Verstecktes Glück

Begrünte Innen- und Hinterhöfe werden zunehmend eine günstige Alternative zur städtischen Dachgartenwohnung.

Vom Kamaldulenser-Hof in Wien-Sievering zu ihrer Wohnung sind es nur wenige Schritte. Dennoch schien das im 16. Jahrhundert erbaute Wirtschaftsgebäude des ehemaligen Kamaldulenser-Ordens – in vergangenen Jahren besser bekannt als Hort dionysischer Freuden, nämlich als Heuriger „Bacher“ – für die Marketingexpertin Christiane Bertolini unerreichbar. „Ich war gerade auf der Suche nach einem neuen Büro, das in der Nähe meiner Wohnung liegen sollte, und die Anlage entsprach absolut meinen Traumvorstellungen“, erzählt die Geschäftsführerin des Bertolini Brain Pool. Was der jungen Frau vorschwebte, war kein schicker Neubau mit Doppelböden und Glasfaserverkabelung, sondern ein Altbau mit Charakter, im besten Fall mit etwas Grünfläche, „damit man an schönen Tagen Besprechungen auch im Freien führen kann“.

Das Glück ist bekanntlich ein Vogerl, und so flog der alte Gewölbebau mit wildromantischem Innenhof seiner Bewunderin regelrecht zu. „Als ich eines Morgens meine Wohnung verließ, sah ich auf der gegenüberliegenden Straßenseite einen Zettel hängen, auf dem ,Suchen Mieter‘ stand. Richtig altmodisch mit der Hand geschrieben, so wie man das früher gemacht hat.“ Noch am selben Tag wurde Bertolini bei der Familie Bacher vorstellig und bekam den begehrten Mietvertrag. Kosten: acht Euro pro Quadratmeter, wobei sich der rund 160 Quadratmeter große Innenhof nicht im Preis niederschlägt.

Auch beim Fotografen Thomas Schauer war Fortuna im Spiel, bevor er sein Innenhofatelier in der Zieglergasse in Wien-Neubau beziehen konnte: „Über hundert Ecken habe ich von dem Objekt gehört, das zwar renoviert werden musste, aber dafür nur 1000 Euro Miete monatlich kostet.“ Das „nur“ ist in diesem Fall tatsächlich angemessen, denn Schauer hat, wenn nötig, 200 Quadratmeter Arbeits- beziehungsweise Wohnfläche und einen 100 Quadratmeter großen „hinterhofartigen Garten“ zur Verfügung. Mitten in der Stadt eine derartige kleine Oase? „Früher war eine Schlosserei darin untergebracht, die aus Lärmschutzgründen zusperren musste.“

Freiluftzonen. Schon seit Jahren gilt das eigene Stückchen Grün im urbanen Raum als das ultimative Zeichen von Erfolg und Savoir-vivre. Und weil es zumeist auf dem Dach angesiedelt ist, kostet es auch eine Stange Geld. Aber es gibt auch günstige Lösungen. Denn die Hinter- und Innenhöfe von Zins- oder Mehrfamilienhäusern bilden bis heute eine der wenigen Ausnahmen, bei denen sich der Idylle-Charakter nicht zwingend zu Buche schlägt. „Diese Freiluftzonen sind weder als Garten noch als Terrasse zu definieren und stellen in den meisten Fällen Allgemeingut für die Hausbewohner dar. Dadurch lassen sie sich schwer finanziell einordnen“, erläutert Conwert-Geschäftsführer Günther Kerbler.

In Wien stehen die Chancen auf ein kleines, verstecktes Paradies tatsächlich sehr gut. Entweder man macht, wie Bertolini oder Schauer, eine kleine Tour durch die Außenbezirke oder durch die engen Gassen der Stadt. Dort stößt man häufig auf alte Winzerhäuser, Höfe, Fabriken oder Werkstätten ohne Zukunft, die, wie die erwähnte Schlosserei, aus Lärmschutzgründen umsiedeln mussten.

Selbst wenn man diesen Eigenaufwand scheut und lieber einen Makler konsultiert, zahlt es sich in jedem Fall aus, nach einem Innenhof zu fragen. Von den rund 22.000 von der Statistik Austria registrierten historischen Zinshäusern in Wien, schätzt Kerbler, „hat ein Drittel einen unattraktiven Hinter- oder Innenhof, der sich wirklich nur als Müllabstellplatz eignet. Ein weiteres Drittel aber verfügt über eine Freiluftfläche mit Verschönerungspotenzial, und beim letzten Drittel wurde die Fläche bereits in einen Allgemeingarten umgewandelt.“

Je beengter, desto Hof. In den Bundesländern sieht die Situation komplizierter aus, da die urbane Baustruktur weniger strikt ausgeprägt ist. „In Linz sind mir nur wenige Hinter- oder Innenhöfe bekannt“, meint Wolfgang Quidenus, oberösterreichischer Landesstellenleiter des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder, „da ist es eher ein Zufall, wenn man zu so einer Wohnung kommt.“ Auch in Salzburg dürften die kleinen charmanten Grünflächen, die sich durch dichte Hausbebauung ergeben, zu den Wohn-Raritäten zählen. Alexander Kurz von Kurz-Immobilien: „Werkstätten, Fuhrwerkbetriebe oder Fabriken waren bei uns traditionell am Stadtrand oder am Land angesiedelt. In Salzburg-Stadt kenne ich nur ganz wenige Innenhöfe, was sicher daran liegt, dass hier nie eine so beengte Wohnsituation herrschte wie in Wien.“

Einzige Ausnahme: Graz, die zweitgrößte Stadt des Landes. „Am linken Murufer in Richtung Schlossberg, die Lagen im Osten Richtung Andritz, die Straßen rund um die Oper und im Bezirk Leonhard findet man Stadthäuser, die mit sehr schönen Innenhöfen versehen sind“, schildert Andrea Ahorner von Max Huber Immobilien. Die Mietpreise für diese Objekte bewegen sich zwischen sechs und acht Euro pro Quadratmeter.

Neues Prestigeobjekt. In den Städten entdecken sowohl Hausverwalter als auch Eigentümer neuerdings das Potenzial der Innenhöfe. „Natürlich“, so Kerbler, „lassen sich ebenerdige Wohnungen, die meist unter Lichtmangel leiden, auf diese Art aufwerten. Bei unseren Objekten wird zwar nichts konkret für den Hof verlangt. Dafür wird aber die Miete auf das Niveau der Wohnungen, die im zweiten oder dritten Stock liegen, angehoben.“ Beispiel: Betragen die Mietkosten einer höher gelegenen Wohnung im siebenten oder achten Wiener Bezirk durchschnittlich sieben Euro pro Quadratmeter, kann für die Erdgeschoßwohnung mit Gartenzugang genauso viel verlangt werden. Ohne diesen Vorteil würde der Preis für das Objekt wohl bei 6,50 Euro (und weniger) pro Quadratmeter liegen. Diesem Prinzip zufolge liegen die Mieten im fünften und im sechsten Bezirk – beide Gegenden sind ebenfalls reich an Innenhofhäusern – bei durchschnittlichen 5,5 bis sechs Euro pro Quadratmeter. Im 14. und 15. Bezirk, die sich im vergangenen Jahr preislich etwas angenähert haben, muss man mit 6,2 bis 6,4 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Bei Neubauten sind für Bauträger und Vermittler wie beispielsweise Lenikus Innen- beziehungsweise Hinterhöfe längst zum eigenen Qualitätsmerkmal mutiert. „Bei zwei Dritteln unserer Häuser haben wir den Innenhof nachträglich begrünt und außerdem die Häuser mit Innenhofbalkons ausgestattet“, erzählt Prokuristin Christiane Weissenborn. Vorteil für die Mieter: Selbst wenn diese keinen direkten Gartenzugang haben, genießen sie vom Balkon aus einen charmanten Ausblick. Lenikus lässt sich sein grünes Engagement honorieren: „Bei Eigentumswohnungen berechnen wir den Balkonpreis mit 50 Prozent und die Gartenfläche mit zehn Prozent des Quadratmeterpreises, Mieten für Innenhofwohnungen liegen bei rund elf Euro pro Quadratmeter“, erklärt Weissenborn.

Auch Daniel Jelitzka von Jelitzka + Partner setzt zunehmend auf Grün zu ebener Erde. „Früher waren Hinterhöfe überhaupt nicht beliebt, aber jetzt gelten sie zunehmend als Merkmal für Individualität“, erklärt der Immobilienvermittler den Boom, „denn eine Wohnung mit attraktivem Hofblick kann, allein vom begrenzten Angebot her, niemals zum Massenobjekt werden.“

Jelitzka konzentriert sich in letzter Zeit besonders auf alte Fabriksgebäude, die oft verborgen hinter Häuserzeilen liegen und mitten in der Stadt genauso zu finden sind wie an der Peripherie. So hat er in der Nähe des Rochusmarkts in Wien-Landstraße eine alte Wohnwagenfabrik entdeckt, die derzeit zum Wohnhaus umgewandelt wird und über einen 900 Quadratmeter großen Gemeinschaftsgarten verfügt. Ab 2006 sind in einer ehemaligen Wurstfabrik in der Lerchenfelder Straße Lofts zu beziehen. Bei beiden Objekten werden die Einheiten als Eigentumswohnungen vergeben; deren Kosten liegen bei rund 2800 Euro pro Quadratmeter (siehe auch Kasten unten).

Zank & Zwietracht. Angesichts der wachsenden Nachfrage erscheint die Zahl grün beherzter Hausbesitzer oder -verwalter nach wie vor erstaunlich beschränkt. Die Gründe für die Zurückhaltung sind leicht erklärt. „Sobald sich ein Mieter gegen die Innenhofbehübschung wehrt“, so Kerbler, „geht schon der Streit wegen der Betriebskosten los.“ Franz Hartl, Geschäftsführer der Prokop Immobilienverwaltung, berichtet von ähnlichen Erfahrungen: „Entweder der Eigentümer wohnt selbst im Haus und steckt Liebe und Geld in den Hinterhof, dann wird dies von den übrigen Mietern meist mit gemischten Gefühlen aufgenommen, in der Art: ,Müssen wir das Wasser mitzahlen, mit dem der immer gießt?‘ Oder es gibt einen Hausverwalter, der bei besonders schönen Innenhöfen eine Hofbegrünung veranlasst und hofft, dass ein paar Mieter dieses Engagement zu schätzen wissen, sodass der Garten auch in fünf Jahren noch als solcher zu erkennen ist.“

Und noch ein Risiko beherbergt die geliehene Idylle:

Ausschließliche Nutzungsrechte sind kaum zusicherbar. Putzt etwa ein einzelner Mieter den Platz fein heraus, in dem er eine nette Teakholzgarnitur aufstellt, darf er sich nicht wundern, auf einmal mit vier weiteren Hausparteien um den Tisch zu sitzen. Auch auf ein so genanntes Prekarium, bei dem die Benützung bis auf Widerruf gestattet ist, sollte man sich keinesfalls einlassen – vor allem wenn man vor einer Kaufentscheidung steht und der Gartennutzung eine maßgebliche Rolle zukommt.

Schattenseiten. Ein weiterer Schwachpunkt der kleinen Allgemeingärten liegt im häufig geringen Lichteinfall. „Viele dieser Parzellen sind oft zu schattig, als dass man sie gut bepflanzen kann, und ohne Sonnenbestrahlung verwandeln sie sich rasch wieder zur Halde“, warnt Oliver Kalandra von Kalandra-Immobilien.

Allerdings offeriert das Tiroler Lichtlabor Bartenbach, internationaler Experte auf dem Gebiet der Lichtoptimierung, Möglichkeiten, das Manko zu beheben. „Die billigste Möglichkeit ist, wenn man zwischen den Fenstern Metallpaneele fixiert“, erklärt Andreas Danler, Leiter der Planungsabteilung. Diese Reflektoren, die in einem bestimmten Winkel angebracht werden, kosten, je nach Ausführung, zwischen 100 und 200 Euro pro Quadratmeter. Bartenbach fertigt auch spezielle Spiegel (Heliostat) an, die am Dach des Hauses fixiert werden.

„Dieser Spiegel“, so Danler, „bewegt sich mit der Sonne mit und lenkt das Licht nach unten. Er ist steuerbar, sogar bestimmte Fenster können bestrahlt werden.“ Die Kosten für das zweieinhalb mal zweieinhalb Meter große High-Tech-Produkt betragen allerdings 30.000 bis 40.000 Euro. „Ich stelle mir vor, dass sich diese Investition im Wohnbaubereich schwer auf die Mieter umwälzen lässt“, gibt Danler vorsichtig zu bedenken.

Am feinsten heraus sind jene Innenhof-Fans, die ihr Objekt selbst finden und mit niemandem teilen müssen: „Ich war auf der Suche nach einem Objekt im Grünen“, erzählt der Musikproduzent Thomas Kohlwein. Auf seinem Weg kam der more-music-Chef in Ottakring an einem alten Handwerkerhaus vorbei, Baujahr 1870. Die Möbel fürs legendäre Café Museum wurden hier einst gefertigt, und nun stand es für fünf Millionen Schilling (363.364 Euro) zum Verkauf. „Erst wollten wir nur die Kabel fürs Tonstudio austauschen“, erinnert sich Kohlwein lachend, „dann haben wir das Haus, dessen oberes Stockwerk wir bewohnen, sukzessive entkernt.“

Die alten Möbelfabrikanten würden heute Augen machen. Das Gros der Hinterfassade ist mittlerweile aus Glas. Und aus dem ehemals unscheinbaren Innenhof wurde ein gepflegter Garten mit Pool, auf den die gegenüberliegende Nachbarschaft bewundernd, wenn nicht sogar manchmal ein bisschen neidisch herunterblickt.

von Michaela Ernst

Avaaz sammelt nicht nur online Millionen von Unterschriften, sondern begleitet seine Kampagnen oft mit öffentlichen Aktionen. In vielen Fällen, gerade bei globalen Anliegen, ist das von Erfolg gekrönt.
 

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