Erleichterungen für Mieter in der Coronoa-Krise

Im Zuge des COVID-19-Maßnahmenpakets wurden nun auch Erleichterungen für Mieter geschaffen. Andreas Bauer, Rechtsanwalt und Head of Environmental & Public Commercial Law bei Lansky, Ganzger & Partner, hat die Bestimmungen untersucht.

Thema: Corona: Recht im Ausnahmezustand
Erleichterungen für Mieter in der Coronoa-Krise

Überblick: Welche Erleichterungen enthält das neue COVID-19- Maßnahmenpaket für Mieter?

Mit dem am 3.4.2020 im Nationalrat beschlossenen und am 5.4.2020 kundgemachten 4. COVID-19-Gesetz (BGBl I 24/2020) hat der Gesetzgeber neuerlich eine Reihe von Maßnahmen getroffen, um die Folgen der COVID-19-Pandemie für die Bevölkerung abzufedern.

Im Hinblick auf Wohnungsmieten ist das in diesem Paket mitbeschlossene 2. Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-1 9 in der Justiz (2. COVID-19-JustizBegleitgesetz - 2. COVID-19-JuBG) maßgeblich. Darin wurde ua. Vorkehrungen getroffen, um MieterInnen, die aufgrund der COVID-19-Pandemie durch Verlust des Arbeitsplatzes oder durch gesundheitliche (zB.: Krankheit oder Krankenhausaufenthalt) oder gesundheitspolizeiliche (zB.: Quarantäne) Pandemiefolge in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, vor einer Wohnungskündigung zu bewahren.

Anders als bei Geschäftsraummieten geht die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses jedoch nicht gänzlich unter, es wird den MieterInnen dafür lediglich ein gesetzlicher „Zahlungsaufschub“ von bis zu 2 Jahren eingeräumt. Auch sollen Personen, die weder gesundheitlich beeinträchtigt sind noch eine Einkommensminderung erleiden, diese Sonderregelungen nicht für sich in Anspruch nehmen können.


Was passiert, wenn der MieterInnen mit der Bezahlung des Mietzinses in Rückstand geraten?

§ 1 2. COVID-19-JuBG bestimmt: „Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern.

Werden also MieterInnen mit der Bezahlung des Mietzinses säumig, können Vermieter nicht mit Räumungsklage nach § 1118 ABGB die Aufhebung des Mietvertrags fordern oder den Mietvertrag gemäß § 30 Abs. 2 Z 1 MRG kündigen.


Welche Erleichterungen bietet das 2. COVID-19-JuBG für Mieter?

Werden MieterInnen wegen einer Corona-bedingten Beeinträchtigung in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit so eingeschränkt, dass sie mit den Mietzinszahlungen im Zeitraum von April bis Juni 2020 in Verzug geraten, soll dies (vorübergehend) nicht zur Kündigung (Aufhebung) des Mietvertrages wegen eines Mietzinsrückstands führen können.


Sind davon alle Mietverträge erfasst?

Nein: Von dieser Regelung sind nur Mietzinszahlungen für Wohnungen erfasst. Für Geschäftsraummieten und Pachtverträge gelten die Bestimmungen der §§ 1104 und 1105 ABGB weiter.

Die Regelungen gelten jedoch für alle alle Arten von Wohnungsmietverträgen. Es kommt also nicht darauf an, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zur Gänze oder bloß zum Teil (§ 1 Abs. 4 MRG) oder überhaupt nicht (§ 1 Abs. 2 MRG, etwa bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde) anzuwenden sind.


Muss im Zeitraum April bis Juni 2020 generell keine Miete gezahlt werden?

Nein! Die Zahlungserleichterungen des 2. COVID-19-JuBG sind lediglich temporäre Ausnahmebestimmung, die restriktiv angewendet werden sollen, nämlich nur auf jene Fälle, wo Einkommensverluste aufgrund der COVID-19-Pandemie dazu führen, dass MieterInnen ihrer Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen können.


Für welchen Zeitraum gilt der Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss trotz Mietzinsrückstands?

Lediglich Mietzinszahlungen im Zeitraum von April bis Juni 2020 sind vom Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss erfasst. Der Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss des § 1 tritt zudem gemäß § 17 Abs. 2 zweiter Satz 2. COVID-19-JuBG mit Ablauf des 30. Juni 2022 wieder außer Kraft.

MieterInnen müssen also einen im Zeitraum von April bis Juni 2020 entstandenen Zahlungsrückstand längstens bis zum Ablauf des 30. Juni 2022 vollständig ausgeglichen haben, ansonsten droht die Aufhebung oder Kündigung des Mietvertrags.


Bleiben Vermieter auf ihren Kosten sitzen?

Nein: Anders als es bei Geschäftsraummieten möglich ist, geht die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses nicht unter, es wird den MieterInnen dafür lediglich ein gesetzlicher „Zahlungsaufschub“ eingeräumt. Auch können Personen, die weder gesundheitlich beeinträchtigt sind noch eine Einkommensminderung erleiden, diese Sonderregelungen nicht für sich in Anspruch nehmen.

Auch wird das Recht der Vermieter bei qualifiziertem Mietzinsverzug mit Räumungsklage nach § 1118 ABGB die Aufhebung des Mietvertrags zu fordern oder den Mietvertrag gemäß § 30 Abs. 2 Z 1 MRG kündigen, nicht gänzlich beseitigt, sondern nur um zwei Jahre hinausgeschoben. Dies vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass spätestens nach zwei Jahren sämtliche wirtschaftlichen Folgen der nunmehrigen Pandemie wieder abgeklungen sind.


Kann der Vermieter vertragsbrüchige MieterInnen innerhalb der „Schonfrist“ überhaupt nicht kündigen?

Nein: Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen, als wegen eines Mietzinsrückstands im Zeitraum von April bis Juni 2020, zu kündigen oder deshalb Räumungsklage zu erheben, bleibt unverändert. Das gilt auch für Mietzinsrückstände, die außerhalb des Zeitraums April bis Juni 2020 entstehen: Eine Kündigung wegen Säumnis des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses etwa für Februar 2020 oder für September 2020 wird von der Beschränkung daher nicht erfasst.


Bis zu welchem Zeitpunkt müssen Mieter offene Mietzinsrückstände spätestens ausgleichen?

Die Bestimmung des § 33 Abs. 2 und 3 MRG, wonach der säumige Mieter die Kündigung oder Vertragsauflösung noch durch Zahlung des Mietzinsrückstands während der Verhandlung in erster Instanz abwenden kann, sofern ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft, bleibt auch durch die Sonderregelung des § 1 2. COVID-19-JuBG unberührt. Das kann dazu führen, dass diese beiden Regelungen sogar kumulativ zur Anwendung gelangen und in Verfahren zum Tragen kommen, wo der Vermieter nach dem 30. Juni 2022 auf Grund eines dann immer noch bestehenden Mietzinsrückstands aus den Monaten April, Mai oder Juni 2022
ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren einleitet.


Was folgt aus dem ebenfalls vorgesehenen vorübergehenden Ausschluss der gerichtlichen Geltendmachung der rückständigen Beträge bis zum Ablauf des Jahres 2020?

Gemäß § 1 2. Satz kann der Vermieter den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. Aus dieser Bestimmung folgt, dass der Vermieter einen Zahlungsrückstand aus dem Zeitraum von April bis Juni 2020 frühestens ab Jahresbeginn 2021 gerichtlich einfordern kann; es handelt sich also um temporäre Aussetzung der Klagbarkeit des Anspruchs.

Diese Bestimmung soll MieterInnen die Möglichkeit geben, die angelaufenen Zahlungsrückstände rasch nachzuzahlen. Dafür soll aber bis zu einer allfälligen gerichtlichen Geltendmachung durch den Vermieter noch ein "Respiro" von zumindest einem halben Jahr eingeräumt werden, um das Anfallen zusätzlich belastender Verfahrenskosten zu vermeiden. Der Lauf der gemäß § 3 auf das gesetzliche Maß eingeschränkten Verzugszinsen bleibt davon jedoch unberührt und beginnt daher mit der jeweiligen Fälligkeit des Mietzinses.


Können die Schutzbestimmungen des § 1 2. COVID-19-JuBG vertraglich ausgeschlossen werden?

Nein: § 1 stellt eine Schutzbestimmung zugunsten der von der Corona-Krise betroffenen WohnungsmieterInnen dar, die nicht durch vertragliche Vereinbarungen zu Lasten des Mieters abbedungen werden kann.


Können befristete Mietverträge aufgrund der Corona-Krise kurzzeitig verlängert werden?

Ja: Gemäß § 5 2. COVID-19-JuBG ist eine Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen möglich. Demnach kann ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Damit wurde eine Sonderregelung geschaffen, die temporär und ausnahmsweise die Möglichkeit zur Verlängerung von Wohnungsmietverträgen auf eine kürzere Zeit als drei Jahre bietet. Wird der Mietvertrag jedoch nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt dann wieder die Bestimmung des § 29 Abs. 3 lit. b MRG: Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert.


Können laufende Räumungsexekutionen aufgrund der Corona-Krise aufgeschoben werden?

Ja: Um zu verhindern, dass Personen in der aktuellen Situation aufgrund einer Delogierung unterstandslos werden, sieht § 6 2. COVID-19-JuBG vor, dass Räumungsexekutionen nach § 349 EO auf Antrag des Verpflichteten ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben sind. Voraussetzung dafür ist, dass

  • die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist und
  • die Räumung nicht zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Vermieters unerlässlich ist. Abzuwendende persönliche Nachteile können etwa vorliegen, wenn dringender Eigenbedarf des Vermieters oder eines Angehörigen besteht. Ein relevanter wirtschaftlicher Grund kann zum Beispiel darin bestehen, dass der Vermieter die Wohnung bereits weitervermietet hat und er dringend auf die Mietzinseinnahmen angewiesen ist.

Die Räumungsexekutionen ist aber auf Antrag des Vermieters fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen aufgehoben wurden, spätestens jedoch sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Das Verfahren kann jedoch auch innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung (aber nur) dann fortgesetzt werden, wenn die Voraussetzungen für die Aufschiebung nicht mehr gegeben sind.


Für weitere Fragen zum Thema haben die Rechtsanwälte Lansky, Ganzger & Partner eine Online-Informationsseite unter lansky.at/de/newsroom/news/faq-corona/ erstellt und stehen für Nachfragen per E-Mail unter office <AT> lansky.at zur Verfügung.


Diese Serie mit Rechts-Tipps für Unternehmen ist eine Kooperation von trend.at und den Rechtsanwälten Lansky, Ganzger & Partner. Die bisher erschienen Beiträge finden Sie zusammengefasst im Thema "Corona - Recht im Ausnahmezustand".


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