und Diplomaten aus dem Ausland, die nur vorübergehend eine repräsentative Bleibe suchten, steigen sie nun in der Gunst der Österreicher. „Vor allem Etagenwohnungen zum Mieten erfreuen sich bei jungen finanzkräftigen Paaren zunehmender Beliebtheit. Für sie ist es meist eine Übergangslösung im Grünen, bis klar wird, ob es sie ganz in ein eigenes Haus aufs Land hinauszieht oder doch lieber eine großzügige innerstädtische Altbauwohnung angeschafft wird“, weiß die Wiener Immobilienmaklerin Ursula Kumposcht. Auch bei Freiberuflern wie Steuerberatern, Notaren oder Rechtsanwälten sind die großzügigen Zimmerfluchten begehrt, sind sie doch oft groß genug, um nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch Kanzleien oder Büros unterzubringen. Allerdings: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem.

Die besten Chancen haben Suchende in Wien oder im nahen Umland der Bundeshauptstadt. Während der Monarchie ließ sich das Großbürgertum ab 1870 als Reaktion auf die teuren Zinspaläste der Innenstadt verstärkt Villen in den Wiener Vororten bauen. Vorbild waren englische Landhäuser, die in den Cottage-Vierteln von Währing, Döbling und Hietzing errichtet wurden. Im Sommer zogen sich Angehörige des Adels hingegen gern in ihre Häuser nach Baden, Perchtoldsdorf, Mödling oder Purkersdorf zurück, um der drückenden Hitze der Stadt zu entfliehen. Auch im Salzkammergut finden sich viele Villen, die etagenweise vermietet werden. Jörg Schlesinger vom gleichnamigen Immobilienbüro im oberösterreichischen Gmunden erklärt die historischen Gründe: „Nachdem sich Kaiser Franz Joseph gern in Bad Ischl aufhielt, ließen sich hier auch Wiener Adelige nieder. Als sie nach der Jahrhundertwende verarmten, rissen sich vor allem Rechtsanwälte die Gebäude unter den Nagel.“

Preisfrage. Die standesgemäße Erhaltung solcher Villen ist jedoch oft zu kostspielig. Sind die Kinder aus dem Haus und ist die Familienvilla zu groß geworden, entschließen sich viele Eigentümer, ihre Häuser etagenweise zu vermieten oder gar zu verkaufen. Die begehrten Objekte befinden sich in Bestlagen, was sich auch im Preis widerspiegelt. In den Wiener Cottagevierteln müssen für 200 Quadratmeter große Villenetagen im Grünen gut und gern 4000 Euro monatlich bezahlt werden, Eigentum schlägt mit 3300 bis 4500 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Ausschlaggebend für den Preis sind nicht nur Ausstattung und Allgemeinzustand des Gebäudes, sondern auch die gute Verkehrsanbindung an die City. Im Wiener Umland kosten Wohnebenen gleicher Größe schon deutlich weniger. In Baden beispielsweise sind es aber immer noch mindestens 2000 Euro monatlich, für Eigentum hingegen 2500 bis 3500 Euro pro Quadratmeter.

In der Steiermark wird man vor allem in den Grazer Villengegenden wie dem Herz-Jesu-Viertel, in Geidorf oder in Leonhart fündig. Hannes Purkarthofer vom Grazer Maklerbüro Purkarthofer-Kienzl: „Unter zehn Euro pro Quadratmeter ist nichts zu bekommen. Nach oben hin ist die Grenze jedoch offen. Das gilt auch für den Kauf einer solchen Etage. Mit 2000 Euro pro Quadratmeter sollten Interessenten auf jeden Fall rechnen.“

Selten gelingen Glückstreffer in der Stadt Salzburg, „am ehesten noch in Parsch oder Anif“, weiß die Salzburger Maklerin Marlies Muhr: „Jahrhundertwendevillen findet man in Salzburg kaum. Die meisten Häuser stammen aus dem 13. und 14. Jahrhundert. Zwar lassen sich auch hier ganze Stöcke mieten, doch sie haben eher den Charakter einer Wohnung als den eines Hauses.“ Raritäten haben auch ihren Preis. Während Mieten von 2000 bis 2500 Euro für 160 bis 200 Quadratmeter große Etagen vergleichbar mit jenen in anderen Landeshauptstädten sind, müssen für Villenstockwerke im Eigentum gut und gern 3500 bis 5000 Euro pro Quadratmeter hingeblättert werden.

Bei solchen Preisen muss natürlich wirklich alles passen: Flügeltüren und Sternparkett mögen als Reminiszenz an das 19. Jahrhundert zwar gewünscht, Badezimmer, Elektroleitungen und Heizung sollten aber am neuesten Stand der Technik sein, was längst nicht in allen Villen der Fall ist. Und sosehr Mieter das Ambiente historischer Gemäuer zu schätzen wissen: Auf eine mit verstaubten Antiquitäten eingerichtete Wohnung können die meisten verzichten. Michael Brandstätter vom gleichnamigen Grazer Immobilienbüro rät Eigentümern, wertvolle Antiquitäten anderswo unterzubringen, weil sich möblierte Villenetagen nur schwer vermitteln lassen: „Die meisten Mieter bringen lieber eigene Möbel mit, die oft gar nicht zu den bereits vorhandenen passen. Gleichzeitig fürchten sie sich davor, dass etwas zu Bruch gehen könnte und sie dann zur Kasse gebeten werden.“

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, nicht für Abnützung und Schäden an den wertvollen Stücken verantwortlich gemacht zu werden, sollte im Mietvertrag festhalten, in welchem Zustand sich die Antiquitäten zum Zeitpunkt des Einzugs befanden, und Bilddokumente anfertigen. Lässt man sich darauf ein, eine teuer möblierte Wohnung zu übernehmen, sollte man auch darauf gefasst sein, dass die Kaution nicht die üblichen drei, sondern mindestens fünf Monatsmieten ausmacht.

Fallen beim Vertragsabschluss. Während man beim Kauf einer Villenetage vor allem darauf achten sollte, dass das Objekt der Begierde parifiziert ist, also der Käufer auch als Eigentümer gilt und nicht lediglich Miteigentümer mit prozentuellem Anteil am Haus ist, lauern beim Abschluss eines Mietvertrages Gefahren. Der auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwalt Georg Röhsner, Partner in der Wiener Kanzlei Lambert Eversheds, warnt potenzielle Mieter: „Eine Villenetage ist rechtlich nicht mit einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus zu vergleichen, trotzdem stürzen sich viele blauäugig in ein Mietverhältnis. Gibt man monatlich mehr als 3000 Euro für die Miete aus, sollten die Rechtsanwaltskosten von 1000 bis 1500 Euro für die Vertragsprüfung auch noch drin sein.“

Den großen Unterschied zwischen der Miete einer Villenetage und einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus macht die Anzahl der Wohneinheiten aus. In einer Villa sind das meist nur zwei: eine im Erdgeschoß und eine in der Beletage. Ausgebaute Dachböden zählen nicht als eigene Wohneinheit. Während Häuser mit drei Wohneinheiten automatisch unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, das den Mieter verhältnismäßig gut schützt, gilt für Wohnhäuser mit nur zwei Einheiten das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das hat Auswirkungen auf den Kündigungsschutz.

Wird das ABGB angewandt, kann der Vermieter seinen Mieter ohne Angabe von Gründen von heute auf morgen auf die Straße setzen. Abhilfe schaffen Klauseln im Mietvertrag: Da lassen sich Kündigungsgründe ebenso festhalten wie die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung. Denn hat man sich auf eine Mietdauer von drei Jahren geeinigt und möchte bereits ein Jahr später aus der Villenetage raus, kommt dieser Vertragsbruch nach den Richtlinien des ABGB dem Mieter teuer zu stehen. Kommt das MRG zur Anwendung, hat der Exmieter keine Konsequenzen zu befürchten.

Christian Wolf, Rechtsberater beim Reformverband österreichischer Hausbesitzer: „Man kann im Mietvertrag auch festschreiben, dass man sich in allen Regelungen an die Vorgaben des MRG hält, dann muss man sich über etwaige Stolpersteine nicht den Kopf zerbrechen.“ Auch vor unbefristeten Mietverträgen rät Wolf ab, denn auch diese können grundlos gekündigt werden. Will man eine Villenetage tatsächlich über einen ungewöhnlich langen Zeitraum mieten, können Vermieter und Mieter im Vertrag allerdings einen Kündigungsverzicht über diese Dauer festhalten.

Bleibt noch der Garten, schließlich macht auch die schönste Villenetage ohne Rosen, Kieswege und schattige Bäume keine Freude. Rechtsexperte Röhsner rät daher, im Vertrag auch die Gartennutzung festzulegen: „Nutzung kann vieles bedeuten: dass ich nur durchgehen darf, mich im Liegestuhl in die Sonne legen kann oder der Vermieter, der oft im gleichen Haus wohnt, sogar erlaubt, dass ich meine eigenen Radieschen anpflanze.“

von Ulrike Moser

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