Shopping City Müd

Fehlende Investitionen und interne Machtkämpfe machen der Shopping City Süd (SCS) zu schaffen. Ein halbes Jahr nach dem Tod des legendären SCS-Gründers Hans Dujsik ist unklar, in welche Zukunft Österreichs größter Einkaufstempel steuert.

Maurizio Totta beugt sich über seine Einkaufsstadt. Mit einem langen, durchsichtigen Lineal vermisst der Vorstand der SCS Holding AG die vor ihm liegende Fotografie des weitläufigen SCS-Areals: vom Nordteil mit der glücklosen Motor City bis zur Blauen Lagune im Süden, dem erfolgreichen Fertighauspark. Maßstabgetreu errechnet Totta, der in Turin Maschinenbau studiert hat, Länge und Breite und tippt die Zahlen in einen silberfarbenen Taschenrechner. „700.000 Quadratmeter“, sagt er dann, und es klingt, als könne er es selbst nicht ganz glauben. Immerhin gehört ihm, der über die Fläche gebietet, indirekt auch ein Teil davon – über den Umweg der Hans-Dujsik-Privatstiftung, deren Zweck die Versorgung der Familienmitglieder ist, „insbesondere durch Gewährung von Geldleistungen“, wie es in der Stiftungsurkunde heißt.

Totta, ein Neffe von SCS-Gründer Dujsiks zweiter Frau Helga, darf sich ebenso wie sein Vorstandskollege und Dujsik-Schwiegersohn Christian Höfer also nicht nur über ein stattliches Vorstandsgehalt freuen, sondern auch über fette Gewinne aus den Mieteinnahmen der über 300 Geschäfte im Einkaufstempel südlich von Wien (Außenumsatz: über eine Milliarde Euro). Laut letztverfügbarem Jahresabschluss (2001) verbuchte die Holding einen Bilanzgewinn von 9,603 Millionen Euro, der zur Gänze an die Privatstiftung ausgeschüttet wurde.

Auf den ersten Blick ein florierendes Unternehmen, das ganz im Sinne des Ende März verstorbenen Pioniers Dujsik, der „seiner Zeit immer zwei Schritte voraus war“ (Totta), einer immergrünen Zukunft entgegensteuert. Tatsächlich kommt man am genialen Standort am wichtigsten Autobahndrehkreuz Österreichs als Einzelhändler nicht vorbei.

Außen hui. Schaut man etwas genauer hin, bröckelt die Fassade. Einige große Mieter und Shopping-Center-Experten fordern von den Eigentümern, sich nicht auf den Lorbeeren der Vergangenheit auszuruhen, sondern Geld für eine Modernisierung des Geländes in die Hand zu nehmen.

Stephan Mayer-Heinisch, Sprecher der Grazer Leder & Schuh AG, die mit ihrem Humanic-Megastore aus eigener Kraft für die letzte große SCS-Innovation sorgte, sagt mit Blick auf dynamischere Einkaufszentren: „In der Linzer Plus City etwa werden mit Erweiterungen und neuen Attraktionen Jahr für Jahr Maßstäbe gesetzt. Das ist die Anforderung auch an das SCS-Management.“ Alexander Martinowsky, Geschäftsführer von Mercedes Wiesenthal, meint: „Schauen Sie sich an, in welchem Zustand die SCS ist – da muss investiert werden.“ Und auch Michael Kraus, bis März 2000 selbst im SCS-Vorstand, befindet, dass „es in verschiedenen Bereichen einen erheblichen Investitionsrückstau gibt“.

Totta kontert mit dem Hinweis auf den eben erfolgten Bau des Durchgangs zwischen Ikea und Multiplex und fügt hinzu: „Soeben haben wir zum Beispiel mehrere Millionen Euro in die Erneuerung der Klimaanlage gesteckt.“ Auf die Frage, ob das denn nicht die Mieter zu einem großen Teil über die Betriebskosten finanziert hätten, weicht er jedoch aus. Als wichtigsten Grund für die Investitionszurückhaltung führt er an, dass es „Trittbrettfahrer von der anderen Seite“ gebe, zum Beispiel Anrainer und Miteigentümer, die von Investitionen der SCS-Eigentümer quasi zum Nulltarif profitieren würden.

Trotz der genialen SCS-Positionierung, sind sich Marktbeobachter sicher, könne die ein wenig altehrwürdige Einkaufs-City nur durch mutige und risikofreudige Entscheidungen wie in der Zeit von Dujsik im Kampf gegen neue Shopping-Center-Konkurrenz jenseits der Grenzen – sei es in Sopron, Bratislava oder Brno – und gegen neue Projekte in unmittelbarer Nachbarschaft (siehe „Newsline“) in Stellung gebracht werden. Ihre Vorreiterrolle hätte die SCS etwa bei der Verlängerung der Öffnungszeiten ab 1. September unter Beweis stellen können. Mit der getroffenen Regelung (Donnerstag bis 21 Uhr, Samstag bis 18 Uhr) hat man aber den Spielraum der relativ freizügigen niederösterreichischen Verordnung nicht ausgenutzt. Totta beruhigt: „Wir setzen jetzt den ersten Schritt, ein zweiter wird folgen.“

Familienfehde. Dazu kommt ein mehrfach beschriebener Krach zwischen Dujsiks Töchtern samt Anhang auf der einen, Totta und seiner Tante Helga auf der anderen Seite. Angelpunkte der Auseinandersetzungen sind der Einfluss aufs Unternehmen und die Frage, was mit der SCS in Zukunft passieren soll. Eva-Maria Höfer hatte sich nicht zuletzt durch ein Wirtschaftsstudium für eine Vorstandsrolle qualifiziert gehabt – Helga hatte sich aber erfolgreich für ihren Neffen eingesetzt, von dessen weltmännischem Auftreten und Sprachgewandtheit der böhmische Schneider Dujsik (er war vor dem SCS-Coup Mantelfabrikant) durchaus beeindruckt gewesen sei.

Totta stellt den Streit erst gar nicht in Abrede, dementiert aber entschieden ein zuletzt in Wiener Anwaltskreisen kursierendes Gerücht, wonach allein mit Anfechtungen von Dujsiks Testament durch die Konfliktparteien sechs Rechtsanwälte beschäftigt seien: „Es hat keine Testamentsanfechtungen gegeben, und es wird keine geben.“
Auf Vorstandsebene ist der Riss, berichten Sitzungsteilnehmer, jedoch eindeutig erkennbar: Totta und Höfer, der als extrem arbeitsam, aber karrieremäßig recht ehrgeizlos beschrieben wird, würden weit gehend über Dritte miteinander kommunizieren. „Der Diplomingenieur Höfer, ich und Zentrumsleiter Christoph Adamek arbeiten gut zusammen“, stellt Vorstandssprecher Totta seine Sicht der Dinge klar.

Gute Kooperation werden die SCS-Verantwortlichen in Zukunft jedenfalls nötig haben, um die anstehenden Probleme zu lösen.

  • Eine Art Dauerbaustelle ist die Motor City im Norden des Areals, von Hans Dujsik als modernes Autohaus mit einer Vielzahl attraktiver Marken gedacht. Die Spezifika des Autohandels, in der etwa durch die so genannte Gruppenfreistellungsverordnung (GVO) bis vor kurzem ein strenger Gebietsschutz herrschte, hatten die SCS-Oberen aber schlicht nicht bedacht. Resultat: Derzeit lockt in der Motor City einzig Mercedes Wiesenthal potenzielle Autokäufer an. Sämtliche Versuche, das Gelände zu beleben, sind bisher fehlgeschlagen.

Nun hat Zentrumsleiter Adamek einen Alternativplan entwickelt: Er will die bestehenden Hallen der Autostadt in ein Abverkaufscenter für die Mieter im Haupthaus umbauen lassen. Billige Schuhe soll es dort in bis zu 70 Geschäftslokalen ebenso geben wie textile Restbestände oder Kosmetika. „Wir können es uns nicht leisten, bis 2005, wenn der Autohandel endgültig liberalisiert ist, zu warten“, argumentiert Adamek. Nachsatz: „Aber der Eigentümervertreter denkt immer noch, die Motor City könnte funktionieren.“

Totta, der demnächst einen Mieter für die Hallen 6 und 8 präsentieren will (dem Vernehmen nach ein Newcomer mit Fiat-Alfa-Lancia-Vertrag und Ford-Ambitionen), hat hier zwar die besseren Argumente auf seiner Seite: Eine Auto-Mall nach amerikanischem Vorbild hat zweifelsohne mehr Fantasie als ein Factory Outlet Center, das die bestehenden Geschäfte in der SCS teilweise kannibalisieren und drei Millionen Euro für den Umbau verschlingen würde. Für die Verbesserung der suboptimalen verkehrs- und werbetechnischen Anbindung an das Stammhaus gibt es aber noch kein klares Konzept. Und auf eine Frist, bis zu der die Frage „Motor City oder Factory Outlet Center?“ beantwortet sein soll, will sich Totta partout nicht festnageln lassen.

  • Beispiel Cable Liner: Diese Mini-Metro auf Stelzen hätte das gesamte Areal der SCS vernetzen und mit der U6 beziehungsweise der Badner Bahn verbinden sollen. Nach einem feierlichen Spatenstich mit Niederösterreichs Landeschef Erwin Pröll im März 2000 wurde das ambitionierte Projekt vier Tage später abgeblasen – sehr zum Ärger des damaligen Chefs Kraus, der prompt seinen Hut nahm, und Prölls. „Der Cable Liner hätte die SCS einzigartig gemacht“, trauert auch Humanic-Sprecher Mayer-Heinisch einer vergebenen Chance nach. Aus Kraus’ Sicht hat Dujsik „wahrscheinlich unter starkem Einfluss der Familie“ die ursprüngliche Freigabe blockiert.

Wenn die Sprache auf das Projekt kommt, das vom Seilbahnspezialisten Doppelmayr realisiert werden hätte sollen, funkeln Tottas Augen zornig: „Es gab keinen Vorstandsbeschluss, deshalb war ich auch beim Spatenstich nicht anwesend“, distanziert er sich. Seinen Widerstand begründet er mit den laufenden Kosten von vier Millionen Euro per annum, die eine solche Investition schlicht nicht gerechtfertigt hätten.

  • Ebenso schubladisiert ist das Konzept zur Vergebührung der Parkplätze, vor allem als Maßnahme gegen die Dauerparker gedacht. Als Totta im Dezember letzten Jahres Parkgebühren für Sommer 2003 in Aussicht stellte, hagelte es hunderte Anrufe und e-Mails erboster Kunden an die SCS-Verwaltung. Totta dazu heute: „Ich bin falsch zitiert worden. Wir haben einen fertigen Plan, aber ich kann Ihnen noch nicht sagen, wann wir ihn umsetzen.“

Diese Ankündigungspolitik verunsichert nicht nur Besucher, sondern auch die Händler: Janet Kath, Besitzerin des Möbelhauses Interio, der neben dem Interio-Haupthaus auch 250 Parkplätze gehören, fordert: „Ich wünsche mir hier ein klares Konzept.“ Selbst Adamek, als langjähriger Zentrumsleiter der wichtigste operative SCS-Manager, antwortet mit bitterer Selbstironie auf den missglückten Vorstoß: „Ja, ja, wir sind Ankündigungsweltmeister.“

Möglicher Verkauf. Die Investitionsunlust, so meinen SCS-Beobachter, deutet auf einen baldigen Verkauf hin. Erst werde noch Geld herausgepresst, dann könnte ein internationaler Shopping-Center-Betreiber zuschlagen. Für die Eigentümerfamilien ein gutes Geschäft: Vor fünf Jahren kam die Bawag in einer Due Diligence auf einen Firmenwert von sechs Milliarden Schilling.

Dem Vernehmen nach ist in diesem Punkt innerhalb der Familie noch keine endgültige Entscheidung gefallen. Totta selbst hat freilich ein gewichtiges Argument gegen einen Verkauf: Er könne sich für sein Privatvermögen schlicht keine bessere Finanzanlage als die SCS vorstellen. Deshalb werde sich „in den nächsten drei Jahren nichts ändern“, an der Eigentümerstruktur ebenso wenig wie an den Vorständen.
Er kann sogar recht zuversichtlich sein, dass so schnell niemand an seinem Sessel sägen wird. Denn sowohl der Aufsichtsrat der SCS-Holding, dem seit kurzem Ex-Uniqa-General Herbert Schimetschek vorsitzt, als auch der Vorstand der Privatstiftung (im Wesentlichen mit dem Aufsichtsrat ident) setzt sich – mit Ausnahme des Uni-Professors Eduard Lechner – aus ehemaligen Jagdfreunden Dujsiks zusammen, von denen „aus Rücksicht auf die Helga niemand etwas ändern wird“ (ein SCS-Insider).

Einzig ein Szenario, in dem ein familienfremder Manager in eines der entscheidenden Gremien gerufen wird, würde harte Schritte vorstellbar machen. Sollte sich etwa Schimetschek, eben auch Präsident der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) geworden, wegen Zeitüberlastung zurückziehen, bestünde eine kleine Chance dazu.

Der begeisterte Helikopter-Flieger Totta und sein Vorstandskollege Höfer, ein passionierter Golfer, sitzen also fest im Sattel. Und so können sie ihrer Mission, „für die nächsten 25 Jahren sicherzustellen, dass die SCS ein attraktiver Standort bleibt“ (Totta), weiterhin nachgehen. Wie viel – als sichtbares Signal – die SCS-Eigentümer in den nächsten Jahren investieren werden? Totta lächelt – und antwortet unverbindlich: „So viel wie notwendig.“

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