Immobilien: Gesetzesänderungen bringen Steuervorteile

Karin Fuhrmann, Steuerexpertin für Immobilien bei TPA, über die Vorteile des neuen Konjunktursteuergesetzes für Anleger in Vorsorgewohnungen oder Bauherrnmodelle und welchen Steuervorteil Unternehmen bei einem Standortwechsel häufig übersehen.

Thema: Steuertipps
Immobilien: Gesetzesänderungen bringen Steuervorteile

trend: Frau Fuhrmann, die Steuerreform im Vorjahr war dazu angetan, die schlimmsten finanziellen Folgen der Pandemie für Unternehmen abzufedern. Welche dieser neuen Steuergesetze gelten für Immobilien darüber hinaus?
Vieles vom Konjunktursteuergesetz brachte Änderungen, die weiterhin gelten, wie die zusätzliche beschleunigte Abschreibung, bei der im ersten Jahr das Dreifache der normalen Abschreibung abgesetzt werden kann und im zweiten Jahr das Zweifache. Wer beispielsweise eine Vorsorgewohnung kauft, kann im ersten Jahr statt 1,5 Prozent 4,5 Prozent der abschreibbaren Kosten absetzen, im zweiten Jahr drei Prozent und im dritten sind es wieder die 1,5 Prozent. Ein Steuervorteil, den es bis dahin nicht gegeben hat.


Das neue Steuergesetz macht Vorsorgewohnungen oder das Bauherrnmodell ein Stück attraktiver

Wohnungen zum Zweck der Vermietung zu kaufen, ist wegen der hohen Kaufpreise zuletzt unterm Strich nicht sonderlich einträglich.
Das neue Steuergesetz macht Vorsorgewohnungen oder das Bauherrnmodell deshalb auch durch das Streichen der Halbjahresabschreibung, wenn die beschleunigte Abschreibung genutzt wird, noch ein Stück attraktiver. Wenn eine Wohnung beispielsweise im November gekauft wird und im Dezember bereits vermietet wird, hätte man früher nur die Hälfte von den 1,5 Prozent der Kosten absetzen können, jetzt sind es 4,5 Prozent.

Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA mit Spezialgebiet Immobilienwirtschaft und Bauernmodelle begrüßt die im Konjunktursteuergesetz beschlossene beschleunigte Abschreibung von Investitionen in Vorsorgewohnungen und Bauernmodelle.


Pandemiebedingte Mietausfälle sind für die Berechnungen des steuerlichen Gesamtüberschusses nicht zu berücksichtigen.

Durch Corona werden viele Vermieter am Ende der Bemessungszeit von 20 Jahren keinen Gewinnüberschuss erzielen, um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können. Wie eng wird es?
Um zu vermeiden, dass Objekte wegen Mietausfällen durch Corona unter die Liebhaberei-Bestimmung fallen und mit der Vermietung am Ende der Frist keinen Gesamtgewinn erzielen, gibt es eine Klarstellung in den Liebhaberei-Richtlinien. Pandemiebedingte Mietausfälle sind für die Berechnungen des steuerlichen Gesamt-Überschusses nicht zu berücksichtigen. Anleger in Immobilien verlieren so nicht die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs vom Kaufpreis – eines der Steuerzuckerl, die dieses Immobilieninvestment interessant machen. Die Umrechnung der beschleunigten Abschreibung auf die Normalabschreibung von 1,5 % macht es ebenfalls einfacher, einen Totalüberschuss zu erzielen.


Hoffe, dass im Zuge der ökosozialen Steuerreform auf steuerliche Anreize, um klimafreundliche Umbauten zu begünstigen

Wie sehr haben Ihrer Erfahrung nach Besitzer von Immobilien von der Investitionsprämie Gebrauch gemacht?
Viele unserer Klienten haben die Prämie für klimafreundliche Umbauten von Betriebsgebäuden oder die Digitalisierung genutzt. Die drei Milliarden Euro, die für solche Maßnahmen zur Verfügung gestellt wurden, sind jedoch verbraucht. Ich hoffe auf steuerliche Anreize im Zuge der ökosozialen Steuerreform, die klimafreundliche Umbauten begünstigen. Nur die bestehenden Instrumente, wie die Sofortabschreibung von Instandhaltungskosten oder die Verteilung von Instandsetzungskosten auf 15 Jahre wie beim Tausch von Heizungen zu nutzen, wird zu wenig sein. Es braucht auch zusätzliche und umfassendere Direktförderungen, denn Steuerpflichtige sind am besten zu motivieren, wenn sie einen Zuschuss bekommen.


Gewerbetreibende, die ihren Standort verlegen, müssen den Gewinn aus dem Verkauf nicht sofort besteuern

Gibt es steuerliche Erleichterungen, die Betriebe häufig übersehen
Gewerbetreibende und Einzelunternehmen, die ihren Standort, den sie selbst besitzen, verlegen und dafür den bisherigen verkaufen und ein neues Gebäude erwerben, müssen den Gewinn aus dem Verkauf nicht sofort versteuern, sondern können diesen von den Anschaffungskosten des neuen Standorts abziehen. Daher ist der Veräußerungsgewinn erst zu versteuern, wenn diese neue Immobilie wieder verkauft wird. Eine Bestimmung, die es zwar schon lange gibt, bei der ich mir aber nicht sicher bin, ob das viele der Betroffenen wissen. Leider gilt diese Regelung nicht für Kapitalgesellschaften.

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