Immobilienverkauf: Wann Makler für zu billig verkaufte Objekte haften

Ob ein Objekt unter dem Marktwert verkauft wurde oder nicht, zählt zu den häufigsten Streitfragen zwischen Makler und Verkäufer. Der OGH hat nun klargestellt, in welchen Fällen der Makler haftbar gemacht werden kann, wann nicht und was diesbezüglich unter die Sorgfaltspflicht des Maklers fällt.

Immobilienverkauf: Wann Makler für zu billig verkaufte Objekte haften

Wer eine Immobilie verkaufen will, kennt die meist quälendste Frage: Wie viel kann ich verlangen? Das ist dann auch der Punkt, an dem ein Makler eingeschaltet wird, schließlich verfügt dieser bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie über jahrelange Expertise.

Immobilie unter Marktwert verkauft und damit schnelles Geld für den Makler?
Doch was, wenn man nach dem Verkauf das Gefühl nicht loswird, das Objekt viel zu billig verkauft zu haben? Was, wenn der Makler durch einen zu niedrig angesetzten Verkaufspreis bloß einen finanziellen Vorteil für sich herausschlagen wollte und so einen Anreiz geschaffen hat, das Objekt in möglichst kurzer Zeit loszuschlagen und dadurch rasch die Provision dafür einstreifen zu können? Diesen Eindruck hat im gegenständlichen Fall ein Immobilienverkäufer gewonnen und ist damit bis zum Obersten Gerichtshof gegangen. Schließlich sind Makler von Gesetzeswegen dazu verpflichtet, mit höchster Sorgfalt den Wert eines zum Verkauf stehenden Objektes zu ermitteln.

Grundlage für die Klage

Nachbarwohnung viel teurer verkauft
Nach Ansicht des Klägers ist die Maklerin bzw deren Mitarbeiter der Sorgfaltspflicht bei der Ermittlung des Preises nicht nachgekommen. Die unterschiedlichen Preisvorstellungen traten bereits vor Kaufabschluss zutage. So ist der Verkäufer für seine Wohnungen von einem Preis von einer Million Euro ausgegangen. Der Mitarbeiter der Maklerin erklärte dem Verkäufer jedoch, der tatsächliche Verkaufswert liege nur bei 780.000 Euro.

Zwei andere Makler schätzen Wert der Immos wesentlich höher ein
Fünf Monate nachdem an den betreffenden Makler ein Alleinvermittlungsauftrag vergeben wurde, hat sich laut diesem nur ein Interessent gemeldet. Der hat dann auch die Immobilien um 790.000 Euro erworben. Doch der Verkäufer blieb wegen des niedrigen Kaufpreises misstrauisch, zumal er erfahren hatte, dass eine Wohnung im selben Haus, trotz schlechterem Zustands, zu einem höheren Preis verkauft worden war.

Die Forderung des Klägers

Woraufhin hat der Verkäufer die Wohnungen zunächst von zwei anderen Maklern schätzen lassen, die beide den Wert der Wohnungen deutlich höher einstuften als der Preis, zu dem die Wohnungen verkauft wurden. Die beiden Wohnungen verfügen über eine Gesamtnutzfläche von 270 m² und hätten laut deren Einschätzung zum Stichtag 1. Februar 2018 einen Verkehrswert von 1.028.000 Euro gehabt. Woraufhin der Kläger die Differenz, 228.760 Euro, Schadenersatz forderte.

Differenz zwischen richtigem Wert und Verkaufspreis bildet nicht die Höhe der Schadenersatzforderung
Die beklagte Immobilienmaklerin wendete ein, die Berechnung des Schadens durch den Kläger sei schon deshalb falsch, da der Schaden des Klägers nicht aus der Differenz des „richtigen Wertes“ der Wohnungen und dem tatsächlichen Kaufpreis bestehen könne.

Das Urteil des Oberste Gerichtshofs

Sachverständigengutachten ändert nichts
Die Neubewertung durch Sachverständige lies der OGH als Basis für einen möglichen Schadenersatz nicht gelten. Bei der Bewertung einer Liegenschaft durch gerichtlich beeidete Sachverständige könne es zu erheblichen Schwankungsbreiten kommen.

Alleinvermittler: Makler nicht zu spezieller Information verpflichtet
Bei einem Alleinvermittlungsauftrag hat der Makler, wegen der weitreichenden Bindung des Auftraggebers, zwar eine besondere Treuepflicht. Dennoch stellt der Oberste Gerichtshof auch klar, dass der Makler deshalb zu keiner besonderen Information über die Angemessenheit des Kaufpreises verpflichtet ist.


Grundstücksbewertungen sind mit Unschärfen behaftet

Abweichungen von 15 bis 20 Prozent unvermeidbar und vertretbar
Das Gericht erkennt bei der Bewertung von Liegenschaften starke Differenzen bei der Schätzung des Preises an. „Grundstücksbewertungen sind mit Unschärfen behaftet und werden so lange nicht fehlerhaft einsgestuft, als sich das Bewertungsergebnis im Rahmen zulässiger Toleranzen bewegt“, so das Urteil. Schwankungsbreiten von 15 bis 20 Prozent seien unvermeidbar und vertretbar. Im Einzelfall können noch höhere Abweichungen von bis zu 30 Prozent akzeptiert werden. Ähnliche Urteile des OGHs dazu sind bereits in der Vergangenheit ergangen. (Beispielsweise 7 Ob 157/09a) Der Marktwert (Verkehrswert) ist laut Berufungsgericht trotz einer Vielzahl Vorschriften zur Ermittlung des Wertes keine mathematisch exakt ermittelbare Größe sei und von vielfältigen Einschätzungen abhängig.

Überlegungen zum Preis müssen nachvollziehbar sein
Gegen die Sorgfaltspflicht hätte die Maklerin nur verstoßen, wenn sie keine nachvollziehbaren Überlegungen zum Wert der Wohnungen angestellt hätten und den Verkäufer nicht auf diese aus der Einschätzung sich ergebende Bandbreite hingewiesen hätte. Der OGH erachtet in seiner Beurteilung daher auch nicht das Abweichende Gerichtssachverständigen für ausschlaggebend, sondern die Herangehensweise des Maklers bzw. in diesem Fall seines Mitarbeiters.


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Was das Gericht dem Kläger zugesteht

Vertrauen in den Makler wurde enttäuscht
Der Mitarbeiter der Maklerin habe sich laut Gericht eine Marktkenntnisse angemaßt und sich als „Experte und ein Mann mit Erfahrung“ präsentiert und solcherart den Eindruck erweckt, eine über jeden Zweifel erhabene Bewertung vornehmen zu können. Dies hat ein Vertrauen des Auftraggebers auf die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts begründet, das letztlich enttäuscht wurde.

Vertrauensschaden ist zu ersetzen
Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss des Vertrags gewährt nur einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Geschädigte im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrags dadurch einen Schaden erlitten hat. Zu ersetzen ist daher der Vertrauensschaden.



Fazit für Immobilienverkäufer:

Die Entscheidung über den Kaufpreis nicht alleine dem Makler überlassen, sondern sich auch selbst informieren und am besten mehrere Makler nach ihrer Einschätzung nach dem möglichen Marktwert fragen.
Siehe auch Artikel: Die 5 größten Fehler beim Immobilienverkauf


Tipps des OGHs für Makler, um sich vor Haftung zu schützen:

1. Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung mögen Makler nicht einfach einen Betrag „aus der Hüfte schießen“, sondern nachvollziehbare Überlegungen zum Wert des Vermittlungsgegenstands anstellen.
2. Weiters bedarf es gegenüber dem Auftraggeber eines Hinweises auf die bei der Einschätzung sich ergebende Schätzungsbandbreite. Damit wird von Höchstgericht– trotz aller Unwägbarkeiten, die sich im Rahmen einer Bewertung ergeben können, – ein einigermaßen sicherer Weg für Makler vorgezeichnet, die sich zum Wert des Vermittlungsgegenstands äußern.

Take Aways
  • Die Rechtsgrundlage, wenn der Makler nach Ansicht des Verkäufers das Objekt zu billig verkauft hat
  • Die Differenz zwischen geschätzten Wert eines Gutachters oder anderen Maklers und dem tatsächlichen Verkaufspreis
  • bildet nicht die Höhe der Schadenersatzforderung
  • Das Gericht akzeptiert bei der Bewertung einer Liegenschaft durch gerichtlich beeidete Sachverständige eine erhebliche Schwankungsbreite.
  • Abweichungen von 15 bis 20 Prozent sind laut OGH unvermeidbar und vertretbar, in Einzelfällen sogar Abweichungen vom Verkaufspreis bis zu 30 Prozent.
  • Worauf es in Streitfragen am meisten ankommt: Die Überlegungen zur Höhe des Verkaufspreises müssen nachvollziehbar sein
  • Wenn das Vertrauen des Auftraggebers auf die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts enttäuscht wurde, kann der Makler zu einem Vertrauensschadenersatz verurteilt werden.

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