Mietvertrag – 16 Tipps für Vermieter

Ein rechtlich gut fundierter Mietvertrag sollte zahlreiche Punkte unbedingt enthalten. Die Rechtsexperten der D.A.S. Rechtsschutz AG wissen, worauf es bei der Vertragserstellung ankommt.

Thema: Rechtstipps
Mietvertrag – 16 Tipps für Vermieter

Von der genauen Benennung der Vertragspartner bis hin zum Investar und den Modalitäten für die Beendigung des Mietvertrages gibt es auch für Vermieter einiges zu beachten.

Ob ein Mieter der Richtige war, weiß man als Vermieter oft erst einige Monate nach Vertragsunterzeichnung. Dann nämlich, wenn das Mietverhältnis klaglos und ohne Probleme abläuft. Umso wichtiger ist es also, sich mit einem wasserdichten Mietvertrag vor allen Eventualitäten zu schützen.

Fehlen im Mietvertrag wichtige Punkte, kann es richtig teuer werden. Etwa wenn die Haftung der Mieter nicht geklärt ist, diese zum Ende des Vertrags nicht ausziehen wollen, das Weitergaberecht nicht geregelt ist, das Recht auf Kündigung nicht enthalten ist, der Mietzins nicht aufgeschlüsselt oder nicht festgelegt wurde, wie die Mieteinnahmen über die Jahre wertgesichert werden können. Die Juristen der D.A.S. Rechtsschutz AG erklären, worauf Vermieter bei der Erstellung eines Mietvertrages achten sollten.

Die Probleme können schon damit anfangen, wann ein Mietvertrag im rechtlichen Sinn zustande gekommen ist. Denn dieser kann sowohl mündlich als auch stillschweigend zustande kommen. „Ratsam ist aber, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben“, so die Juristen der D.A.S. Rechtsschutz AG.

1. Informationen über die Vertragspartner
Im Mietvertrag sollte neben dem Namen und der aktuellen Anschrift von Vermieter und Mieter auch ein Hinweis auf den Verfügungsberechtigten sein, der als solcher das Objekt vermieten darf. Das kann der Wohnungseigentümer sein, oder – bei Eigentümerpartnern – beide Eigentümer, die dann Vertragspartner des Mieters werden. Ein Eigentümerpartner allein ist in diesem Fall nicht verfügungsberechtigt. Bei Mietern wiederum können mehrere Mieter gemeinsam ein Objekt mieten und damit auch in einem Mietvertrag stehen. Bei einem solchen Gesamtmietverhältnis haftet jeder Mieter zur Gänze für die Bezahlung des Mietzinses. In so einem Fall spricht man von solidarischer Haftung.
Spezielles Kündigungsrecht bei Verkauf eines Einfamilienhauses
Wird jedoch ein vermietetes Einfamilienhaus verkauft, hat der Käufer der Liegenschaft ein spezielles Kündigungsrecht, wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist.

2. Was ein Weitergabe- und Vorschlagsrecht bedeutet
Ein Weitergabe- oder Vorschlagsrecht hat ein Mieter nur, wenn ihm dieses der Vermieter vertraglich zugesteht. Der Vermieter hat das Recht, eine solche Möglichkeit nur eingeschränkt zuzugestehen. Weitergabe bedeutet, dass der alte Vertrag weiterläuft, während beim Vorschlagsrecht des Mieters ein neuer Vertrag mit dem Nachfolger abgeschlossen wird. Wenn ein Gesamtmietverhältnis vorliegt, also ein einziges Mietobjekt an mehrere Personen gemeinsam vermietet wird, kann einer von mehreren Mitmietern nur mit Zustimmung des Vermieters aus dem Gesamtmietverhältnis aussteigen.

3. Was über das Mietobjekt im Vertrag stehen sollte
Das Mietobjekt sollte im Vertrag genau beschrieben sein. Neben der Adresse sind die Nutzfläche, die Anzahl der Räume, die Ausstattung und die vermieteten Nebenflächen und Nebenräume wie Kellerabteil oder Autoabstellplatz anzugeben. Auch Benützungsrechte an anderen Anlagen des Gebäudes sollten im Vertrag gegebenenfalls festgehalten werden.
Das Mietobjekt wird vom Vermieter im vereinbarten Zustand übergeben. Der Zustand des Objektes sollte daher im Mietvertrag möglichst genau beschrieben werden, beispielsweise mit den Worten "sehr guter Zustand" oder "abgewohnt". Um Gewährleistungsansprüche zu vermeiden, sollte auf vorhandene Mängel hingewiesen und ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.

4. Verwendungszweck angeben
Der Vertrag sollte auch beinhalten, zu welchem Zweck das Objekt vermietet werden darf. Zum Beispiel als Wohnung, Geschäft oder Ferienwohnung.

5. Rechtliche Einstufung
Sinnvoll ist auch ein Hinweis darauf, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz, teilweise oder gar nicht anzuwenden ist. Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) gilt etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen und Heime. In den Teil- oder Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen beispielsweise Dachbodenausbauten, Altbauwohnungen oder geförderte Neubauwohnungen.

6. Vertragsdauer angeben
Im Vertrag muss auch der Beginn des Mietverhältnissen stehen und ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet abgeschlossen wird.
Unbefristeter Mietvertrag – eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten im MRG
Wird ein Mietvertag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen – meist wenn man langfristig vermieten möchte – bleibt das Vertragsende offen. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (etwa bei Eigentumswohnungen) gilt der gesetzliche Kündigungsschutz. Der Vermieter hat daher nur eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten, weshalb oft nur befristete Mietverhältnisse abgeschlossen werden. Unbefristete Mietverträge über Einfamilienhäuser unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) und können ohne Angabe von Gründen aufgekündigt werden.
Befristeter Mietvertrag: Mindestens drei Jahre vorgeschrieben
Befristete Mietverträge, die unter das MRG fallen, müssen zumindest für drei Jahre und schriftlich vereinbart werden. Dieser Mindestzeitrahmen gilt auch für jede Vertragsverlängerung. Es muss im Mietvertrag klar hervorgehen, dass das Mietverhältnis nach der angegebenen Zeit, ohne Kündigung, zu einem bestimmten Termin endet. Eine zweijährige Befristung wäre beispielsweise nicht wirksam. Ein solches zu kurz bemessenes Mietverhältnis gilt rechtlich als unbefristet.

Befristete Mietverhältnisse können beliebig oft aufeinanderfolgend abgeschlossen werden. Auch eine zeitliche Obergrenze gibt es nicht. Mietverträge, die unter das ABGB fallen, wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen oder Ferienwohnungen, können beliebig befristetet abgeschlossen werden. Eine Mindestvermietdauer gibt es damit nicht.

7. Mietzins: Mit Fixkosten oder variablem Teil
Im Vertrag sind die Höhe und die Fälligkeit des Mietzinses anzugeben, außerdem was der vereinbarte Mietzins genau umfasst. Es sollte darin auch festgehalten werden, ob es sich ausschließlich um einen Fixbetrag handelt oder ob der Vertrag auch variable Teile wie Betriebskosten beinhaltet, die sich je nach Verbrauch ändern können.

8. Beendigung des Mietvertrages
Das Mietverhältnis kann bei befristeten und unbefristeten Verträgen einvernehmlich aufgelöst werden. Befristete Mietverträge enden durch Zeitablauf, unbefristete durch Kündigung.

Der Mietvertrag sollte Kündigungsmöglichkeiten beinhalten. Bei der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages sind immer Kündigungsfristen und Kündigungstermine einzuhalten, die sich aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag ergeben.

Vermieterwechsel hat keine Auswirkungen auf den Mietvertrag
Das Mietverhältnis endet zudem weder durch den Tod des Vermieters noch durch den Verkauf einer Liegenschaft. Einen neuen Mietvertrag abzuschließen, ist daher nicht nötig. Der Erbe oder der Käufer ist an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn es Absprachen gibt, die der Käufer einer Eigentumswohnung nicht kannte.

Falls der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht ausziehen will, darf der Vermieter das Mietobjekt nicht eigenmächtig räumen. In diesem Fall muss der Vermieter eine zwangsweise Räumung (Delogierung) beim Bezirksgericht beantragen.

Was bei einer Räumungsklage bei befristeten Mietverträgen zu beachten ist
Weigert sich der Mieter, nach Ende des Mietverhältnisses, das Objekt zu räumen, ist binnen 14 Tagen eine Räumungsklage einzubringen. Andernfalls riskiert der Vermieter eine gesetzliche Erneuerung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann sich vor Fristablauf mit einem Übergabeauftrag die rechtzeitige Übergabe bei befristeten Mietverhältnissen sichern. Dieser Übergabeauftrag kann frühestens sechs Monate vor Fristablauf bei Gericht eingebracht werden.

9. Wertsicherungsklausel festlegen
Eine Wertsicherungsklausel, auch Indexklausel genannt, ist bei langfristigen Mietverhältnissen empfehlenswert. Eine solche Anpassung an die Inflationsrate ist allerdings nur zulässig, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde.

10. Diese Bedingungen gelten für die Kaution
Die Kaution dient dazu, etwaige Rückstände bei der Miete oder Schäden am Mietgegenstand abdecken zu können. Eine Kaution und dessen Höhe sind Vereinbarungssache, üblich sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ist die Kaution fruchtbringend, also mit Zinsen, auf einem Sparbuch anzulegen, worüber der Mieter informiert werden muss. Die Kaution ist, unverzüglich nachdem das Mietobjekt dem Vermieter übergeben wurde, zurückzugeben.

11. Wer für die Erhaltung und Instandsetzung zuständig ist
Im Vertrag sollte auch stehen, wer für die laufende Instandhaltung in welchem Umfang zuständig ist. Sinnvoll ist auch eine Regelung, ob und unter welchen Voraussetzungen Änderungen am Mietobjekt vorgenommen werden dürfen und ob bzw. welche dieser Investitionen bei Beendigung des Mietverhältnisses abgelöst werden.

12. Energieausweis und Befund über elektrische Leitungen vorlegen
Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter einen Energieausweis vorzulegen und auch auszuhändigen. Das Datum der Erstellung und auch der Ersteller des Energieausweises müssen vermerkt sein. Der Vermieter muss auch den Nachweis erbringen, dass die elektrischen Anlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand sind.

13. Versicherung klären
Ein Mietvertrag sollte auch Informationen über bestehende Versicherungsverhältnisse enthalten oder, ob geplant ist welche abzuschließen und wenn ja, durch wen.

14. Hausordnung definiert Benützungsrechte
Oft bestehen spezielle Hausordnungen, welche die Benützungsrechte näher beschreiben. Die Hausordnung sollte in den Mietvertrag aufgenommen werden bzw. sollte ausdrücklich darauf verwiesen werden.

15. Inventarliste anfertigen
Wenn Möbel mitvermietet werden, sollte aus Beweisgründen eine genaue Inventarliste erstellt und in den Mietvertrag aufgenommen werden.

16. Regelungen zu Haustieren, Untervermietung und Betretung
Ein generelles Verbot Haustiere zu halten ist nicht zulässig. So sind Kleintiere wie Meerschweinchen oder Wellensittiche immer erlaubt. Im Mietvertrag kann aber die Haltung von Katzen, Hunden oder Kampfhunden verboten werden. Es kann auch geregelt werden, ob eine Untervermietung erlaubt ist und auch wann der Vermieter das Mietobjekt betreten darf.


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Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:
Seit 1956 ist die D.A.S. Rechtsschutz AG mit Spezialisierung auf Rechtsschutzlösungen für Privatpersonen und Unternehmen in Österreich tätig. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hochqualifizierte juristische Mitarbeiter und beispielgebende RechtsService-Leistungen wie die D.A.S. Direkthilfe® und D.A.S. Rechtsberatung an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 400 Mitarbeiter stehen Kunden in ganz Österreich zur Verfügung. Die D.A.S. Rechtsschutz AG agiert als Muttergesellschaft der D.A.S. Tschechien (seit 2014). In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre starke Marktposition als Rechtsschutzspezialist gefestigt und wird bereits seit 2009 jährlich mit einem stabilen A-Rating durch Standard & Poor’s bewertet.

Seit 1928 steht die D.A.S., das Original für Rechtsschutz, für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Heute agieren D.A.S. Gesellschaften in mehr als 10 Ländern weltweit. Sie sind die Spezialisten für Rechtsschutz der ERGO Group AG, einer der großen Versicherungsgruppen in Deutschland und Europa.

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