Nebenkosten beim Immobilienkauf: Das gilt es zu berücksichtigen

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Das gilt es zu berücksichtigen

Der Kauf einer Immobilie bedeutet oft eine langwierige Suche. Die richtige Lage und Größe will gefunden werden und vor allem muss der Kaufpreis stimmen. Allerdings sollten Kaufinteressierte bezüglich der Preisfrage genau hinsehen, denn der ausgeschriebene Preis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung entspricht nicht den Gesamtkosten, die beim Kauf insgesamt anfallen. Fest steht: Wer keine böse Überraschung erleben möchte, sollte rechtzeitig zu rechnen beginnen.

Zusätzliche Kosten beim Haus- und Wohnungskauf

Pauschal lässt sich natürlich nicht sagen, um welchen Betrag der Kaufpreis grundsätzlich steigt. Als Faustregel gilt jedoch: Mit mindestens 10 Prozent Aufschlag muss man rechnen. Die Mehrkosten setzen sich dabei aus mehreren Faktoren zusammen:

Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie kauft, erwirbt Grund, und das wird besteuert. Der Steuersatz beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises, sofern es sich nicht um einen Kauf innerhalb der näheren Verwandtschaft handelt. Wird die Immobilie an Ehepartner, Eltern, Kinder, Enkelkinder oder verschwägerte Familienmitglieder verkauft, liegt die Grunderwerbssteuer bei 2 Prozent. Eine Ausnahme liegt bei der Schenkung vor!

Eintragung ins Grundbuch

Auch die sogenannte Grundbucheintragungsgebühr, also der Eintrag des Eigentumsrechtes ins Grundbuch, ist nicht zu vermeiden. Hier liegen die Kosten bei 1,1 Prozent des Immobilienpreises.

Unterschriftsbeglaubigung

Dieser Punkt hängt unmittelbar mit der Verbücherung zusammen: Die Unterschrift des Kaufvertrages muss notariell beglaubigt werden, um für die Eintragung im Grundbuch gültig zu sein. Allerdings gibt es dabei keinen Fixpreis; der Prozentsatz hängt von Kaufpreis und jeweiligem Kammertarif ab.

Vertragserrichtungskosten

Für Rechtsanwalt oder Notar werden ebenfalls je nach Kammertarif Kosten für die Vertragserrichtung fällig. Mit 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer in der Höhe von 20% ist zu rechnen, alternativ kann man sich auf ein Pauschalhonorar einigen.

Anliegerleistung

Ist der Kauf eines unbebauten Grundstückes beschlossene Sache, fallen Kosten für Anliegerleistungen an. Dazu zählen die Baureifmachung des Grundstücks, falls neu gebaut wird, sowie die Anschlusskosten für Wasser, Strom bzw. kommen beim Hausbau die Kosten für die Bauverhandlung, Baubewilligung und Bauplatzerklärung hinzu.

Maklerprovision

Auf eigene Faust eine Immobilie zu finden, ist in der Regel schwer. Daher sollte man die Maklerprovision unbedingt mit einrechnen. Sie liegt je nach Kaufpreis bei 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer in der Höhe von 20%.

Verzinsung

Ebenso unwahrscheinlich wie der Erfolg bei einer selbstständigen Suche ist es, dass die Finanzierung der Immobilie ohne Kredit möglich ist. Dementsprechend kommen zum Kaufpreis noch die Verzinsungskosten, Bearbeitungsgebühren, eventuelle Finanzmaklerprovisionen, etc. hinzu, was je nach Banktarif ein mehr oder weniger großer Betrag sein kann.

Eintragung des Pfandrechts

Sobald ein Kredit aufgenommen wird, kommt das Pfandrecht ins Spiel, schließlich will sich der Geldgeber für den Fall der Zahlungsunfähigkeit rückversichern. Beim Immobilienkauf wird das Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen, was Kosten von 1,2 Prozent des als Pfand gestellten Gegenstands verursacht.

Tipp: Informieren Sie sich vorab über mögliche Wohnbauförderungen in Ihrem Bundesland. Haben Sie grundsätzlich Förderungsanspruch und erhalten tatsächlich eine Förderzusage, können unter gewissen Voraussetzungen auch die Grundbucheintragungskosten der finanzierenden Bank übernommen werden. Dies ist allerdings in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich geregelt.

Beispiel: Diese Mehrkosten fallen an

Prozentzahlen sind ein guter Anhaltspunkt, noch besser lässt sich die Mehrkostenberechnung aber durch ein konkretes Beispiel darstellen. Wenn man also etwa von einer Eigentumswohnung in Top-Lage mit beispielsweise drei Zimmern auf 94 m² ausgeht, kommen zum Ausgangspreis von 598.000 Euro folgende Kosten hinzu:

  • 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer: 20.930 Euro
  • 1,1 Prozent Grundbucheintragungsgebühr: 6.578 Euro
  • Vertragserrichtungskosten (beispielhaft): 14.950 Euro
  • Variable Zusatzkosten: Unterschriftsbeglaubigung, Pfandrecht-Eintragung, Verzinsung, Maklerprovision, Anliegerleistung, Sanierungskosten

Der letzte Punkt lässt sich nicht konkret berechnen, da die Preisunterschiede hier teilweise sehr groß sind. Geht man aber allein von den ersten drei Aspekten aus, ist mit einem Kostenaufschlag von 42.458 Euro zu rechnen. Der Gesamtkostenpunkt liegt also bei über 640.458 Euro.

Vorsorge: Optionale Kosten

Die oben genannten Mehrkosten sind beim Immobilienkauf unumgänglich. Man sollte aber nicht davon ausgehen, dass die Kostenfrage damit geklärt ist. Vorausschauende Planung ist auch hier das A und O.

  • Die Reparatur von Schäden an der Immobilie kann schnell viel Geld kosten. Ratsam ist es deshalb, kontinuierlich einen gewissen Betrag pro Quadratmeter auf die Seite zu legen, um im Zweifelsfall die Kosten decken zu können.
  • Das schönste Haus nützt wenig, wenn man sich keine Einrichtung leisten kann. Schon beim Kauf der Immobilie sollten deshalb die Einrichtungskosten bedacht werden.


Autor: Mag. (FH) Stefan Gassner, Geschäftsführer vom Immobilienbüro SAGE Immobilien.

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