Renovierung: Neue Kleider braucht die Wand

Die Fähigkeiten eines Maurers, ist Valentin Theuermann überzeugt, liegen jedem im Blut. „Das kann man einfach. Das ist wie Essen, Trinken oder Schlafen“, schmunzelt der Wiener Antiquitätenhändler. Allerdings räumt er ein: „Ein bisschen etwas schaut man sich bei anderen Baustellen ab.“
Ohne diese Fähigkeit und ein gehöriges Maß an Geduld wäre Theuermann gewiss schon verzweifelt: Denn der 61-Jährige renoviert seit über zehn Jahren in Eigenregie das Barockhaus Ecke Mondscheingasse/Zollergasse im 7. Wiener Gemeindebezirk.

1783 als Wohnhaus für das gehobene zivile Dienstpersonal des Schottenstifts erbaut, ging es 100 Jahre später in den Besitz einer Lehrerfamilie über. 1983 versuchten die Nachfahren dieser Familie eine Instandsetzung des Hauses mit Fördermitteln zu erwirken. Doch wegen „Unwirtschaftlichkeit“ empfahl die Schlichtungsstelle den Abbruch des Hauses. Wie sich am Tag des geplanten Niederrisses herausstellte, stand das Haus allerdings bereits unter Denkmalschutz. Daraufhin beschloss man, sich von der Immobilie zu trennen. 1985 erwarb Theuermann für etwa 44.000 Euro das verfallene Juwel.

Was der neue Besitzer damals nicht wusste: In dem Haus war ein Mieter einquartiert, der sich als zahlungsunfähiger Sozialhilfeempfänger erwies. So begann für Theuermann ein sechs Jahre währender Delogierungsprozess, der weitere 44.000 Euro verschlang. Parallel dazu steckte der gelernte Restaurator 300.000 Euro in die Renovierung, wobei er in seine Rechnung auch Eigenleistungen mit einbezieht. Der Altstadterhaltungsfonds und das Bundesdenkmalamt der Stadt Wien – beide in erster Linie zuständig für Außenarbeiten – unterstützten ihn mit weiteren 95.000 Euro. In zwei bis drei Jahren, also zwei Jahrzehnte nach der Anschaffung, wird das Haus endlich so weit sein, dass „ich mit meiner Familie hier einziehen kann.“

Der Fall Theuermann fasst gut zusammen, worauf es ankommt, wenn man sich mit dem Gedanken trägt, in renovierungsbedürftigen Altbau zu investieren. Mitunter braucht man langen Atem, handwerkliches Geschick und ist gut beraten, nicht schon bei der Basiskalkulation sein gesamtes finanzielles Pouvoir auszuschöpfen. Im Falle einer Budgetüberziehung sollte man auf Reserven zurückgreifen können. Im optimalen Fall kann man noch 20 Prozent der ursprünglich veranschlagten Summe zusätzlich in den Umbau stecken – ohne dass dem Bauherrn die Luft ausgeht.
Thomas Schwarz, gerichtlich beeideter Sachverständiger, bringt die Tücken des Bauens auf den Punkt: „Jeder denkt, dass er billig arbeiten könne, dabei werden die Revitalisierungs-kosten oft unterschätzt.“

Selbst der Branchenkenner Schwarz blieb in eigener Sache von bösen Überraschungen nicht verschont: „Mit dem Wissen, dass man seine Kalkulationen stets zu niedrig ansetzt, habe ich bei meiner eigenen Wohnung auf die errechnete Summe noch 20 Prozent aufgeschlagen – und lag damit immer noch um zehn Prozent unter den tatsächlichen Kosten.“

Die Überlegung, man kaufe etwas Altes, Heruntergekommenes, renoviere es oder lasse es vom Mieter gegen einen Zinsnachlass sanieren und verkaufe es mit Gewinn, war vor 20 Jahren ein todsicheres Geschäft. Heute geht die Idee zwar auch noch auf – aber nicht mehr so leicht.
Schwarz rät, gleich auf zwei Dinge zu achten: „Erstens muss das Objekt in einer sehr guten bis guten Lage sein, und zweitens muss man es günstig kaufen.“

Der optimale Wertzuwachs von bis zu 20 Prozent stellt sich erst nach 15 bis 20 Jahren ein und auch nur bei sehr guter Renovierung. „Während dieser Zeit“, so Schwarz, „empfiehlt es sich, die Wohnung zu vermieten oder selbst darin zu wohnen.“

Drum prüfe, wer sich bindet. Damit sich eine Instandsetzung wirklich rentiert, müssen bestimmte Vorzeichen gegeben (beziehungsweise ausgeschlossen) sein.

Trägt man sich mit dem Gedanken, ein altes Zinshaus zu erwerben, weil man darin sein Büro, die Großmutter und später auch einmal die Kinder unterbringen will, empfiehlt es sich, vor Kaufabschluss zu einem ausführlichen Bild über die Rechte der aktuellen Mieter zu kommen.

Legt man sich eine Wohnung aus Vorsorgegründen zu, sollte diese im optimalen Fall 60 bis 70 Quadratmeter umfassen. Die Investitionen bleiben bei diesen Dimensionen meist im Bereich des Überschaubaren – außerdem wird die Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen auch in Zukunft am stärksten sein.

Besser als ihr Ruf sind die Sechziger- und Siebziger-Jahre-Bauten: „Diese Wohnungen kann man sehr günstig kaufen, daher eignen sie sich gut als Anlagewohnungen“, erklärt Schwarz. Eine zirka 80 Quadratmeter große Bleibe aus der genannten Zeit lasse sich bereits um 25.000 Euro renovieren.

Allerdings müsse man wissen, dass die Außenmauern bei diesen Objekten dünn sind, was automatisch hohe Betriebskosten bedeutet. Auch die Raumstrukturen, speziell die des Badezimmers, entsprechen nicht mehr heutigen Anforderungen. „Wer aber“, so Schwarz, „eine Wohnung in einem Sechziger-/ Siebziger-Jahre-Bau wirklich gut renoviert, hat beim Verkauf zumindest keinen Wertverlust zu befürchten, weil er eben günstig eingekauft hat.“

Die Kostenrealität beim Kauf.Vor der Renovierung kann das Gutachten eines Sachverständigen nützlich sein: Fachleute empfehlen Vorgangsweisen, die den Wert des Objekts steigern, und schätzen, wie sich das Gebiet rund um das Objekt entwickeln wird. Der Preis eines Gutachtens orientiert sich am festgestellten Wert des Objekts zuzüglich eines Grundbetrags und des erfolgten Arbeitseinsatzes. Bei einer Wohnung mit einem festgestellten Wert von 110.000 Euro kann mit etwa 1000 bis 1100 Euro für ein Gutachten gerechnet werden.

Die günstige Alternative zum Gutachten ist das Beratungsgespräch mit einem Sachverständigen. Dieses wird nach Zeitaufwand verrechnet, wobei mit zwei bis vier Stunden zu rechnen ist. Der Stundenlohn beträgt etwa 90 Euro.

Im Prinzip reicht es auch, sich auf die Schätzungen jener zu verlassen, die in ihrem Alltagsgeschäft mit dem Thema befasst sind. Alexander Scheuch von der CPI-Immobilien-AG, u. a. darauf spezialisiert, Altbau zu renovieren und Anlage-Wohnungen zu schaffen, beziffert die durchschnittlichen Renovierungskosten mit 440 bis 500 Euro/m2. Wobei Scheuch einräumt, dass „wir besonders günstig arbeiten können, da wir die Handwerker im Unternehmen sitzen haben“. Andere Brancheninsider setzen die durchschnittlichen Kosten wiederum mit 600 bis 700 Euro/m2 fest.

Bei Neubauten, so Sachverständiger Thomas Schwarz, gestalte sich die Chose eindeutig billiger: „Die Untergrenze ist mit 200 Euro pro Quadratmeter erreicht.“

Die Finger lassen, warnt Schwarz, sollte man von Wohnungen der C- oder D-Kategorie mit weniger als 40 Quadratmetern. „Investitionen wie Badezimmer und Küche sind sehr kostspielig und bei dieser niedrigen Quadratmeterzahl erst langfristig rentabel. Da muss man schon in Spannen von 30 oder 40 Jahren denken.“

Sanierung durch den Mieter. Steht bei einem Mietobjekt eine Renovierung an, ist es ratsam, so Wolfgang Kirnbauer vom Mieterschutzverband Wien, dass sich Vermieter und Mieter einmal an einen Tisch setzen, „damit Vereinbarungen über Art und Weise der Investitionen und den Modus der Abgeltungen getroffen werden“.

Die Abgeltung von Investitionen erfolgt nach dem Mietrechtgesetz zehn Jahre hindurch in Form einer zehnprozentigen Mietminderung und nach Vorlage von Rechnungen. „Jede andere Form der Abgeltung muss im Mietvertrag stehen oder in einer für Dritte nachvollziehbaren Vereinbarung hinzugefügt werden“, erklärt Kirnbauer. „Außerdem gilt dieser Investitionsersatz nur für so genannte ‚substanzielle Verbesserungen‘. Das sind zum Beispiel Leitungen, Installationen oder eine komplette Fußbodenerneuerung. Einfach in einem Raum einen Parkettboden zu verlegen ist zu wenig – es muss in der ganzen Wohnung sein.“ Bei tragenden Erneuerungen wie dem Einbau von Fenstern oder der Wärmedämmung der Wände erstreckt sich die Amortisationsphase sogar auf 20 Jahre.
Einen unkonventionellen, jedoch sehr konstruktiven Ansatz bietet die Citec Immobilien Invest AG ihren Mietern. „Wir schreiben alle Parteien, die in Kategorie-B- oder -C-Wohnungen leben, an und bieten ihnen eine Rückvergütung von Investitionen in der Höhe von 100 Euro per Quadratmeter an“, erklärt Vorstandsmitglied Andreas Ruthensteiner. Die Objekte, um die es sich handelt, überschreiten selten 80 Quadratmeter, dadurch können die Eigentümer auch relativ unbürokratisch bei den Sanierungen durch die Vermieter vorgehen. Ruthensteiner: „Wir bestehen nicht auf die Vorlage von Rechnungen.“ Er und seine Partner wissen, dass in der Praxis viel heimgewerkt wird – „wir überzeugen uns, dass die Sachen ordentlich gemacht wurden, und fördern auch Investitionen, die bis auf zehn Jahre zurückgehen.“

Beispiele wie dieses stellen eine löbliche Ausnahme dar, weiß Kirnbauer, ansonsten warnt der Mieterschützer vor dem Erhaltungskonzept „Selbst gestrickt & selbst gebastelt“. Vor allem was Nassraumisolierungen betrifft, berichtet er über schlechte Erfahrungen: „Das beginnt bei der Silikonisierung der Dusche – das traut man sich schnell zu.“ Tropft es dann in die Wohnung des Nachbarn, kann es teuer werden. Um spätere Sorgen zu vermeiden, empfiehlt Kirnbauer das Engagement von Professionisten: „Sonst muss man sich vom Vermieter den Vorwurf der unsachgemäßen Arbeit gefallen lassen.“

Geschmack & Wert. Ein heikles und in der Praxis viel zu wenig bedachtes Problem ist – sowohl bei Eigentum als auch bei Mietwohnungen – der Geschmack des Bewohners. An den Renovierungsplänen des Mieters vermag der Vermieter kaum etwas zu ändern. Im Extremfall kann Ersterer eine Genehmigung per Gerichtsbeschluss erreichen. Und dann kann man auch gegen fliederfarbene Fliesen gar nichts mehr machen. „Zu deutlich ausgeprägte Vorlieben wirken sich auf den Wert einer Wohnung selten positiv aus“, schmunzelt Immobilientreuhänder Thomas Schwarz.

Oft kommt es vor, dass sich Wohnungen gerade wegen ihrer besonderen Ein-bauküchen oder Badezimmer nicht gut verkaufen oder vermieten lassen. „Ist der Geschmack des Mieters zu deutlich ausgeprägt, muss dieser bei einer Investitionsablöse einen Abschlag für ,Subjektivität‘ in Kauf nehmen“, informiert Citec-Vorstandsmitglied Franz Hartl, der sich vor allem auf rechtliche Fragen im Liegenschaftswesen konzentriert. Noch eine Spur drastischer drückt es Conwert-Chef Günter Kerbler aus: „Geschmacksverirrungen sind unverkäuflich!“