Die Wiener Bauordnungsnovelle 2018 in zwei Akten – oder wie gute Absichten den Wiener Immobilienmarkt erschüttern

Die Wiener Bauordnungsnovelle 2018 in zwei Akten – oder wie gute Absichten den Wiener Immobilienmarkt erschüttern

Rechtzeitig zu den Feiertagen – am 21.12.2018 – wurde die „große“ Wiener Bauordnungsnovelle nun endlich kundgemacht (LGBl Nr 69/2018). Politisch deklarierte Absicht der Novelle ist es, insbesondere „leistbares Wohnen“ durch eine neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“, ferner kostengünstigeres Bauen, eine Verbesserung im Rahmen des Klimaschutzes und der Energieeffizienz sowie Verfahrensvereinfachungen und -beschleunigungen zu erreichen.

Bereits im Sommer 2018 wurde ein Teil der Novelle vorgezogen: Dieser „erste Akt“ betrifft die sogenannten Gründerzeithäuser. Die Wiener Bauordnung verlangt jetzt als Voraussetzung eines rechtmäßigen Abbruchs von vor 1945 errichteten Gebäuden eine Bestätigung, dass kein öffentliches Interesse am Erhalt des Bauwerks besteht. Reaktion darauf: Noch kurzfristig durchgeführte, medienwirksame Abrissarbeiten kurz vor Inkrafttreten dieses Teils der Novelle sowie fortbestehende Rechtsunsicherheit der Eigentümer solcher Gebäude.

Mit dem nunmehrigen „zweiten Akt“ des Umbaus der Wiener Bauordnung erfolgt ein für die Immobilienwirtschaft noch weitergehender Eingriff in die bisherigen Rahmenbedingungen: Wesentlicher Fokus der neuerlichen Gesetzesänderung liegt auf der neuen Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“. Ziel der Novelle in diesem Bereich ist es, insbesondere Grundstücksspekulationen vorzubeugen und den Wohnungsmarkt „leistbarer“ zu gestalten. Dabei wird vor-gesehen, dass in den Widmungskategorien Bauland und gemischtes Baugebiet eine zusätzliche Ausweisung für geförderten Wohnbau erfolgen kann. Damit sollen ua Flächen, die als Wohngebiet neu gewidmet werden, zu einem überwiegenden Teil verpflichtend für gefördertes Wohnen genutzt werden.

Was genau unter „überwiegend“ zu verstehen ist, bleibt offen. Zwar gibt es sogenannte „Planungsgrundlagen“ des Gemeinderats, die ins Detail gehen. Die Rechtsnatur dieser Planungsgrundlagen bleibt allerdings fraglich. Es ist davon auszugehen, dass sie im Streitfalle nicht ein-mal als Verordnung angesehen werden. Man wird aber annehmen können, dass diese Planungsgrundlagen faktisch als Richtlinie dafür herangezogen werden, wie bei künftigen Flächenwidmungen seitens der Stadt vorgegangen werden wird. Und als Orientierungshilfe wird man dabei davon ausgehen müssen, dass in Zukunft Neuwidmungen in der Regel nur noch so gestaltet werden, dass sie zu 2/3 für geförderten Wohnbau konsumiert werden müssen. Dadurch, dass der Gesetzgeber bei der Definition des „geförderten Wohnbaus“ an das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz anknüpft, ergibt sich beim Ankauf von Liegenschaften ein Grundkostenlimit in Höhe von EUR 188,00 pro m² oberirdischer Bruttogrundfläche. Auch im Rahmen der Miete wird ein Limit in Höhe von EUR 5,00 Nettomiete pro m² und Monat vorgesehen. Binnen der Förderzeit von 40 Jahren können diese geförderten Wohnungen somit weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden.

Sieht man sich die angesprochenen Planungsgrundlagen genauer an, geht es dabei darum, auf „explodierende Bodenpreise“ zu reagieren, die „auf einen Grundstücks- und Immobilienmarkt zurückzuführen sind, der zunehmend als sicherer Hafen für privates Investment fungiert“. Nach den Erwägungen der Planungsgrundlagen soll daher hintangehalten werden, dass in hohem Ausmaß „am privaten Markt Wohnungen gebaut werden, die für Teile der Wiener Bevölkerung schlicht nicht leistbar sind“. Es wird sich aber erst zeigen, ob dieses Ziel durch die Novelle tat-sächlich erreicht werden kann. Schon unmittelbar nach dem Gesetzesbeschluss waren auch Tendenzen am Markt sichtbar, geplante Immobilienverkäufe zu unterlassen, um sich nicht unter den angegebenen „Kostendeckel“ pressen zu lassen; wieder andere Entwickler sind dabei, die in den Planungsgrundlagen angegebene Mindestwohnnutzfläche von 5.000 m² für die Anwendbarkeit des „geförderten Wohnbaus“ dadurch zu unterschreiten, dass sie etwas größere Projekte redimensionieren. Einige Wohnbauträger wollen vorläufig mit der Entwicklung innehalten, bis sich die Situation und die Praxis der nicht im Gesetz verankerten „Planungsgrundlagen“ geklärt hat. Es sind daher durchaus auch gegenläufige Trends zu den Zielen der Novelle sichtbar. In vielen Detailbestimmungen bleiben die „Planungsgrundlagen“ auch unklar.

Weiterer Brennpunkt der Novelle: Airbnb. § 7a Abs 3 der Wiener Bauordnung ordnet nun an, dass die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Wohnnutzung dar-stellt. In den dafür festgelegten Wohnzonen werden daher künftig Airbnb und vergleichbares gewerbliches Kurzzeitwohnen generell nicht mehr möglich sein.

Hinzu kommen viele andere neue Regelungen in zahlreichen Bereichen: Reduktion der zulässigen Flächennutzung ohne EKZ-Widmung, Änderungen der Garagenbewirtschaftung, neue bautechnische Bestimmungen im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz, Änderungen des Verfahrens zur Erlassung von Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen sowie zahlreiche Änderungen im Bereich der Genehmigungsverfahren etc.

In Summe ist eine große Verunsicherung am Markt festzustellen, die insbesondere auch darauf zurückzuführen ist, dass sich nur ein Teil dessen, was kolportiert wurde, im Gesetz selbst wiederfindet und andere „Regelungen“ in Begleitdokumenten ohne Gesetzescharakter geregelt wurde. Wie der Markt wirklich darauf reagiert, wird sich erst im Laufe des kommenden Jahres zeigen.



Dr. Michael Hecht ist Rechtsanwalt und Partner bei Fellner Wratzfeld & Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien (michael.hecht <AT> fwp.at) .

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