Erhaltungspflichten und Schimmelbildung:
Pflicht-Überwälzung auf Mieter hat Grenzen

Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern sind seit den so genannten Klauselentscheidungen des Obersten Gerichtshofs zu einem Dauerbrenner vor dem Kadi geworden. Nun liegt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vor, welche ein interessantes Detail der Verteilung von Erhaltungspflichten beleuchtet.

Von Thomas In der Maur

Ein Vermieter hatte mit einem Mieter ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter für Schäden aus einer allfälligen Schimmelpilzbildung zu haften hat, die auf eine unsachgemäße Benützung der Wohnung zurückzuführen sind. Während der Mietdauer kam es tatsächlich zu massiver Schimmelbildung. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Schimmelbildung ihre Ursache in einer aus klimatechnischer Sicht unsachgemäßen Nutzung der Wohnung hatte. Zum einen sei das Lüftungsverhalten unzureichend gewesen. Bei der in der Wohnung auftretenden Luftfeuchtigkeit hätte mehrmals am Tag ein Querlüften („Durchzug“) stattfinden müssen. Zum anderen wäre es notwendig gewesen, die Möbel zu den Außenwänden um ein paar Zentimeter vom Mauerwerk abzurücken.
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses klagte der Vermieter den Mieter auf die durchaus erheblichen Sanierungskosten. Das Gericht stellte fest, dass der Mieter zwar mehrmals am Tag gelüftet hat, jedoch nur Raum für Raum und nicht durch eine Querlüftung. Das Erstgericht verpflichtete den Mieter zum Ersatz der Kosten. Schon das Berufungsgericht beurteilte den Sachverhalt anders und hielt fest, dass Schimmelbefall einen ernsten Schaden des Hauses darstellt, sodass diesbezügliche Pflichten nicht ohne Weiteres auf den Mieter überwälzt werden können. Der Oberste Gerichtshof wies das Begehren endgültig ab. Es sei allgemein üblich, in Wohnungen Möbel unmittelbar an die Wand zu montieren. Des Weiteren habe den Mieter niemand genau instruiert, wie denn die Räumlichkeiten zu lüften sind, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Der Mieter konnte also durchaus davon ausgehen, dass ein mehrmals tägliches Lüften Raum für Raum genügt. Im Ergebnis musste somit der Eigentümer den Schaden selbst tragen, obwohl er im Mietvertrag ausdrücklich eine Haftung für Schimmelpilzbildung vereinbart hatte.

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