Coworking-Spaces: Steuerliche Tücken geteilter Arbeitsplätze

Moderne Arbeitsformen in Gemeinschaftsbüros bergen steuerliche Tücken. So gehen Coworking-Spaces über die reine Vermietung von Büroräumen hinaus. Woran sich die Steuer bemisst und welches jüngste EuGH-Urteil relevant ist.

Thema: Steuertipps
Coworking-Spaces: Steuerliche Tücken geteilter Arbeitsplätze

Coworking-Spaces bieten nicht nur Schreibtische, sondern oft auch EDV-Support und ein Sekretariat. Das macht die Besteuerung komplizierter.

Gemeinsam arbeiten und das unabhängig voneinander. Coworking-Space nennt sich das neue, trendige, unverbindliche Arbeiten nebeneinander. Man hat unternehmerisch nichts gemeinsam, aber teilt sich den Arbeitsplatz und die Infrastruktur, vom Empfang bis zur EDV. Das viele Teilen hat jedoch auch unterschiedliche steuerliche Implikationen. „Coworking-Spaces gehen steuerlich über die reine Vermietung hinaus“, erläutert TPA Experte Gunther Lang.

Vermietung von Büros alleine: Von der Umsatzsteuer befreit

Grundsätzlich gelten Vermietungen und Verpachtungen an Unternehmen, das betrifft beispielsweise die Vermietung von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen, als „unecht befreit“ von der Steuer. Es besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich, also zu mindestens 95 Prozent, für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet. Denn damit kann auch eine Vorsteuer geltend gemacht werden. Wird nämlich das Gebäude vom Mieter oder Pächter nahezu ausschließlich für umsatzsteuerliche Umsätze genutzt, kann eine 20-prozentige USt auch für die Bürovermietung angewendet werden. „Eine Regelung, dessen Überprüfung durch den Vermieter – insbesondere bei oftmaligem Mieterwechsel - einen hohen Verwaltungsaufwand für Eigentümer oder Betreiber mit sich bringen würde“, urteilt Lang.

„Vermieter müssten bei jedem der, oft auch kurzfristig wechselnden, Nutzer erheben, ob an diesen umsatzsteuerpflichtig vermietet werden kann oder nicht“, erläutert TPA-Steuerexperte Lang. Und ob das wiederum eine unecht umsatzsteuerfreie Vermietung und eine entsprechende Vorsteuerkürzungen beim Gebäudeeigentümer und/oder Betreiber zur Folge hätte.

Bis zu 14 Tage Vermietung: 20 Prozent USt

Um einen solchen mühseligen Aufwand zu vermeiden, wurde für kurzfristige Vermietungen, also die durchgehende Vermietung von nicht mehr als 14 Tagen, eine Sonderregelung eingeführt. Der zufolge unterliegen derartige Umsätze zwingend dem 20-prozentigen Regelsteuersatz. So weit so gut.

Doch wie sieht die Sache bei Coworking-Spaces aus? Die Verweildauer ist üblicherweise länger. Bei Shared-Office-Leistungen werden neben der reinen Überlassung von Büroräumlichkeiten auch Zusatzleistungen, wie den Empfang, EDV, Technik und Marketing bereitzustellen, Sekretariatsdienstleistungen anzubieten oder gemeinsame Veranstaltungen zu organisieren, angeboten.

Einheitliche Leistung: 20 Prozent USt

Für die Höhe der Steuer ist zudem auch wesentlich, ob die Vermietung und das Service als einheitliche Leistung erachtet werden kann oder nicht. Liegt nämlich eine einheitliche Leistung eigener Art vor, ist dafür zwingend der Regelsteuersatz von 20 Prozent anzuwenden.

„Vielfach liegt eine eigenständige Dienstleistung vor, in manchen Fällen zwei- oder mehrere getrennte Leistungen“, befindet Lang, ergänzt jedoch
„Auch ist aus der jüngeren Rechtsprechung des EuGH abzuleiten, dass eine Aufspaltung von mehreren Leistungskomponenten dann wirklichkeitsfremd wäre, wenn diese so eng miteinander verbunden sind, dass sie eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden.“

Was neben der Vermietung zählt

Umgelegt auf Coworking- und Shared-Office-Space-Leistungen bedeutet das aus Sicht von Lang: „Der wirtschaftliche Grund besteht nicht darin, eine Fläche nur zu mieten, sondern auch die angebotenen Dienstleistungen zu nutzen.“ Besteht die Dienstleistung neben der Grundstücksüberlassung aus zwei oder mehreren anderen, nicht unwesentlichen Leistungsbestandteilen, sind die Voraussetzungen für eine eigenständige einheitliche Leistung wohl erfüllt“, so die Auffassung Langs. Eine Aufteilung der unterschiedlichen Komponenten für umsatzsteuerliche Zwecke ist dann daher nicht erforderlich. Es liegt auch keine reine Vermietung vor.

Coworking-Spaces: 20 Prozent Steuersatz

„Deshalb sind die Leistungen eines Spaces aus umsatzsteuerlicher Sicht als eigenständige Leistung zu qualifizieren und dem umsatzsteuerlichen Normalsteuersatz von 20 Prozent zu unterwerfen“, befindet Lang. Da aber bisher gerichtliche Urteile zu dieser Thematik fehlen, ist die weitere rechtliche Entwicklung zu beobachten.

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