Es darf kein Haus kosten
Wer den Traum vom Wohnen im Grünen realisieren will, obwohl die Finanzen im Keller sind, sollte dem Charme der frühen sechziger Jahre erliegen. Es könnte sich lohnen.
Alles andere als dieses Haus wäre für uns nicht leistbar gewesen, bekennt die ORF-Moderatorin Barbara Van Melle erfrischend offen. Auch wenn man das vielleicht bezweifeln mag, zeigt die Wahl doch, dass für den Wohnwert nicht immer der feinste Architekten-Schliff mit viel Glas, Sichtbeton und beeindruckenden Proportionen wichtig ist. Die Famile Van Melle lebt in einem neu adaptierten Haus aus den sechziger Jahren. Noch dazu in Transdanubien, also jenem Teil der Bundeshauptstadt, dessen eigenwilliger Charme durch die Fernsehserie Kaisermühlen-Blues berühmt wurde. Aber Van Melle steht zu ihrer Low-Budget-Hauswahl: Wir leben hier im Paradies! Das Mühlwasser liegt nur wenige Schritte entfernt: Im Sommer können wir darin schwimmen, im Winter darauf Eis laufen. Und dank der Autobahnverbindung brauche ich nicht länger als dreißig Minuten in den ORF.
Verglichen mit den anderen Objekten, die Van Melle und ihr Mann zuvor in den Nobelgegenden Hietzing oder Döbling besichtigt hatten, kostete dieses Haus in etwa die Hälfte. Und es war top in Schuss. Die Isolierung der Außenwände ein bekannter Schwachpunkt bei Gebäuden aus den fünfziger bis siebziger Jahren wurde bereits von den Vorbesitzern durchgeführt. Ebenso wie das Neuverlegen und Überholen der Leitungen sowie das Ausmalen der Wände, das Neuparkettieren der Böden und die Neuverfliesung der Badezimmer. Wäre uns die Küche in der übergebenen Form nicht zu klein gewesen, hätten wir einfach unsere Möbel hineinstellen und in dem Haus leben können, als ob es uns schon ewig gehörte.
Wie Van Melle an ihrer neuen Nachbarschaft rasch merken konnte, war sie mit ihren Wünschen, Überlegungen und Kalkulationen alles andere als ein Einzelfall. Es ist wirklich nicht so, dass das Viertel hier aus lauter alten Leuten besteht und mein Mann, die Kinder und ich die einzige Jungfamilie wären, schmunzelt die Frontfrau der Sendung für Lebensgenuss Schöner leben.
Der Schatten, der viele Jahre lang auf den Nachkriegsbauten lastete, dürfte sich tatsächlich zunehmend verziehen. Mit Preisen, die zwanzig bis dreißig Prozent unter denen jüngerer Bauten aus den achtziger und neunziger Jahren liegen, kommen die schlichten Häuser um ein Vielfaches günstiger als alte Stilvillen und stellen für immer mehr Eigenheimsuchende eine leistbare Alternative für das Leben im Grünen dar.
Substanztest. Bei einer durchschnittlichen Wohnnutzfläche von 150 Quadratmetern werden Häuser aus den fünfziger bis siebziger Jahren zwischen 750 und 1000 Euro pro Quadratmeter angeboten wenn auch in überwiegend schlechtem Erhaltungszustand und, je weiter man sich vom Stadtkern entfernt, mit äußerst geringem Grundwert. Mehr als 1000 Euro pro Quadratmeter sollte man also keinesfalls bezahlen, denn die Qualität der Baustoffe nach dem Krieg war minderwertig, warnt Thomas Schwarz, gerichtlich beeideter Sachverständiger und Immobilientreuhänder.
Der Blick auf die aktuelle Angeboteliste der Austria Immobilienbörse (A!B) bestätigt diese Obergrenze. A!B-Präsident Manfred Kubicek: Von den rund 300 Einfamilienhäusern aus dieser Zeit, die wir derzeit in unserer Datei führen, kosten rund 60 Prozent weniger als 180.000 Euro. Die allgemeine Wohnfläche dieser Häuser liege zwischen 120 und 150 Quadratmetern. Selbst in besseren Gegenden wie dem 13., 14. oder 17. Bezirk bekommt man Objekte ab 200.000 Euro, die Höchstgrenze liegt bei durchschnittlichen 350.000 Euro. Wobei sich natürlich immer wieder Ausreißer nach oben ergeben.
Bei aller Begeisterung über den passablen Preis sollten die Hausbesitzer in spe unbedingt die Kosten für die erforderliche Renovierung bedenken. Im Schnitt belaufen sich diese auf 500 Euro pro Quadratmeter. Die hohe Mangelhaftigkeit wie eingangs erwähnt, betrifft diese vor allem die Wärmedämmung, die Fenster und die Leitungen rechtfertigt der Sachverständige Schwarz mit den Schwächen der Zeit, in der diese Häuser errichtet wurden. In den fünfziger Jahren waren die Leute in erster Linie froh, ein Dach über dem Kopf zu haben, und dementsprechend großzügig wurden die Bauvorschriften gehandhabt, bestätigt Kubicek, weil in der Nachkriegszeit fast keine finanziellen Mittel zur Verfügung standen, hat man eben aus der Not heraus die Mischmaschine selbst bedient.
Schwarz, selbst stolzer Besitzer eines renovierten Sechziger-Jahre-Idylls, investierte nebst Kaufpreis insgesamt 110.000 Euro: Das Dach musste saniert und die Fenster neu adaptiert werden. Außerdem haben wir eine Zentralheizung eingebaut und die Küche komplett erneuert.
Sanierungskosten. Doch Bezieher von Tiefstpreishäusern wollen meist auch bei der Renovierung nicht die oft hohen Preise heimischer Professionisten zahlen. Wer aber mit dem Gedanken liebäugelt, mit billigen Handwerkern aus dem Osten Kosten zu sparen, begibt sich leicht auf Glatteis. Hände weg!, warnt Schwarz, denn bei Pfuschern sei weder Garantie noch Gewährleistung gegeben.
Doch seit 1. Mai des vergangenen Jahres kann man auch ganz offiziell mit Handwerkern aus den neuen EU-Mitgliedsländern ins Geschäft kommen. Diese sollten sich nur rechtzeitig um einen Gleichhaltungsbescheid kümmern. Dabei wird geprüft, so Wohnrechtsexperte und Rechtsanwalt Klaus Keider, ob etwa ein Fliesenleger eine Ausbildung hat, die mit jener eines österreichischen Fliesenlegers gleichzusetzen ist. Weiters muss eine Woche vor Aufnahme der Tätigkeit eine Meldung beim Finanzamt deponiert werden. Nachteil für den Beschäftigten: Er darf nur als Einzelunternehmer auftreten und überdies keine Angestellten mit über die Grenze nehmen. Ob jene Handwerker dann tatsächlich günstiger sind, zeigt der Vergleich der Kostenvoranschläge.
Gutachten vor Renovierung. Bevor eine Renovierung in Angriff genommen wird, sollte man das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen einholen. Der Preis, der für das Gutachten zu entrichten ist, orientiert sich am festgestellten Wert des Objekts. Hinzu kommen ein Grundbetrag und das Honorar für den erfolgten Arbeitseinsatz. Bei einem Kaufpreis von 220.000 Euro für ein Einfamilienhaus aus der Nachkriegszeit muss man mit 300 bis 400 Euro für ein Gutachten rechnen, meint Schwarz. Dabei wird auch die Bauweise des Hauses ermittelt.
Auch Thomas Malloth, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI), befürwortet diese Vorgangsweise, denn einem Laien ist es kaum möglich festzustellen, ob das Haus mittels Ziegel- oder Mantelbeton-Bauweise errichtet wurde. Zweitere ist thermisch kaum optimierbar und verursacht zusätzliche Kosten bei der Renovierung.
Aufgrund der verhältnismäßig schlechten Bauphysik muss man nämlich die gesamte Fassade der Mantelbeton-Häuser mit einem zusätzlichen Vollwärmeschutz umgeben. Die Kosten hiefür liegen bei etwa 450 Euro pro Quadratmeter.
Besonderes Augenmerk muss auch auf den mangelhaften, weil veralteten Zustand der Strom- und Gasleitungen gelegt werden, auf die ungenügende Wärmeisolierung und die undichten Fenster. Aber auch da kann gespart werden. Es ist eine reine Kostenfrage und somit Sache des neuen Besitzers, ob er sich beim Renovieren für schöne Holzkastenfenster oder zweckmäßigere Kunststofffenster entscheidet, gibt Helga Herber, Geschäftsführerin der Badener Maklergesellschaft Immo-Contract, zu bedenken. Ein diesbezüglicher Preisvergleich lohnt sich, denn während man für die Variante Holzkastenfenster rund 2000 Euro pro Fenster hinblättert, zahlt man für die zugegeben nicht ganz so stilvollen Fenster aus Kunststoff nur 200 bis 300 Euro.
Grund als Wertmaßstab. Der hohe Aufwand an Renovierungsarbeiten schrecke jedoch kaum einen Käufer ab, berichtet Irmgard Schnür von Schnür Immobilien. Ganz im Gegenteil, denn gesucht werden hauptsächlich Bauten, die sich im Originalzustand befinden und nicht toprenoviert sind. Die Leute richten sich ihre Bleibe gern nach eigenen Vorstellungen her.
Der größte Reiz beim Kauf unabhängig davon, ob man einen Stockhaus- Bau der Fifties oder eine Bungalow-Beauty der Sixties bezieht liegt im Erwerb des dazugehörigen Grundstückes. Die Optik des Hauses ist das geringste Kriterium für eine Kaufentscheidung, meint Elisabeth Huber, Immobilienmaklerin von Dr.-Max-Huber-Immobilien, die Lage ist das wirklich Reizvolle an diesen Häusern.
Im urbanen Bereich eher in den Außenbezirken angesiedelt, sind die meist unscheinbaren Gebäude nämlich überwiegend von einer fruchtbaren Grünfläche umgeben. Ein Relikt der mangelhaften Versorgung während der Nachkriegszeit. Die Menschen haben auf dem eigenen Grund Kartoffeln und Rüben angebaut, weil es sonst nichts anderes zum Essen gab, erzählt Kubicek. Diese kleinen Landwirtschaften, mit einer durchschnittlichen Größe von 500 Quadratmetern, wurden als Nutzgärten bezeichnet und sind verstärkt im 13., 14. und 22. Wiener Gemeindebezirk anzutreffen.
Bundesländer kaum billiger. In den Bundesländern finden sich die interessantesten Kleinode in und rund um die Hauptstädte von Oberösterreich und der Steiermark. Laut Wolfgang Quidenus, oberösterreichischer Landesstellenleiter des ÖVI, wird man vor allem in den Orten Bindermichl, Leonding und Krefeld fündig alle liegen nur zehn Minuten vom Linzer Stadtzentrum entfernt. Für einen solchen Bau zahlt man im Schnitt 750 Euro pro Quadratmeter, sagt Quidenus.
Grundsätzlich bewegen sich die Kaufpreise in den Bundesländern kaum unter jene von Wien. In Graz pendeln die Angebote zwischen durchschnittlichen 250.000 und 350.000, in Linz beginnen die Preise bei 200.000 Euro, weiß A!B-Chef Kubicek. Nur im absoluten Top-Segment verzeichnen zumindest Oberösterreich und die Steiermark geringere Werte als Wien. Das Limit für Linz beziffert Kubicek mit rund 500.000 Euro. Dr.-Max-Huber-Chefin Elisabeth Huber bringt ein Beispiel zum Vergleich: Während man in Graz für ein Sechziger- oder Siebziger-Jahre-Haus in einer Top-Lage wie dem Ruckerlberg 600.000 Euro bezahlt, legt man in Wien-Döbling für ein vergleichbares Objekt das Doppelte auf den Tisch. Seinem hochpreisigen Ruf treu bleibt das exquisite Salzburg, selbst im schmalbrüstigen Nachkriegsbereich. Durchschnitt in der Festspielstadt: unerbittliche 500.000 bis 600.000 Euro.
Die Experten sind sich einig: Bauten aus diesen Jahren eignen sich nicht nur als Anlageobjekt, sondern sind momentan auch leicht zu bekommen. Die Leerstandsrate ist relativ hoch. Wer einen Fünfziger- bis Siebziger-Jahre-Bau wirklich gut renoviert, hat beim Verkauf auf keinen Fall einen Wertverlust zu befürchten, sondern darf sich eher über eine positive Entwicklung freuen, prognostiziert Schwarz, schließlich hat er günstig eingekauft!
