Shopping City Süd:
Sommer. Schluss. Verkauf?

Multiplex, Sale City, Motorcity: Die Problemzonen im sonst boomenden Einkaufszentrum SCS lassen die Haupteigentümerin Dujsik-Stiftung an einen Verkauf denken.

Eigentlich könnte Herbert Schimetschek, langjähriger Vorstand und nun Vizeaufsichtsratschef der Uniqa-Versicherung, von seinem Wiener Büro aus bei klarem Wetter locker den Schneeberg sehen – wäre da nicht die voll automatisierte Gebäudetechnik in dem hypermodernen Glasbetongebäude am Wiener Donaukanal, deren Jalousienelemente just bei Sonnenschein mit blickdichter Gegenwehr reagieren.

Doch das ist nicht das einzige Problem, das dem mächtigen Manager derzeit die sonst atemberaubende Aussicht aus dem 20. Stockwerk des Uniqa-Towers Richtung Süden ein wenig vermiest. Da liegt noch etwas genau zwischen Jalousien und Schneeberg: das Einkaufszentrum Shopping City Süd (SCS). Denn als Stiftungsrat der SCS-Eigentümerstiftung und langjähriger Freund des verstorbenen SCS-Gründers Hans Dujsik so etwas wie sein Nachlassverwalter, muss sich Schimetschek gerade auch den Kopf über die Zukunft des größten europäischen Shoppingcenters zerbrechen. Was nicht ganz einfach ist – denn eine strategische Weiterentwicklung der 30 Jahre alten, aber nach wie vor brummenden SCS ist ein äußerst kompliziertes Unterfangen. Erstmals seit Jahren der Spekulation aber scheint nun ein Verkauf der SCS im Bereich des Möglichen zu liegen. Eben wird der wahre Wert des verschachtelten Konglomerats in einer Art Due Diligence geprüft, bestätigt Schimetschek und erklärt: „Die Stiftung ist prinzipiell nicht dazu da, ein Shoppingcenter zu besitzen, sondern die Begünstigten gemäß dem Willen des Stifters zu versorgen.“

Aus für Schnäppchen. Schimetscheks vorsichtige Andeutungen haben einen sehr konkreten Anlass: Ausgerechnet die von SCS-Vorstand Maurizio Totta als strategische Erweiterung in Richtung Schnäppchenjäger angekündigte und erst vor einem halben Jahr eröffnete Sale City Süd steht auch schon wieder vor der Schließung. Denn das Konzept, das das zuvor ebenfalls gescheiterte Autohandelszentrum (Motorcity) hätte retten sollen, ist nicht richtig aufgegangen: Zuerst weigerten sich die SCS-Mieter, ihre Ausverkaufsware wie geplant außerhalb ihrer Stammlokale in der Sale City zu verschleudern (siehe auch „Aus Verkauf“, trend 10/06). Und dann fanden sich keine als Alternative gesuchten zugkräftigen, prominenten, externen Mieter. Die Folge: Zu viele Lokale sind leer, und so mancher bereits vorhandene Mieter ist frustriert. „Wir geben dem Centermanagement noch einen Monat Zeit, die versprochene Kundenfrequenz auch zu erreichen, wenn sich dann nichts ändert, sind wir wieder draußen“, tönt es etwa zornig aus der Dependance des Weinfilialisten Wein & Co, der sowohl in der SCS selbst als auch in der Sale City ein Lokal betreibt.

Die SCS-Eigentümer zogen die Reißleine und lassen Manager Totta, Neffe von Dujsiks Frau Helga, bereits Alternativkonzepte zu der Schnäppchen-Idee erarbeiten. Statt nach Abverkaufsware könnten künftige SCS-Besucher an der Stelle der Sale City nach hochwertigem Interieur jagen, mit dem Möbelhaus Kare als zugkräftigen Großmieter, sinniert Schimetschek. Und Totta zeigt sich einigermaßen zerknirscht: „Es stimmt, die Sale City erfüllt derzeit unsere Erwartungen nicht. Aber überall sonst ist die SCS absoluter Marktführer.“ Was er allerdings tatsächlich mit den ungeliebten Flächen – mit 10.000 Quadratmetern macht die Sale City nicht einmal ein Zehntel der gesamten SCS aus – anfangen will, verrät er noch nicht.

Das allerdings ist nicht seine einzige Baustelle. Auch am anderen Ende des weitläufigen Areals haben sich im Zuge der langen 30-jährigen Geschichte der SCS (vergangenen Herbst feierte man Jubiläum) Probleme angehäuft. Gerade das Multiplex-Kinocenter bekommt die allgemeine Unlust der Wiener, ins Kino zu gehen, besonders zu spüren. Von dem Trend, aus der Stadt hinaus in ein Multimedia-Center zu pilgern, ist in Zeiten des Internets nicht mehr viel übrig geblieben. Und so reicht die restliche Frequenz der Fachbesucher nicht aus, um die Erwartungen aller Mieter in dem weitläufigen Gebäudekomplex zu erfüllen. Als Alternative scheint sich in den Köpfen der Centermanager hier ein Textilzentrum zu konkretisieren – Genaueres will man ebenfalls noch nicht bekannt geben.

Was die Sache auch für die beteiligten operativen Manager Maurizio Totta, Christian Höfer und Christoph Adamek heikel macht, ist die Tatsache, dass ausgerechnet jene Flächen, wo es nicht so läuft wie erhofft, jene sind, bei denen die Dujsik-Stiftung als alleiniger Eigentümer entscheiden kann. Alle anderen Bereiche (vor allem im Kern der SCS) teilt man sich mit einer bedeutenden Reihe von Koeigentümern (weniger als 50 Prozent), die teilweise auch selbst ihre Geschäfte dort betreiben, etwa Ikea, Interspar oder Bauhaus. Die Abstimmung ist hier wesentlich schwieriger – das Geschäft läuft aber wesentlich besser.

Cash Cow. Offiziell allerdings können die wenigen faulen Stellen an einem sonst großen und durchaus knackigen Apfel die Freude der Eigentümervertreter an ihrer Wertanlage aus Dujsiks Nachlass nicht trüben. Immerhin: Die Besucherzahlen in der SCS könnten im vergangenen Jahr in Summe die Milliardengrenze überschritten haben, deutet Totta eine neuerliche Steigerung an. Auch Janet Kath, Sprecherin der SCS-Mieter und Eigentümerin der Möbelkette Interio, kann nur Positives vermelden: „Wir konnten im vergangenen Jahr zweistellige Besuchersteigerungen verzeichnen.“ Und immerhin: Die Ausschüttungen für die Dujsik-Stiftung konnten seit Jahren (zumindest bis 2005) auf durchaus befriedigendem Niveau (knapp über zehn Millionen Euro) gehalten werden. Gemessen an dem Risiko – die SCS gilt als unverwüstlich im Image und unschlagbar, was die Besucherzahlen betrifft –, ein stolzes Ergebnis, gibt der stellvertretende Stiftungsvorstand und SCS-Holding-Aufsichtsrat Roland Krempler zu bedenken: „Eine ähnliche Rendite bei ähnlich geringem Risiko ist schwer irgendwo zu bekommen.“

Dass die Eigentümer vielleicht doch etwas nervös werden, liegt daran, dass die weitere Entwicklung etwas unsicherer erscheint. Kaum vorstellbar, dass die Wiener zur Steigerung der Kundenfrequenz in Niederösterreich tatsächlich eine U-Bahn-Linie bis nach Vösendorf verlängern. Viel realistischer scheint steigende Konkurrenz durch das geplante Mega-Center von Frank Stronach im benachbarten Rothneusiedl. Außerdem: Der Quadratmeterumsatz der Shopping Mall SCS (also ohne externe Fachmärkte) lag schon im Jahr 2006 mit 600 Millionen Euro bei 124.000 Quadratmeter Verkaufsfläche deutlich unter den bis dato veröffentlichten 5000 Euro je Quadratmeter (nach der Gesamtfläche gerechnet – 171.000 Quadratmeter –, wären es noch weit weniger). Und auch die Gewinne für die Eigentümer dürften 2006 erstmals nicht das Niveau der vergangenen Jahre erreichen – man schraubt die Erwartungen an die noch nicht fertig gestellte Bilanz der SCS Holding AG jedenfalls schon deutlich zurück. Der Grund sind steigende Zinsbelastungen der in höherem Ausmaß durch Fremdkapitalanteil finanzierten Gruppe, die die eigentlich stabilen Mieterträge etwas anknabbern. Dass die stolzen Investitionen für die Motorcity und die Sale City in Höhe von rund 50 Millionen Euro in den vergangenen Jahren da noch keinen Return abwerfen, dürfte die Stimmung nicht gerade verbessern. Für Schimetschek wären jedenfalls schon sechs bis sieben Millionen Euro Ausschüttung für das Jahr 2006 „ein zufrieden stellendes Ergebnis“.

Die Stoßrichtung für Europas größtes Shopping-Konglomerat ist jedenfalls klar: Die SCS wird offensichtlich für einen möglichen Interessenten herausgeputzt. In den vergangenen Jahren wurden bereits großzügige Ersatzinvestitionen getätigt, die nicht sichtbare Gebäudetechnik erneuert, neue Eingangstürme errichtet (in Summe 12,5 Millionen Euro), die Verkehrsinfrastruktur überarbeitet (8,2 Millionen Euro). An der Verbesserung der „Software“ wird gearbeitet, ein eigenes SCS-TV gelauncht, das die Besucher direkt am Point of Sale über aktuelle Angebote informiert, die Haltestelle des öffentlichen Zubringers Badnerbahn runderneuert, deren Frequenz erhöht, die Busverbindung von der Oper Richtung Einkaufsparadies verstärkt.

Ob das ganze Areal abgegeben werden soll oder nur ein Betreiber gesucht wird, darüber halten sich die Eigentümervertreter noch bedeckt. In der Branche wäre die SCS jedenfalls ein begehrtes Juwel. Und an Interessenten dürfte es nicht mangeln. Schimetschek: „Ich kenne sie alle, denn alle haben bei mir in den vergangenen Jahren schon angeklopft.“

von markus groll

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