Markt für Gewerbeimmobilien bricht alle Rekorde

Markt für Gewerbeimmobilien bricht alle Rekorde

London ist zwar noch der wichtigste Immo-Hotspot in Europa, doch die anderen Großstädte holen auf.

Investments in Gewerbeimmobilien haben 2015 den höchsten Wert aller Zeiten erreicht - in Österreich ebenso wie im restlichen Europa. Und das Ende der Fahnenstange ist Experten zufolge noch nicht erreicht.

Im vergangenen Jahr hat der Markt für Gewerbeimmobilien in Europa und Österreich neue Rekordwerte erreicht, wie aktuelle Studien der Immobilienberater CBRE und Cushman&Wakefield zeigen. Laut Cushman&Wakefiled ist das europaweite Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 246 Milliarden Euro gestiegen – das ist der höchste jemals gemessene Wert. Allein im vierten Quartal generierten die Investitionen einen Umsatz von 70 Milliarden Euro, was einem Plus von 24 Prozent gegenüber dem dritten Quartal entspricht. Im bisherigen Spitzenjahr – dem Vorkrisenjahr 2007 - hatte der Umsatz lauf Cushman&Wakefield 230 Milliarden Euro erreicht.

Service: Der gesamte Bericht von Cushman & Wakefield zum Download.

In Österreich wurde laut CBRE ein Investmentwert von 3,75 Milliarden Euro erreicht – auch dies ist der höchste jemals gemessene Wert. Fast die Hälfte dieses Umsatzes entfiel mit 1,8 Milliarden Euro auf das vierte Quartal. Von einem Rekordjahr haben die Experten eigentlich bereits 2014 gesprochen, als 2,8 Milliarden Euro in Österreich in Immobilien investiert wurden – dieser Wert wurde 2015 um rund ein Drittel übertroffen. Laut CBRE sind Büro- und Retailimmobilien die interessantesten Objekte für Investoren, obwohl die Renditen sukzessive fallen: Bei Büroimmobilien in der Inneren Stadt, wo der Quadratmeter bis zu 25,85 Euro pro Monat kostet, liegt die Büromiete bereits unter vier Prozent. Die Mieten für Retailobjekte in der Inneren Stadt liegen teils jenseits der 300 Euro-pro-Quadratmeter-Marke, hier liegen die Renditen für die Vermieter noch knapp über vier Prozent.

Ausländische Investments nehmen zu

Die Experten beider Unternehmen bemerken eine starke Internationalisierung der Märkte – in Österreich ebenso wie im restlichen Europa. „Wenngleich Großbritannien nach wie vor den meisten Umsatz verzeichnet, ist das Interesse am Investieren in anderen Ländern deutlich gestiegen“, sagt Magali Marton, Co-Autorin der Cushman&Wakefiled-Studie. Noch 2013 konzentrierten sich 53 Prozent der außereuropäischen Investments auf die britische Insel, 2015 ist dieser Anteil auf 44 Prozent gesunken. Am stärksten profitierte davon laut Studie der deutsche Immobilienmarkt, der seinen Anteil am außereuropäischen Kapital von 15 auf 20 Prozent steigern konnte. Im Vergleich zu 2014 stiegen die Investments in deutsche Gewerbeimmobilien gegenüber 2014 um 41 Prozent auf 53 Milliarden Euro. Europaweit sind die Investments durch außereuropäische Kapitalgeber um 32 Prozent auf 76 Milliarden Euro gestiegen.

In Österreich, so die Studie von CBRE, kamen 66 Prozent der Investments von internationalen Investoren. „Die Transaktionen werden wieder großvolumiger“, sagt dazu Georg Fichtinger, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich: „Rund 42 Prozent der Deals entfielen auf Investitionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro.“ Der Studie von Cusman & Wakefield zufolge sind in Europa nicht-börsennotierte Fonds die größte Investorengruppe – sie sind für etwa für die Hälfte der Neuinvestitionen verantwortlich. Beim Bestreben, ihr Kapital gewinnbringend anzulegen, weiteten sie ihr in Immobilien gebundenes Kapital um zwölf Milliarden Euro aus.

Österreich: Büro, Logistik und Retail im Wandel

Der neue Hauptbahnhof hat am Wiener Markt für Büroimmobilien seine Spuren hinterlassen. Im Jahr 2015 wurden 196.000 Quadratmeter neue Büroflächen errichtet, der Großteil davon rund um den neuen Bahnhof - andere Hotspots waren Erdberg und der Wienerberg. Für das laufende Jahr erwarten die Experten von CBRE allerdings wieder eine Abkühlung: Heuer sollen nur 30.000 Quadratmeter neue Büroflächen errichtet werden, insgesamt verfügt die Stadt über 11,02 Millionen Quadratmeter Büroflächen – das entspricht der Größe von rund 1500 Fußballfeldern. Neue Immobilien erwartet CBRE erst für 2018, dann sollen 600.000 Qudratmeter neue Büroflächen hinzukommen.

Deutlich mehr Potenzial für die nahe Zukunft sieht CBRE in Österreich im Markt für Logistikimmobilien. Die Experten haben erstmals den Status von Logistikimmobilien im Großraum Wien evaluiert und dabei festgestellt, dass aufgrund der Überalterung eines großen Teils des Bestandes Potenzial für Neues besteht: Sie prognostizieren das Entwicklungspotenzial für Logistikimmobilien bei rund 130.000 Quadratmetern im laufenden Jahr. „Es gibt Nachfragepotential für Logistikimmobilien in und um Wien“, sagt Felix Zekely, Head of Agency bei CBRE: „In den kommenden Jahren sind deutlich mehr Anmietungen von modernen Logistikflächen zu erwarten – sofern neue Flächen entstehen und Entwickler und Investoren bereit sind, in Vorleistung zu gehen“.

Eine auseinanderklaffende Schere zwischen Angebot und Nachfrage gibt es auch im Retailbereich: 2015 gab es in Österreich 32 Neueintritte, darunter Marken wie BikBok, Ecco, Silk & Cashmere, Zara Home, Falconeri oder Longchamp – dem gegenüber steht eine beschränkte Pipeline an neuen Immobilien: 2016 werden voraussichtlich nur rund 56.000 Quadratmeter Retailflächen – primär in EKZ Erweiterungen – entstehen. Im Vorjahr waren es noch rund 109.000 Quadratmeter, von denen circa ein Drittel auf Erweiterungen und zwei Drittel auf Neuflächen entfielen. Die größten Neueröffnungen in Österreich waren die Weberzeile in Ried im Innkreis, das Citygate in Wien sowie die Galleria Danubia in Hainburg.

Österreich übertrumpft den Osten noch immer

Auch wenn Österreich kleinere Investmentsummen produziert als heiße Märkte wie Großbritannien oder Deutschland, ist der hiesige Markt doch größer als im CEE-Raum: mit Ausnahme vom Riesenmarkt Russland konnte in Mittel- und Osteuropa lediglich Polen mit einem Investmentsvolumen von 4,1 Milliarden Euro mehr umsetzen als Österreich.

Insgesamt wurden im CEE-Raum – ohne Russland – 9,5 Milliarden Euro in Immobilien investiert – was gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung von 19 Prozent ist. Am größten war die Steigerung mit circa 42 Prozent in Ungarn, 33 Prozent mehr Investments gab es in Tschechien und ein Plus von 31 Prozent verzeichnete Polen. Shopping ist im CEE-Raum das große Zugpferd: 43 Prozent der Investitionen entfielen dort auf Retailimmobilien.

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