Gutshäuser: Wie Herren wohnen

Der Dreikanter ist zu minder? Auch feudale Herrensitze sind zu haben – Geld und Arbeitswille vorausgesetzt.

Der Kies knirscht unter den Reifen des Range Rover, als er das schmiedeeiserne Tor passiert und langsam den Weg zu dem überdachten Vorplatz des Herrensitzes entlangrollt. Doch der freundliche Gehilfe, der die Tür aufhält, hört nicht auf den Namen Mortimer, er heißt Sepp. Wer einen herrschaftlichen Lebensstil zu pflegen wünscht, muss dafür nicht nach Cornwall pilgern, sondern kann sich auch hierzulande nach den passenden Besitzungen umsehen. Die Rede ist hier wohlgemerkt nicht von gemeinen Bauernhöfen in Einzel-, Drei- oder Vierkantvariante in jeder beliebigen Region des Landes, sondern von den herrschaftlichen Behausungen einstmals herrschaftlicher Besitzer.

Gutshöfe waren zumeist größer als Bauernhöfe, und ihre Ausstattung orientiert sich eher an den großzügigen Wohnhäusern des Bürgertums als an den Huben ärmlicher Bauern: Statt winziger Fenster und niedriger Räume, die sich leicht und kostengünstig beheizen ließen, locken Gutshöfe mit weitläufigen Zimmerfluchten, denen nicht selten Stuck, Säulen und Kristallluster eine besondere Note verleihen. Auch die dazugehörigen Ländereien waren – zumindest ursprünglich – weitläufiger als jene der Bauernhöfe. Paul Rudolf Müller von Austria Immobilien in Feldkirchen in Kärnten schätzt, dass jährlich bis zu 200 Gutshöfe auf den Markt kommen. Friedolin Angerer, Leiter der Abteilung Forst, Land und Schlösser bei Spiegelfeld Immobilien, über die Wünsche seiner Klientel: „Wer sich eine solche Immobilie zulegt, hat eine sehr genaue Vorstellung von seinem Traumlandsitz, weil er sich im Geist schon jahrelang darüber wandeln sieht. Die angebotene Immobilie muss sich zu 90 Prozent mit diesen Vorstellungen des Käufers decken. Auf Kompromisslösungen lässt sich kaum ein Eigentümer in spe ein.“

Arbeit, also einen klassischen landwirtschaftlichen Betrieb, wollen allerdings die wenigsten Käufer damit erwerben. Vielmehr soll ein solch weitläufiges Anwesen als Familiensitz und gesellschaftlicher Mittelpunkt dienen. Auf 300 bis 800 Quadratmeter Wohnfläche, auf die es ein Gutshaus schnell einmal bringt, sollten die Beherbergung von Freunden und die Unterbringung des Personals allerdings auch kein Problem sein. „Je mehr Schlafzimmer mit angeschlossenen Bädern ein solcher Hof hat, desto besser“, weiß Friedolin Angerer.

Auch was die Grundfläche, oder wohl eher Ländereien, des Anwesens betrifft, lautet die Devise: Klotzen statt kleckern. Dass sich das Gutshaus in ruhiger Alleinlage und am besten auf 800 bis 1200 Meter Seehöhe befinden und dabei mindestens 5000 Quadratmeter Grund dazugehören sollte, versteht sich von selbst.

Das Angebot variiert je nach Bundesland. Heiß begehrt sind naturgemäß Anwesen, die nahe bei den Landeshauptstädten liegen. Das treibt den Preis allerdings gewaltig in die Höhe. Für ein Gehöft, das von Wien aus innerhalb einer Autostunde erreicht werden kann, etwa im niederösterreichischen Wechselgebiet oder am Semmering, werden ebenso Höchstpreise bezahlt wie für Immobilien rund um Salzburg oder in Tirol. Für ein solches Anwesen werden oftmals Liebhaberpreise angegeben, denn deren tatsächlicher Wert ist schwer einzuschätzen: Er errechnet sich aus der Größe und dem baulichen Zustand des Gutshauses, der Anzahl und Größe der Nebengebäude und aus den landwirtschaftlichen Nutzflächen inklusive eventueller Jagden. „Für ein Gehöft in topsaniertem Zustand und mit einigen tausend Quadratmeter Grund berappen zukünftige Landlords in diesen Bundesländern gut und gern eineinhalb bis zwei Millionen Euro. Bei einem Objekt um 700.000 Euro, das in dieser Gegend fast eine Okkasion ist, müssen sicherlich noch einmal 300.000 Euro in Umbau- und Sanierungsarbeiten gesteckt werden“, weiß Jens Schosnowski, Geschäftsführer des Salzburger Immobilienbüros Engel & Völkers. Er empfiehlt, sich in Oberösterreich nach einem geeigneten Anwesen umzusehen. „Dort stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis. Vor allem im Bezirk Schärding finden sich immer wieder Schnäppchen“, so der Makler.

Noch günstiger sind Drei- und Vierkanthöfe in der Oststeiermark in den Bezirken Feldbach, Radkersburg und Hartberg und im Südburgenland. „Die Kos­ten für einen sanierten Gutshof belaufen sich auf 300.000 bis 400.000 Euro. Sie hängen von der Grund­fläche ab, die allerdings schon ab 1,50 Euro pro Quadratmeter zu bekommen ist“, weiß der Fürs­tenfelder Makler Hans Archan vom gleichnamigen Immobilienbüro.

Ist das Traumobjekt endlich gefunden, kommt es auf die Regelungen der jeweiligen Bundesländer an, wie schnell und ob man das Objekt überhaupt erwerben darf. Während es die steirischen und die oberösterreichischen Grundverkehrskommissionen lieber sehen, dass Gutshöfe mitsamt Äckern, Wiesen und Wäldern an reiche Städter verkauft werden, anstatt langsam, aber sicher zu verfallen – und außer rund um Graz auch nicht vorschreiben, dass der Hauptwohnsitz aufs Land verlegt werden muss –, versuchen andere Bundesländer diesem „Ausverkauf“ einen Riegel vorzuschieben. Besonders streng ist dabei das Land Tirol. Dort kann man einen Gutshof mit Herrenhaus, Stallungen und allen anderen Nebengebäuden als Nichtlandwirt nur dann erwerben, wenn der land- und forstwirtschaftliche Betrieb aufgelassen wird und die landwirtschaftlichen Flächen veräußert werden. Alle Gebäude, die zum Gutshof dazuge­hören, müssen weiterhin erhalten bleiben. Allerdings: In den eigenen Stallungen ist es nicht erlaubt, die eigenen Pferde unterzustellen, da man als Nichtbauer das Anwesen dann doch wieder landwirtschaftlich nutzen würde. „So ist man derzeit verpflichtet, die Stallungen ungenützt zu lassen. Auch die Ländereien dürfen nicht übernommen werden. Einst große Besitze werden so filetiert, weil sie von den neuen Eigentümern auch nicht an Landwirte aus der Umgebung zur Nutzung weiterverpachtet werden dürfen. Es bleibt nur der Verkauf“, ärgert sich der auf Grundverkehrsrecht spezialisierte Innsbrucker Rechtsanwalt Axel Fuith.

Ein Ausweg, den immer mehr Bauern wählen, die ihren Gutshof für teures Geld an den Mann bringen wollen, sieht so aus, dass sie die Nebengebäude auf ihrem Anwesen bereits vor einem Verkauf zu Wohneinheiten umbauen: So können sie auch weiterhin genutzt werden. Allerdings nur von dem, der seinen Hauptwohnsitz im heiligen Land begründet. Wer das nicht möchte, dem bleibt immerhin noch die Möglichkeit, das Gut als Arbeitswohnsitz zu titulieren, der im Gegensatz zum Freizeitwohnsitz auch von den Behörden toleriert wird. Fuith: „Es ist skurril. Kauft etwa ein Schauspieler ein solches Anwesen und liest in seiner Freizeit dort einen Krimi, ist das illegal. Liest er das Buch für eine Rolle, ist hingegen alles in Ordnung.“

Auch in Kärnten müssen sich zukünftige Besitzer eines Gutshofs den Kopf über abenteuerliche juristische Konstruktionen zerbrechen. Im südlichsten Bundesland kann man entweder selbst Landwirt werden, wenn man eine entsprechende Immobilie erwirbt, oder man muss zumindest einen Teil seines Einkommens aus der Landwirtschaft beziehen, die man alleine oder mit der Familie gemeinsam bewirtschaftet oder von landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaften lässt. „Das bedeutet, man kann jemanden anstellen, der sich darum kümmert, und muss sich nicht selbst zum Dreschen aufs Feld stellen. Man kann durchaus mit dem Verkäufer vereinbaren, dass er sich gegen Entgelt um die Bewirtschaftung kümmert“, weiß der Klagenfurter Anwalt Manfred Angerer von der Sozietät Angerer, Hochfellner und Todor. Wer aber glaubt, es reicht, dieses Geschäft ausschließlich auf dem Papier zustande kommen zu lassen, irrt sich gewaltig. Angerer: „Wenn der Eindruck entsteht, dass über die Felder schon sehr lang kein Traktor mehr gerumpelt ist und sich niemand drum kümmert, ist man schnell im Visier der Grundverkehrskommission. Im schlimmsten Fall wird das Rechtsgeschäft ungültig, und das Gut geht an seinen früheren Besitzer zurück.“

Noch schwieriger ist die Lage in Österreichs jüngstem Bundesland. Dort muss man vor dem Kauf eines herrschaftlichen Anwesens landwirtschaftliche Kenntnisse vorweisen können und die Grundverkehrskommission davon überzeugen, seinen Lebensunterhalt tatsächlich gänzlich mit Ackerbau und Tierzucht bestreiten zu können. Makler Hans Archan: „Es soll verhindert werden, dass Gehöfte verwahrlosen, weil sich die Besitzer nicht drum kümmern, und später aufgrund des schlechten Zustands nicht mehr weiterverkauft werden können.“ Die Regeln gelten für das Burgenland – und das ist kein Witz.

Von Ulrike Moser

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