Das Milliarden-Abenteuer des Julius Meinl - Die Geldmaschine Meinl-Haider-Grasser

Wie er in fünf Jahren zum größten Einkaufszentrenbetreiber Osteuropas wurde, wie er mit Karl-Heinz Grasser und Hans Haider Kohle machen will und ob es sich für Privatinvestoren lohnt, mit einzusteigen.

Tausend Kilometer von Moskau entfernt, irgendwo am Ufer der Wolga gegenüber den Shiguli-Bergen, fährt Julius Meinl V. mit seiner russischen Immobilienspezialistin Anna Ivannikova, die selbst die tiefste russische Provinz kennt wie ihre Westentasche, in einer schnellen schwarzen Limousine von Samara in die Industriestadt Togliatti. Das klingt italienisch und ist es auch. Erst versank das alte Stawropol unter den Fluten eines Staudamms, und dann benannte man die Stadt auch noch nach dem langjährigen Nachkriegschef der italienischen Kommunisten, Palmiro Togliatti. Der hatte einen Deal mit Fiat eingefädelt, der hier Russlands größtes Autowerk entstehen ließ, die Lada-Werke.

Mit Ladas hat Julius Meinl V. an der Wolga freilich wenig im Sinn. Der 48-jährige Wiener Banker mit britischem Pass ist auf dem Weg ins Shopping-Center von Togliatti, eines von sieben, die die Meinl European Land in Russland besitzt und denen in den nächsten drei Jahren weitere dreizehn nachfolgen sollen. Die Gegend mag tiefste russische Provinz sein, im Sommer voller Langeweile, im Winter eiskalt, aber das Einkaufszentrum mit dem merkwürdigen Namen „Parkhaus“ könnte überall auf der Welt stehen, in Vancouver, in Zürich oder in Wien. Auf 80.000 Quadratmeter Mietfläche findet sich dort ein Warenangebot, das kaum anders ist als jenes in Wien, von Textilketten wie Mango bis zum Metro-Lebensmittel-Hypermarkt, der einem Merkur um nichts nachsteht. Die Globalisierung hat nicht nur dazu geführt, dass fast alle Europäer, oft ohne es zu wissen, nur mehr chinesische Kleidung tragen, sie spült auch die glitzernde, glückverheißende Konsumvielfalt bis in die hintersten Winkel Russlands.

Der Mohr als Hausherr der Handelskonzerne. Und ganz vorne mit dabei ist ausgerechnet jener Julius Meinl, der im Jahr 2000 das ererbte Familienunternehmen radikal umgebaut und den österreichischen Teil der 1862 gegründeten Einzelhandelskette in Bausch und Bogen verkauft hat. Viel ist vom Siegeszug österreichischer Banken und Versicherungen in Osteuropa die Rede, aber in der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, dass der Name Meinl heute für den größten Betreiber von Einkaufszentren Osteuropas steht und für die viertgrößte Immobiliengesellschaft Europas.1) Der Durchmarsch bekannter Handelskonzerne in den Osten, Firmen wie Metro, Carrefour, Mediamarkt, Zara, H&M, Tesco, Marks & Spencer, Rewe oder Peek & Cloppenburg, um nur einige Meinl-Mieter zu nennen, erfolgt häufig unter dem Dach einer Mohren-Immobilie. Dreißig Shopping-Center betreibt Meinl schon jetzt, bis 2010 werden zu den bestehenden noch weitere 43 hinzukommen, drei davon so groß wie die Shopping City Süd und eines sogar größer. An der nördlichen Stadtgrenze von Moskau lässt Meinl, schon jetzt der größte Einzelhandelsimmobilien-Investor in Russland (Investmentvolumen bis 2010: 2,2 Milliarden Euro), eine Shopping-Mall mit Entertainment-Center hochziehen, die doppelt so groß sein wird wie die SCS; Kostenpunkt: 300 Millionen Euro, Eröffnung: 2009. Erwartete Rendite: 15 Prozent.

Im Einkaufszentrum von Togliatti feiert der lokale Manager gerade den zehnmillionsten Gast: eine gut gekleidete Russin mit ihrem halbwüchsigen Sohn. Auf 400 Dollar pro Monat schätzt der Manager den durchschnittlichen lokalen Gehälterschnitt. Zwanzig Prozent der Bevölkerung zählen im russischen Pendant zu Wolfsburg schon zur Mittelschicht.

Milliardär Julius Meinl stellt sich bereitwillig zum Fototermin mit der Jubiläumskundin und feixt: „Hoffentlich ist das kein Borat-Film.“ Russland hat es dem Banker besonders angetan. Es locken Renditen weit über westeuropäischem Niveau. Während sich etwa die Betreiber von englischen Einkaufszentren mit 4,5 Prozent und von österreichischen mit rund acht Prozent begnügen müssen, liegen die Renditeerwartungen in der russischen Provinz zwischen 13 und 13,5 Prozent, wozu noch etwa zwei bis drei Prozent aufgeschlagen werden können, wenn die Immobilien, so wie es auch die Meinl European Land seit etwa drei Jahren macht, selbst entwickelt werden. Fünfzehn Prozent Rendite mit wenig Risiko sind ein gutes Argument für Russland-Investments. Dazu kommt noch, dass nach Fertigstellung der Objekte, sobald der Cash Flow aus den Mieten fließt, das eingesetzte Kapital mit bis zu sechzig Prozent fremdem Geld gehebelt wird. Der Grund für das Renditewunder ist der Konsumnachholbedarf im prosperierenden Russland, dem jedoch zu wenig schöne Geschäfte und Einkaufszentren gegenüberstehen. Die deutsche Metro AG erzielt in Moskau um dreißig Prozent höhere Quadratmeterumsätze als in Deutschland, doch es fehlt an geeigneten Einkaufswelten.

Kein Wunder also, dass der Mann, dessen Namen laut Markterhebungsstudien achtzig Prozent der Österreicher kennen, Woche für Woche irgendwo im Osten, vorzugsweise in Russland, unterwegs ist, meist mit eigenem Privatjet, wobei Meinl am liebsten selbst im Cockpit seiner britischen Hawker 800, eines Jets mit Platz für acht Passagiere, sitzt. „Russland“, schwärmt der Banker, „hat enormes Potenzial. Allein im europäischen Teil gibt es zwölf Städte mit über einer Million Einwohner, dreißig mit über 500.000 und weitere sechzig mit über 200.000. Man muss sich das vorstellen, sechzig Städte, so groß wie Graz, in denen es noch keine moderne Einzelhandelsinfrastruktur gibt.“

Das Tempo, das die Meinl-Leute bei ihrer Expansion in den Osten vorlegen, hat gute Gründe. So wie in Wien nur Platz für eine Shopping City Süd ist (die Shopping City Nord konnte an den Erfolg der SCS nicht anschließen), mag es auch anderswo sein. Es gilt also, wenn möglich, der Erste zu sein. Die Meinl-Strategie zielt vor allem auf die Provinz, dort ist man häufig der Erste und wird von den Stadtvätern freudig erwartet. „In Moskau entstehen zurzeit zwanzig Einzelhandelsprojekte, die Stadtbehörde ist ein einziger Dschungel, und die Grundstückspreise sind um ein Vielfaches höher als in irgendeiner Provinzstadt“, sagt Meinl-European-Land-Sprecher Francis Lustig. „In Omsk ist eine Rendite von 15 Prozent realistisch, in Moskau eine von zehn bis elf Prozent. In der Provinz können wir zudem das Grundstück in der Regel direkt von der Stadt erwerben. Die Zahlungen dafür erfolgen in Etappen, abhängig von erfüllten Leistungen der Stadt wie diversen Anschlüssen oder der Verkehrsanbindung.“

Eine ganze Armada von Mitarbeitern realisiert die Suche nach neuen Projekten, kümmert sich um das Development auf oft sumpfigem Behördenterrain – häufig auch in Kooperation mit lokalen Developern in Form so genannter Forward Purchase Contracts – und schließlich das nicht ganz einfache Management der Einkaufszentren.

Kaum ein Österreicher spielt dabei eine Rolle, außer einer Hand voll Führungspersonal ganz oben. In Moskau und in Warschau arbeiten rund 250 Spezialisten an der Entwicklung neuer Projekte und an der Kontrolle der vorhandenen Objekte. Ein Job für Experten. „Einkaufen ist eine Ideologie“, sagt Lustig. „Es ist die Droge des Kapitalismus. Aber beim Bau eines Einkaufszentrums kann man viele Fehler machen. Es darf nicht zu verwinkelt sein, man braucht Tageslicht, man muss sich immer orientieren können, die Lage muss stimmen. Ein falsch geplantes ShoppingCenter ist nichts als ein in Beton gegossener, sündteurer Irrtum.“

160 Objekte in elf Ländern besitzt die Immobiliengesellschaft zurzeit, nicht nur Einkaufszentren, sondern auch kleinere Supermärkte, besonders in Ungarn und Tschechien. Die Buchhaltungs- und IT-Abteilungen sitzen in Bratislava, doch die Einkaufszentren werden lokal gemanagt. Jedes Shopping-Center hat in der Regel eine Crew von zwanzig Leuten und ist als eigene Gesellschaft organisiert, um es im Fall des Falles sofort verkaufen zu können.

Julius Meinl V. ist letztlich wieder da gelandet, wozu er als junger Mann verdammt wurde: beim ungeliebten Einzelhandel. Doch jetzt steht Meinl auf der bequemeren Seite: als Vermieter. Allein heuer will die Meinl European Land 144,5 Millionen Euro an Mieteinnahmen lukrieren, 2010 sollen es 700 Millionen werden. Die Immobilien sollen dann einen Verkehrswert von 9,2 Milliarden Euro haben.

Ein Familienunternehmen erfindet sich neu. Der Ausstieg aus dem wenig profitablen Lebensmittelhandel ließ Meinl ins Immobiliengeschäft stolpern. Die Handelskette wurde zwar verkauft, aber die meisten tschechischen und ungarischen Immobilien blieben im Besitz der Meinls. Insgesamt sechzig eigene Läden wurden nun vermietet und von der 1997 gegründeten Vorläufergesellschaft Central European Land Ltd. verwaltet, an der damals noch zu vierzig Prozent ein Freund der Familie, der ehemalige britische Schifffahrtsmagnat und Milliardär Lord Cayzer, beteiligt war.

Daraus entwickelte sich dann 2002 die Idee, mit eigenen Immobilienaktivitäten im großen Stil an die Börse zu gehen. Die Strategie, in Osteuropa nicht wie andere Immobiliengesellschaften einen breiten Mix aus Büros, Häusern und Geschäftsflächen zusammenzukaufen, sondern sich nur auf Einzelhandelsimmobilien, in erster Linie Shopping-Center, zu konzentrieren, hat nicht nur mit den eigenen Wurzeln der Meinls zu tun, sondern auch mit der Vorliebe angelsächsischer Investoren für fokussierte Anlagen und dem Vorzug, dass die Verträge der großen „Anchor Tenants“, also wichtigen Mieter wie Metro oder Mediamarkt, auf zehn bis fünfzehn Jahre angelegt sind und somit stabilere Mieteinnahmen versprechen.

Meinl riskierte für seine Ostimmobilienidee rund 400 Millionen Euro, so viel war die Central European Land Ltd. in etwa wert. Viel Geld und doch viel zu wenig, um im Osten ein großer Player zu werden. In mehreren Schritten holte sich Julius Meinl Investorengelder in Milliardenhöhe und noch zusätzlich Fremdkapital über Anleihen. Derzeit beträgt der Börsewert der Meinl European Land sechs Milliarden Euro, und der Finanzchef des Unternehmens verfügt über ein dickes Portemonnaie von drei Milliarden Euro liquider Mittel, die in den nächsten drei Jahren investiert werden sollen.

„Es ging alles viel schneller, als wir das selbst ahnen konnten. Man hat gespürt, da tut sich eine Jahrhundertchance auf, so wie wenn man in den fünfziger Jahren in Wien Immobilien gekauft hätte“, sagt MEL-Sprecher Francis Lustig.

Der großangelegte Einstieg ins Immobiliengeschäft im Osten erwies sich als Cash Cow für die Meinl Bank. Allein im Vorjahr stieg der Unternehmensgewinn der Meinl Bank, exakter: das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EGT), um satte 63 Prozent auf 127,6 Millionen Euro, was zu einem guten Teil den Ostaktivitäten zu verdanken ist.

Der Mohr macht es nicht billig. War die Meinl-Immobilien-Aktie für Anleger bislang ein gutes Geschäft? Absolut. Der Emissionskurs im Jahr 2002 betrug elf Euro, der aktuelle Börsenkurs notiert um die 20 Euro, somit hat sich das Kapital der Anleger in knapp fünf Jahren fast verdoppelt. Werden die angestrebten Renditen von fünfzehn Prozent auch in den nächsten Jahren erzielbar sein? Sehr wahrscheinlich ja, sagen zumindest einschlägige Immobilien-Consultants wie Jones Lang Lasalle. „Das Positive ist, dass die Gesellschaft stark in Russland und in der Türkei investiert. Dort ist das größte Potenzial“, urteilt Roman Herzog, Analyst der RCB-Bank. „Das Negative ist: Die Aktie ist derzeit zu teuer, und es gibt eine hohe Kostenbelastung.“

Meinl European Land (MEL) wird so wie die Flughafengesellschaft Meinl Airports und die neue Meinl International Power, die ab 1. August an der Wiener Börse notiert, extern gemanagt. Das heißt, es gibt immer eine Besitzgesellschaft und eine eigene Managementgesellschaft, die Gebühren kassiert. Im Fall der European Land sind das 0,5 Prozent jährlich vom Portfoliowert, also dem gesamten Immobilienvermögen. Dazu kommt noch eine Trade Mark Fee in Höhe von 0,3 Prozent für die Verwendung des Namens Meinl, der Marke und des Mohrenlogos, insgesamt also 0,8 Prozent. Bei der Konkurrenz liegt der Wert in ähnlicher Höhe2).

Auch im Fall von Kapitalerhöhungen langt die Meinl Bank etwas kräftiger zu. Der einschlägige Meinl-Satz beträgt 6,75 Prozent vom neu emittierten Kapital. Allein aus diesen drei Gebühren hat die Meinl-Bank 2006 von der Meinl European Land stattliche 55 Millionen Euro bezogen, heuer wird es noch mehr werden, insgesamt 2,35 Prozent des Portfoliowerts, derzeit sechs Milliarden Euro.

Aus eins mach drei. Um den großen Erfolg mit seinen Einzelhandelsimmobilien zu wiederholen, versucht es Julius Meinl nun auch im Infrastrukturbereich. Im April sammelte er für eine neue Flughafenaktie erfolgreich 700 Millionen Euro an Investorengeldern ein, allein die Aktie notiert seither unter dem Ausgabekurs, und die Gesellschaft hat bislang kein Projekt vorzuweisen, was Häme und Kritik hervorrief. „Wir mussten bei unserem Börsegang mühsam Gutachten aus aller Welt beschaffen. Und die gehen einfach mit nix außer einer Idee an die Börse“, erbost sich ein ungenannt bleiben wollender Konzernchef. Immoeast-Chef Karl Petrikovits meint süffisant: „Wir sichern uns zuerst eine Immobilie, und dann finanzieren wir sie. Das halten wir den Anlegern gegenüber für ehrlicher.“

Die Idee der Aktie sei trotzdem nicht schlecht, meint Meinl-Airports-International-Chef Roman Himmler, der zuvor fünfzehn Jahre für den Flughafen Wien tätig war: „In Osteuropa leben, zählt man Russland und die Türkei dazu, rund 390 Millionen Menschen, genauso viele wie in Westeuropa. Das Flugaufkommen beträgt aber im Osten erst zwanzig Prozent vom Niveau in Westeuropa. Daran sieht man, welchen Nachholbedarf es dort in den nächsten Jahren geben wird.“

Mit Grasser und Haider an die Börse. Für sein jüngstes Baby Meinl International Power, eine Gesellschaft, die in Kraftwerke und generell im Energiesektor in Osteuropa investieren soll, lockte Banker Julius Meinl die Anleger mit prominenten Frontmännern: Der ebenso eloquente wie umstrittene Ex-Finanzminister Karl-Heinz Grasser, seit Jahren ein persönlicher Freund Julius Meinls, soll die Investoren ebenso überzeugen wie der langjährige Verbund-Chef Hans Haider, der eine wohl als begnadeter Verkäufer, der andere als jemand, der wirklich etwas von der Branche versteht. Mit einem Startkapital von 550 Millionen Euro wird die Gesellschaft in das durchaus lukrative Energiegeschäft einsteigen. Mittelfristig sollen fünf Milliarden Euro investiert werden, und anders als beim Flughafenbaby kann die Power-Gesellschaft schon einen konkreten Abschluss vorweisen. Gemeinsam mit der Simonsfeld-Gruppe, deren Holding in Österreich seit elf Jahren Windkraftanlagen betreibt, werden in den nächsten fünf Jahren Windparks in Mittel- und Osteuropa für insgesamt 650 Millionen Euro errichtet, wobei Meinl International Power mit einer Beteiligung von achtzig Prozent die Mehrheit hält.

Auch in diesem Fall scheint die Idee durchaus viel versprechend und Renditen von 15 Prozent möglich. Rechnen wird sich die Sache auf jeden Fall für die Meinl Bank. Sie erhält bei voller Platzierung aller Aktien 47 Millionen Euro. Die Managementgesellschaft wiederum, an der Karl-Heinz Grasser zu 33,3 Prozent beteiligt ist (Rest: Meinl-Bank), wird im ersten Jahr selbst bei Nullperformance zehn Millionen Euro kassieren.

Dabei werden die beiden Herren keineswegs suchend durch Osteuropa irren. In Wahrheit wird die Investment-Abteilung der Meinl-Bank wohl lukrative Projekte zur genaueren Prüfung anbieten, der Kraftwerksprofi Haider wird sie abklopfen, und Karl-Heinz Grasser wird es schon immer gewusst haben.

Von Karl Riffert

1) Nach Unibail (Immobilienportfolioverkehrswert 14 Milliarden Euro), Rodamco (8,9 Milliarden) und Immoeast (8,7 Milliarden).

2) Immoeast: 0,6% (aber 20 Prozent Performance-Fee bei einer Steigerung des NAV über acht Prozent),
Conwert: 0,6% (allerdings erst ab 120 Millionen Euro Vermögen, darunter höher).

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