Vorsorgewohnung: So senken Sie Ihre Steuerlast

Vorsorgewohnung: So senken Sie Ihre Steuerlast

Wer sich steuerschonend eine Eigentumswohnung zulegen will, sollte eine Vorsorgewohnung in Erwägung ziehen.

Vorsorgewohnungen sind trotz hoher Immobilienpreise nach wie vor beliebt und vielfach lukrativ. Immobiliensteuer-Expertin Karin Fuhrmann von TPA erläutert, warum Vorsorgewohnungen steuerlich interessant sind, welche steuerlichen Fehler man begehen kann und wann man ins Visier der Finanzpolizei geraten kann.

Eine Wohnung zu kaufen, ist für viele kaum noch leistbar. Wenn der Fiskus allerdings, wie bei Vorsorgewohnungen mithilft, Ausgaben als steuermindernd gelten zu machen, ist es für viele aber dennoch eine Überlegung wert, sich eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zuzulegen - auch wenn man in solchen Fällen bis zur Abbezahlung durch den Mieter selbst nicht drinnen wohnen kann. Aber auch für jene, die genug Geld auf der hohen Kante haben, kann sich so die Veranlagung in Grund und Boden lohnen.
Es wundert daher wenig, dass Steuerberater, die auf Immobilien spezialisiert sind, besonders häufig Fragen zu Vorsorgewohnungen gestellt bekommen. Trend.at hat deshalb Karin Fuhrmann von der TPA, einer der renommiertesten Immobilien-Steuerexperten, zu Vorsorgewohnungen befragt.

trend.at: Viele Vorsorgewohnungen werden von Anbietern offeriert, die auch gleich die steuerliche Komponente erklären. Ist ein Steuerberater da überhaupt nötig?
Fuhrmann: Nicht unbedingt. Es gibt aber auch viele, die sich selbst eine Eigentumswohnung kaufen und dann dafür ein Vorsorgewohnungsmodell konstruieren. Es ist zwar steuerlich nicht kompliziert, aber wenn sich jemand steuerlich noch nie damit beschäftigt hat, wie man Kosten, die für eine Vorsorgewohnung anfallen, von der Steuer absetzt, ist es sinnvoll sich beim Steuerberater erklären zu lassen, was die Pflichten sind. So ist für die vermietete Immobilie in der Steuererklärung eine Prognoserechnung abzugeben. Dieser liegt eine Prognose zugrunde, wann sich das Investment rechnet. In dieser Rechnung werden Einnahmen und Ausgaben wie Absetzung für die Abnützung (AfA), Betriebskosten und Darlehenszinsen gegenübergestellt. Daraus lässt sich ablesen, in wie vielen Jahren sich die Investition rechnet.

Kann auch der Kauf der Wohnungseinrichtung steuermindernd geltend gemacht werden?
Fuhrmann: Dafür gilt sogar die verkürzte steuerliche Abschreibung der kompletten Einrichtung auf zehn Jahre.

Der Kauf von Wohnungen und damit auch Vorsorgewohnungen ist bereits sehr teuer. Lohnt es sich überhaupt noch, nach ihrer Erfahrung, in Vorsorgewohnungen zu investieren?
Fuhrmann: Die extrem niedrigen Zinsen und die steuerlichen Vorteile dürften den höheren Kaufpreis in so manchen Fällen wieder wettmachen. Ich hatte erst kürzlich einen Fall, wo sich jemand innerhalb des Wiener Gürtels, also einer vergleichsweise teuren Wohngegend, eine gebrauchte Eigentumswohnung gekauft hat. Diese wurde sogar zu 100 Prozent fremdfinanziert – der Bank wurden ausreichend Sicherheiten geboten – und das Investment hat sich laut Prognoserechnung bereits nach 13 Jahren gerechnet. Die Prognoserechnung war mit großzügig einkalkulierten Leerständen auch noch konservativ kalkuliert. Wenn es dem Käufer möglich ist monatlich zusätzlich ein paar hundert Euro zur Tilgung daraufzulegen, um die Raten bis zur vollständigen Entschuldung zurückzahlen zu können, dann lohnt sich die Anschaffung einer Vorsorgewohnung jedenfalls.

Die Finanzpolizei macht Jagd auf Steuersünder. Sind da auch jene, die Wohnungen unter der Hand vermieten im Visier?
Fuhrmann: Grundsätzlich ja, obwohl mir derzeit keine spezielle Aktion bekannt ist. Aber es gab in der Vergangenheit bereits eine Aktion, bei der die Grundbuchregister online abgefragt und mit den Daten des Melderegisters abgeglichen wurden. Hatte jemand mehr als eine Wohnung wurde kontrolliert, ob dazu Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben wurden.

Was müssen jene, die eine Prognoserechnung abgegeben haben, beachten, um keine Steuernachzahlung zu riskieren?
Fuhrmann: Die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen muss sich nach spätestens 20 Jahren rechnen, höchstens jedoch binnen insgesamt 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung. Alles andere, also wenn ab dem jeweils vorgeschriebenen Zeitpunkt kein Totalüberschuss produziert wird, gilt als Liebhaberei.


Was bedeutet es für den Anleger einer Vorsorgewohnung, der durch eine solche jahrelang einen Steuervorteil lukriert hat, wenn es letztlich doch Liebhaberei ist?
Fuhrmann: Zunächst sollte man sich Einnahmen und Kosten genau ansehen. Da Vorsorgewohnungen oft nur befristet vermietet sind, sollte bei Neuabschluss des Mietvertrages das Potential der Mieten voll ausgeschöpft werden. Außerdem kann mit der Bank wegen der Zinsen gesprochen werden, falls diese im Marktvergleich noch zu hoch sind. Eine Selbstanzeige ist aber jedenfalls nicht notwendig, wenn keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, wie eine nicht fremdübliche Vermietung an Verwandte.

Was raten Sie Anlegern von Vorsorgewohnungen, bei denen absehbar ist, dass es sich um Liebhaberei handelt? Fuhrmann: Zunächst sollte man sich Einnahmen und Kosten genau ansehen. Es reicht vielleicht die Miete zu erhöhen, wenn diese im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen, günstiger ist. Ansonsten sollte man rechtzeitig eine Selbstanzeige machen.

Wenn eine Selbstanzeige notwendig ist, wann ist diese rechtzeitig?
Fuhrmann: Die Selbstanzeige muss gemacht werden, bevor die Finanz von sich aus aktiv wird. Spätest möglicher Zeitpunkt ist bei Eröffnung einer Prüfung durch die Finanz, wobei in diesem Fall bei Steuernachzahlungen schon wesentliche Zuschläge zu bezahlen sind.

Was wenn es dennoch passiert? Hilft es noch den Steuerberater anzurufen, wenn die Finanzpolizei bereits nach den Unterlagen greift?
Fuhrmann: Eine Prüfung durch die Finanzverwaltung wird jedenfalls angekündigt. Um eine korrekte strafbefreiende Selbstanzeige zu machen – diese verhindert allerdings den Zuschlag nicht – sollte jedenfalls ein Steuerberater beigezogen werden, um Schlimmeres zu verhindern.

Wie viel der Anschaffungskosten kann man sich, wenn man es geschickt anstellt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Totalüberschuss erreicht ist, mit einer Vorsorgewohnung im Schnitt an Steuern sparen?
Fuhrmann: Der wesentliche Steuervorteil einer Vorsorgewohnung ist die Refundierung der Vorsteuer vom Finanzamt zu Beginn. Wenn eine angenommene Mietrendite rund drei Prozent der Anschaffungskosten ausmacht, so können zu Beginn bei angenommenen 1,5 Prozent Fremdkapitalzinsen und 1,5 Prozent Afa von den Anschaffungskosten (gekürzt um den Grundanteil) nahezu die gesamten Mieten entsteuert werden.

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