Zu Hause bei Fürstens

Das Wohnen in Palais war einst dem reichen Adel vorbehalten. Heute benötigt man keinen Titel, aber ein überdurchschnittliches Einkommen, Geduld oder zumindest gutes Benehmen, um in feudalem Rahmen dauerhaft residieren zu können.

Nicht bekannt ist, ob Zsa Zsa Gabor jemals einen Roman von Françoise Sagan gelesen hat. Doch es dürfte ziemlich wahrscheinlich sein, dass die Hollywood-Diva, die durch ihre Ehen mehr Aufsehen erregte als mit ihrer Schauspielkunst, aus einem legendären Zitat der französischen Schriftstellerin („Auch in einem Rolls-Royce wird geweint, vielleicht sogar noch mehr als in einem Bus“) ihre eigene kleine De-luxe-Weisheit bastelte: „Es ist angenehmer, in einem Rolls-Royce zu weinen als in einem Bus.“
Mit diesem durchwegs einleuchtenden Gedanken lässt sich auch gut die Sehnsucht jener erklären, die davon träumen, in einem Palais zu leben: Die Handlungen, die im Wesentlichen den Alltag bestimmen, bleiben zwar die gleichen, nur erscheinen sie in edlem Rahmen viel glamouröser. Zwecks Broterwerbs verlässt man natürlich weiterhin morgens das Haus – allerdings durch einen Arkadengang. Und abends putzt man sich die Zähne unter Beobachtung wohl genährter Barock-Putti, die von der Stuckdecke herabgrinsen.
„Ursprünglich wurden Palais als feudale Stadthäuser für Adelige errichtet und von einzelnen Familien samt Anhang bewohnt“, erzählt der Immobilienmakler Rudolf Kienzl. Erst im Zuge des Zweiten Weltkrieges, als die bewohnbaren Flächen der Stadt aufgrund von Bombenschäden dahinschwanden, erließ die Regierung ein Gesetz, welches nur eine begrenzte Quadratmeterwohnfläche pro Familie beziehungsweise Person erlaubte. Die restlichen Flächen mussten zur Miete freigegeben werden. Heute steht das Gros der Wiener Palais im Besitz von Immobiliengesellschaften, die die noblen Adressen gewinnbringend vermieten. Dabei fällt auf, dass in diesem Segment so gut wie nie Eigentumswohnungen offeriert werden. „Meist sind die Investoren so kapitalstark“, weiß Kienzl, „dass sie gar kein Interesse daran haben zu verkaufen. Außerdem lassen sich gerade in diesem Bereich sehr leicht Top-Mieten erzielen.“

Gutes Benehmen gefragt. Hat sich ein Kunde diese Art von „Visitenkarte“ einmal in den Kopf gesetzt, „ist er auch bereit, bis zu 19 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen“, berichtet Stefan Brezovich, Vorstandsmitglied der Österreichischen Realitäten- und Aktiengesellschaft (ÖRAG), die unter anderem die Palais Harrach, Esterházy, Ferstl oder Todesco besitzt. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung im Palais liegt allerdings etwas niedriger, zwischen 12 und 17 Euro pro Quadratmeter, Tendenz leicht steigend – die Betriebskosten kommen noch hinzu. Für Palais-Begeisterte dürfte allerdings weniger der fürstliche Preis das Problem sein, sondern das limitierte Angebot. Bei einer ausführlichen Wiener Stadtbesichtigung lassen sich gerade 98 Palais zählen. Somit können Monate vergehen, bis der Interessent Einzug in eines seiner Traumdomizile findet.
Damian Schönborn, Fruchtgenussberechtigter des Palais Schönborn, bestätigt diese Schwierigkeit: „Wir halten zu unseren Mietern ein fast familiäres Verhältnis, daher gibt es auch kaum einen Wechsel. Nicht ein jeder kann sich bei uns einmieten. Ausschlaggebend ist der Eindruck, den die Person macht.“ Auch Johannes Schwarzenberg, Geschäftsführer der Fürstlich Schwarzenberg’schen Familienstiftung, spricht von einer kaum existenten Fluktuation: „Die sechs Wohnungen im Palais Schwarzenberg sind großteils von langjährigen Altmietern besetzt.“
Einschlägige Anbieter wie die ÖRAG, Spiegelfeld-Immobilien in Wien, Kurz-Immobilien in Salzburg oder Purkarthofer-Kienzl in Graz helfen, die Suche zu beschleunigen (siehe Angebote). Parallel dazu empfiehlt es sich, dass der Interessent auch selbst Ausschau hält. Bei Bezirksämtern oder im Rathaus lassen sich die Namen und Adressen der Wiener Palais ausforschen. Anschließend muss man sich wohl selbst auf den Weg machen, um an Ort und Stelle die zuständige Hausverwaltung herauszufinden. Doch der Aufwand kann sich lohnen: Im vierten oder achten Bezirk sind die Mieten mit Quadratmeterpreisen zwischen neun und zwölf Euro bereits deutlich günstiger als im ersten oder dritten Bezirk, wo sich das meiste zwischen 14 und 18 Euro bewegt. Außerdem erspart die Eigenrecherche im Erfolgsfall die Maklerprovision.

Nutzungsmix. Doch nicht nur beim Angebot selbst, auch bezüglich der räumlichen Veränderbarkeit sind Grenzen gesetzt. „Das Gros dieser Häuser ist mit Prunkräumen ausgestattet, die sich kaum in die Wohnfläche integrieren lassen“, erläutert Schwarzenberg. Privatmieter sind daher eher in Seitentrakten (wie beim Palais Schwarzenberg) oder im stark nachgefragten oberen Gebäudeteil anzutreffen.
„Jeder will ins Dachgeschoss“, bestätigt Architekt Manfred Wehdorn. Er spricht aus Erfahrung: Wehdorn, dessen größter Auftraggeber die ÖRAG ist, wurde seit 1975 mit der Revitalisierung von mehr als sieben Wiener Stadtpalais beauftragt. Zu seinen bekanntesten Projekten zählen die Palais Harrach, Kinsky, Fanto und Breuner. Die Umgestaltung der feudalen Häuser sollte eine multifunktionale Nutzung ermöglichen.
In den unteren Geschossen stößt man hauptsächlich auf Geschäfte, Restaurants und Büronutzungsflächen, während die (teilweise ausgebauten) Dachgeschoss- wohnungen den Privatmietern vorbehalten sind. Die Quadratmeterpreise im perfekt renovierten Haus bewegen sich zwischen 18 und 19,29 Euro. Generell herrsche, so ÖRAG-Vorstand Stefan Brezovich, gutes Einvernehmen zwischen den einzelnen Parteien. „Letztendlich profitieren alle Beteiligten von diesem Mix.“

Palais als Visitenkarte. Klassische Palais-Privatmieter sind laut Brezovich „ausländische Botschafter und Konzernchefs, die sich für die jeweilige Dauer ihrer beruflichen Tätigkeit in Wien in ein standesgemäßes Domizil einmieten und dort auch Empfänge abhalten“. Zur typischen Klientel gehören weiters Menschen im fortgeschrittenen Lebensalter, die ihre Landsitze aus Gründen nachlassender Mobilität verlassen müssen, aber nicht auf Glanz und Glorie verzichten wollen.
Die Qualitätsvorgaben einer Palais-Wohnung sind in jedem Fall hoch: Die Innenausstattung muss mit dem äußeren Erscheinungsbild und der guten Lage der Häuser, die überwiegend in der Wiener Innenstadt angesiedelt sind, übereinstimmen. Stuckverzierungen, Marmorbäder, holzgetäfelte Bibliotheken und alte Kachelöfen sind keine Seltenheit. „Einen Jaguar ohne Ledersitze wird man schließlich auch schlecht verkaufen können“, scherzt ÖRAG-Vorstand Brezovich.
Eine seit ihrem Ursprung erhalten gebliebene Inneneinrichtung wird man allerdings kaum finden. Da die Wiener Palais über Jahrhunderte hinweg bewohnt waren, wurden ihre Inneneinrichtungen im Laufe der Jahre mehrmals dem jeweiligen Zeitgeschmack angepasst. „Es gibt kein Gebäude, dessen ursprüngliches Interieur komplett erhalten ist. Große Lücken haben auch die Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges gerissen“, bedauert der Hobby-Historiker Werner Hammerl. „Anderseits wären heute komplett möblierte Barockpaläste zwar wunderschöne Museen, würden sich aber kaum für die aktuellen Wohnbedürfnisse eignen.“
Mit dieser Problematik schlägt sich Alexander Gertner, Miteigentümer des Palais Schönburg in Wien-Wieden, seit mehr als zwei Jahrzehnten herum. Das von Lukas von Hildebrandt erbaute Barockjuwel ist mit einem zentral gelegenen, großteils original erhaltenen Festsaal ausgestattet, um den sich die restlichen Räume sammeln. Allein aus Denkmalschutzgründen ist eine Umwidmung in Wohn- oder Büroeinheiten hier unmöglich. Nachdem für die Revitalisierung des nach wie vor unnützbaren Palais keine öffentlichen Zuschüsse genehmigt wurden, erarbeitete Gertner ein Konzept, das die Errichtung eines gläsernen Wohnbaus im hinteren Teil des Schlossparks vorsieht. „Auf diese Weise würden mitten in Wien und noch dazu in Parklage 4000 Quadratmeter Wohn- und Bürofläche geschaffen“, erläutert Gertner. „Aus der Verwertung dieser Fläche ließen sich die Mittel lukrieren, die die Renovierung des Schlosses und die Umwandlung des Hauses in ein Zentrum für barocke Kunst ermöglichen.“ Doch das Veto des Bezirksvorstands und gegnerische Bürgerinitiativen legten bisher jede Entwicklung lahm, sodass sich das Haus weiterhin als Schandfleck für die Stadt präsentiert.
Palaisbesitzer, die über kein Grünareal verfügen, haben es hier offensichtlich leichter. Trägt man sich mit dem Gedanken, ein Palais selbst zu renovieren, ist es von Vorteil, sich zu Beginn der Sanierungsarbeiten mit dem Altstadterhaltungsfonds der Wiener Kulturabteilung (MA 7) in Verbindung zu setzen und um Förderungen anzusuchen. Finanziert wird dieser aus dem Kulturförderungsbeitrag, und er unterstützt jene Kosten, die über eine normale Instandsetzung hinausgehen. Seit der Gründung wurden rund 150 Millionen Euro vergeben. Monika Kepplinger, die das Referat für kulturelles Erbe leitet: „Die Vermögensverhältnisse der Eigentümer werden geprüft, bevor wir Gelder auszahlen. Nur wenn jemand finanziell wirklich schwach dasteht, wird der Gesamtbetrag übernommen.“

Noblesse aus der Retorte. Wer hingegen über genügend Eigenkapital verfügt, dem baut das Salzburger Unternehmen „Exklusivhaus“ (www.exklusivhaus.at) ein Palais nach eigenen Wünschen. „Wir bekommen vor allem Anfragen reicher Russen“, erzählt Peter Liebsch, der für den reibungslosen Ablauf sorgt. Die Bauzeit beträgt im besten Fall acht Monate; die Gesamtkosten bewegen sich zwischen 400.000 Euro und drei Millionen Euro. Sogar die Organisation einer Housewarming-Party wird übernommen. Schließlich findet sich auf diesen Festen potenzielle Neukundschaft: „Unsere Klientel ist wohlhabend und im Durchschnitt um die 35 Jahre alt. Mit dem Bau eines Palais möchte sie sich ein gewisses Prestige verschaffen. Deshalb sorgen wir auch gern dafür, dass sich die neuen Hausherren schon beim Einstand standesgemäß präsentieren.“

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