So können Wohnungseigentümer Vorhaben künftig leichter durchsetzen

Ab 1. Jänner 2022 tritt die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. Sie bringt zahlreiche Erleichterungen mit sich, um bestimmte Anschaffungen wie Sicherheitstüren oder Beschattungssysteme künftig leichter durchzusetzen, zudem können geplante Neuerungen, die allgemeine Teile betreffen, durch neue Abstimmungsverfahren in der Eigentümerversammlung Vorhaben nicht mehr so einfach wie bisher blockiert werden.

So können Wohnungseigentümer Vorhaben künftig leichter durchsetzen

Bei Abstimmungen bei Eigentümerversammlungen verlieren jene, die nicht anwesend sind, künftig ihr Stimmrecht.

Wenn es unter Wohnungseigentümern darum geht, Neuanschaffungen oder Änderungen an ihrem Eigentum zu beschließen, wird gern und viel gestritten. Unter Anwälten gilt der Spruch: Wohnungseigentümer sind das erste, aber auch das letzte Mal bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages einig.

Sinnvolle Vorhaben scheitern mangels fehlender Mehrheit
Bisher scheiterten viele Abstimmungen über geplante Vorhaben daran, dass bei der dafür nötigen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit zustande kommt, wenn nicht alle Wohnungseigentümer eines Objekts die Möglichkeit hatten, sich in dieser Versammlung zu geplanten Vorhaben zu äußern und abzustimmen. "So kommen oft sinnvolle oder notwendige Investitionen, wie die Anschaffung einer Klimaanlage oder einer neuen Heizung nicht zustande, da viele von ihnen bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung nicht anwesend sind. Gerade bei Eigentümern, die die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern langfristig vermietet haben, ist das Interesse an Investitionen gering“, weiß der Wiener Anwalt und Spezialist für Immobilienrecht Wolfgang Orsini und Rosenberg. Sie erscheinen daher erst gar nicht auf den Eigentümerversammlungen. Die für Beschlüsse bisher nötig einfache Mehrheit , gemessen am Wohnungsanteil, kommt so selten zustande.

Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht künftig für Beschlüsse
Das soll sich künftig ändern. Dafür soll eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die ab 1. Jänner 2022 in Kraft tritt, sorgen. Ab dann reicht es, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung für ein Vorhaben oder andere Maßnahmen stimmen. Wer sich also an Abstimmungen nicht beteiligt, zählt nicht. Bisher war eine nicht abgegebene Stimme stets eine Gegenstimme. Einzige Einschränkung: Die Zweidrittelmehrheit muss mindestens ein Drittel der gesamten Wohnungseigentumsanteile repräsentieren.

Wie oft müssen Eigentümerversammlung abgehalten werden?
Diese dienen den Wohnungseigentümern eines Objektes über geplante Vorhaben abzustimmen und entsprechende Beschlüsse zu fassen. Eine solche Versammlung muss laut Gesetz vom Hausverwalter auf jeden Fall alle zwei Jahre abgehalten werden, kann aber auf Betreiben einzelnen Wohnungseigentümer öfter erfolgen. Wenn es Probleme mit dem Hausverwalter gibt, kann auch eine Eigentümerversammlung ohne diesen stattfinden.

Worüber kann in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden?

Beschlüsse können zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden.
Zur ordentlichen Verwaltung zählen:
• Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft;
• Bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen, die nicht über den Zweck der Erhaltung hinausgehen;
• Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigentumsobjekt;
• Bildung einer angemessenen Rücklage;
• Darlehen aufnehmen, um Maßnahmen zur Erhaltung zu finanzieren, die nicht regelmäßig anfallen;
• Die Liegenschaft versichern;
• Den Verwalter bestellen und kündigen;
• Eigentümervertreter bestellen und abberufen;
• Hausordnung erlassen und ändern;
• Das Vermieten und Kündigen allgemeiner Teile an Personen, die keine Wohnungseigentümer sind;
• Energieausweis erstellen und aufbewahren.

Als außerordentlichen Verwaltung, die mit einer Mehrheit beschlossen werden kann, gilt:
• Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen.

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Wann es künftig reicht andere Wohnungseigentümer mit einem Schreiben zu informieren

E-Ladevorrichtung oder Bau einer Photovoltaikanlage geplant? Wenn niemand widerspricht, gilt das als Zustimmung
Durch die Novelle zum Wohungseigentumsgesetz soll es auch wesentlich einfacher werden, private Vorhaben an seinem Eigentum vorzunehmen, die bisher zu den schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer zählten. "Künftig reicht es bei solchen Vorhaben, alle Wohnungseigentümer anzuschreiben. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn diese nicht binnen zwei Monaten Einspruch erheben", erläutert Anwalt Orsini und Rosenberg. Dieses Vorgehen gilt etwa wenn einzelne Eigentümer eines Objektes behindertengerechte Umbauten vornehmen wollen, eine Photovoltaikanlage errichtet werden wollen, Einbruchsschutz an der Türe vorgenommen wollen oder wenn es Anschaffungen für die Beschattung geht. Bisher muss man in diesen Fällen eine Änderung an seinem eigenen Wohnungseigentumsobjekt - sofern es das schutzwürdige Interesse der anderen Eigentümer berührt - von allen absegnen lassen. Das gilt zwar seit einem Urteil des Oberlandesgerichts (OGH) von 2019 für Langsamladestationen (3,7 kW) nicht mehr, derzeit aber sehr wohl noch etwa für barrierefreie Umbauten oder die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach etwa eines Wohnungseigentums-Reihenhauses. Sobald die WEG-Novelle in Kraft ist, gilt dann für all diese Punkte: Wer nicht widerspricht, stimmt dem Vorhaben zu.

Take Aways
  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das soll sich ab 1. Jänner 2022 ändern
    Bisher ist für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung eine einfache Mehrheit nötig, gemessen am Wohnungsanteil.
    Das soll sich künftig ändern. Ab Anfang 2022 reicht es, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung für ein Vorhaben oder andere Maßnahmen stimmen.
    Wer sich also an Abstimmungen nicht teilnimmt, verliert sein Stimmrecht. Bisher galt eine nicht abgegebene Stimme stets eine Gegenstimme.
    Die Zweidrittelmehrheit muss allerdings mindestens ein Drittel der gesamten Wohnungseigentumsanteile repräsentieren.
    Wer behindertengerechte Umbauten, einen Einbruchsschutz an der Türe vornehmen will oder eine Photovoltaikanlage bauen will oder wenn es um die Anschaffungen für die Beschattung geht:
    Dafür reicht ab 2022 bei solchen Vorhaben, alle Wohnungseigentümer anzuschreiben und ihnen das Vorhaben mitzuteilen.
    Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn diese nicht binnen zwei Monaten Einspruch erheben.

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