Penthäuser: Höher wohnen

Penthäuser. Freier Blick auf die da unten. Und was die da oben dafür zahlen müssen.

Penthaus – kaum ein Begriff wurde in den vergangenen Monaten so missbraucht wie jener der Behausungen der Bawag-Bosse. Nein, keine Angst, hier gibt’s kein Mitleid mit Helmut Elsner. Im Gegenteil. Berndt Kretschmer, Leiter des auf Luxusimmobilien spezialisierten Salzburger Immobilienbüros Stiller & Hohla, kann sich ein Lächeln nicht verkneifen. „Die Bawag-Penthäuser verdienen diesen Namen nicht. Das sind luxuriöse Dachausbauten.“ Denn was ein Penthaus so einzigartig macht, ist die Idee eines freistehenden Hauses auf einem Haus. Doch Kretschmer ist verständnisvoll: „Penthaus klingt eben sehr viel schicker als Dachgeschoßwohnung.“

Echte Penthäuser lassen ihren Bewohnern Freiraum und zwängen sie nicht unter Dachschrägen. Ein echtes Penthaus gibt seinen Bewohnern dank bis zum Boden reichender Glasflächen das Gefühl des Schwebens. Kein Nachbardach verstellt den freien Ausblick auf die zu Füßen liegende Stadt, Landschaft, Seen. Solche Appartements des ultimativen Wohnstils finden sich in erster Linie in Wien, Salzburg, Graz, an den Kärntner Seen und in Kitzbühel. Also dort, wo der freie Ausblick der größte Luxus ist. Der Kitzbüheler Immobilienmakler Christian Krassnigg vermutet dahinter einen profanen Grund: „Man kann auf alle anderen hinunterschauen.“

Anders als bei Einfamilienhäusern im Grünen, ist das perfekte Penthaus gänzlich uneinsehbar – lästige Nachbarn können keinen Blick auf den High-Society-Geldadel werfen. Peter Marschall von Marschall Immobilien sieht einen Trend unter Hochvermögenden, vom Stadtrand in die Innenstadt zurückzuziehen, aber nicht auf die Annehmlichkeiten eines großzügigen Hauses verzichten zu wollen. Gleichzeitig sollen Kulturangebot, Restaurants und Shopping-Meilen direkt vor der Lifttür liegen: „Macht der Garten der Stadtrandvilla zu viel Arbeit und wird nur noch wenig genutzt, übersiedelt die liquide Klientel gerne auf die Dächer der Stadt.“

Rares Gut. Doch selbst jene, die sich alles leisten können, werden nicht sofort bedient. Horst Schwarzenberg, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien bei Colliers Columbus, gibt die Wartezeit mit bis zu fünf Jahren an: „Die Käufer wollen zwar kaufen, die Ansprüche sind aber so hoch, dass sie lieber zuwarten, bis das passende Objekt zu haben ist.“ Penthäuser sind rar, denn nicht jedem Haus darf ein solcher Luxus aufgepfropft werden. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Vor allem in Wien sind Genehmigungen für mehrgeschoßige Dachausbauten kaum mehr zu bekommen. Dem Wildwuchs an Gebäudeaufstockungen wurde mit den Erdbebensicherheitsbestimmungen ein Riegel vorgeschoben. Steht das Gebäude auf schlechtem Untergrund, ist eine Aufstockung nur mit zusätzlichen, teuren Verstärkungen möglich, weiß Herwig Fohrafellner, Geschäftsführer des Bauträgers Penthouse Bau & Trading: „Manche Objekte sind bereits höher als erlaubt. Da geht nichts mehr.“ Oft stehen Immobilien in begehrten Lagen wie in Wiens erstem Bezirk nicht im Eigentum verkaufswilliger Privatleute, sondern gehören Banken, Versicherungen oder der Kirche. Das macht den Erwerb einer passenden, ausbaufähigen Immobilie nicht gerade leichter. Denn zumeist wollen diese selbst am Kuchen Luxuswohnung mitnaschen.

Luxusmeile Kohlmarkt. Der Erfolg gibt ihnen Recht, wie das Beispiel der Raiffeisen Leasing zeigt. In bester Lage auf Wiens Luxusmeile, Am Kohlmarkt Nummer 7, errichtet sie das Prestigeobjekt „The Max“. Geboten wird das absolute Maximum in puncto Bauqualität, Ausstattung und Service. Dazu wurde ein vierstöckiger Bau um weitere drei Geschoße aufgestockt und beherbergt nun 14 Luxuswohnungen mit Terrassen und bis zu 240 Quadratmeter Wohnfläche.

Interessenten müssen sich beeilen, denn nur noch sechs Appartements suchen einen Käufer. So erwarb etwa ein Geschäftsmann aus den neuen EU-Staaten ein 90 Quadratmeter kleines Appartement. Einfach weil er es leid war, bei seinen Wien-Besuchen im Hotel Imperial nächtigen zu müssen, um die Oper zu genießen.

Für stolze 8400 Euro Quadratmeterpreis wird aber einiges geboten. Für die Architektur zeichnet das Architektenbüro w.quadrat von Wolfgang Ullrich verantwortlich. Dort war man darauf bedacht, eine behutsame Symbiose von Alt und Neu einzugehen. Viel Glas beherrscht die Wohnungen. Die barocke Architektur sollte nicht durch einen wuchtigen Dachausbau zerstört werden. Aus der Luft betrachtet, ergibt sich das Bild eines raumversetzten Vierkanthofes.

Von den Terrassen kann man den Blick vom Stephansdom über die Peterskirche bis zum Michaelertor schweifen lassen, an klaren Tagen reicht er bis zum Kahlenberg und Cobenzl. Wird es zu kalt, kann man sich in den Glaskubus des Galeriegeschoßes zurückziehen und dort den Tag mit einem Rundumblick über Wien ausklingen lassen. Für die Penthaus-Ausstattung war das Beste gerade gut genug: Die Böden sind aus Edelhölzern, das Bad aus Naturstein – puristisch, aber gediegen, lautete die Maxime. Ein Wermutstropfen, den „The Max“ mit fast allen Objekten im ersten Bezirk gemein hat: Es gibt keine Garage, der Parkplatz muss in der Umgebung angemietet werden. Das ist allerdings der einzige Kompromiss, der in der begehrtesten Lage Österreichs, in der sich Höchstpreise von bis zu 10.000 Euro erzielen lassen, eingegangen wird.

Doch auch die beste Lage hilft nichts, wenn es in einem Objekt zu viele Dachschrägen gibt oder die Aussicht bei der Feuermauer endet. Mittelmaß ist nicht gefragt. „Die Wohnungen in der Goethegasse am Burggarten haben neue Maßstäbe in der Preisgestaltung gesetzt. Bis vor ein paar Jahren galten 5000 Euro als absolute Schmerzgrenze – auch im ersten Bezirk“, so Eggert Koch von Dr. Koch Traumrealitäten. In dem mit Glaskuppeln verzierten Ausbau über dem Hanuschhof liegt der Preis bei 8500 Euro, für die Terrassenfläche wird aber nur die Hälfte kalkuliert, schlappe 4250 Euro. Die Experten sind sich einig, dass die Preise auch in den kommenden Jahren aufgrund der knappen Fläche kräftig steigen werden.

Günstiger wird es, wenn man bereit ist, die Innenstadt zu verlassen und in angrenzende Bezirke wie Wieden und Landstraße auszuweichen – doch auch hier ist Lage alles. Im Botschaftsviertel ziehen die Preise mit dem ersten Bezirk gleich. Penthäuser in Josefstadt, Alsergrund, Leopoldstadt und auf Neubauten der Cottageviertel haben hingegen beinahe Schnäppchencharakter: Zwischen 3000 und 6000 Euro muss man für den Quadratmeter hinblättern, Mieter müssen mit zwölf bis 16 Euro Nettomiete pro Quadratmeter innerhalb des Gürtels und mit bis zu 22 Euro in den Toplagen des ersten Bezirks rechnen.

Gebaut wird außerhalb der City fleißig. So entstehen im Südgarten des Biedermeierhofs an der Gersthofer Straße im 18. Bezirk drei Penthäuser. Die Wiener Innenstadt ist dank Straßenbahn nur einen Katzensprung entfernt. Man schaut vom beschaulichen Cottageviertel nicht in tiefe Straßenschluchten, sondern genießt beinahe meditative Ruhe beim Blick in die Baumkronen der Nachbargärten. Auch der Keller spielt alle Stückerln. Für die Lagerung von Gerümpel ist er viel zu schade, handelt es sich doch um einen echten Weinkeller mit Einlagerungskojen. Die Penthäuser selbst wollen mit drei verschiedenen Einrichtungsvarianten punkten: Pure, Nature und Classic sollen sowohl für Freunde von Stahl-Glas-Kombinationen als auch Biofans oder Menschen mit Repräsentationsbedürfnis perfekte Interieurs bieten.

Doch reduzierter Luxus ist angesagt. „Das Marmorbad hat ausgedient. Die Zeiten von Prunk und Protz sind vorbei“, erklärt die Wiener Maklerin Michaela Manz-Sacher. Dafür zählt Größe. Um den Namen Penthaus zu verdienen, sollte das Objekt laut Manz-Sacher in Wien zumindest 150 Quadratmeter groß sein. Grazer geben sich gemäß Anja Feuchtl von Neuraum ab 90 Quadratmetern zufrieden. Je nach Lage beträgt der Kaufpreis zwischen 2800 und 4000 Euro, die Nettomiete liegt zwischen 8,50 Euro und zehn Euro. In Salzburg wünscht man sich zumindest 100 Quadratmeter – am liebsten in der Innenstadt. Doch dieser Wunsch ist selbst mit prallem Konto nicht zu erfüllen. Die Mozartstadt ist Weltkulturerbe, und an deren Dachlandschaft darf baulich nichts verändert werden. Betuchte müssen in einen Neubau im Süden der Stadt ausweichen und blättern dafür zwischen 3000 und 4000 Euro hin. Ab 300 Quadratmeter Wohnfläche gelten Objekte allerdings schon als schwer vermittelbar.

Schloss am Wörther See. Diese kritische Grenze erreichen die Penthäuser der „Residenzen Schloss Velden“ am Wörther See. Im riesigen Schlosspark des legendären Hotels, das nun eine Metamorphose zum Luxusresort durchmacht, entstehen bis Sommer 2007 drei Appartementgebäude, die von je einem 330 Quadratmeter großen Penthaus mit 150 Quadratmeter großer Terrasse gekrönt werden. Preis: drei Millionen Euro für den Blick über den Park, den gesamten Wörther See und das jährliche Golf-GTI-Treffen. Geplant wurden sie vom Architektenteam Christian Jabornegg & András Pálffy. Zukünftige Bewohner der Penthaus-Residenzen können nicht nur zur Poolparty auf der eigenen Terrasse bitten, sondern auch von der hauseigenen Marina mit dem Boot entfleuchen. Als Besitzer einer Gold Card regeneriert man sich im 3000 Quadratmeter großen Spa-Bereich, bevor man sich ins Nachtleben schmeißt oder den dazugehörigen Concierge auf Trab hält, der sich um die Reservierung im hauseigenen Gourmet-Restaurant kümmert.

Ähnlich exklusiv ist der Kitzbüheler Immobilienmarkt, weiß Michaela Schroll vom gleichnamigen Immobilienbüro. Sie hat im Tiroler Nobelskiort gleich mehrere Penthäuser im Portfolio. Eines davon liegt im Ortskern und wartet mit 190 Quadratmeter Wohnfläche und 50 Quadratmeter großer Terrasse mit Ausblick auf die eindrucksvolle Kitzbüheler Bergwelt auf. Um 2,5 Millionen Euro kann man nach der Wanderung aufs Kitzbüheler Horn die müden Knochen nicht nur mit einer schnöden Dusche erfrischen, sondern sich in einem der Badezimmer auch noch einen Aufguss in der Sauna gönnen, bevor man es sich im lichtdurchfluteten Wohnsalon mit Sichtdachstuhl vor dem Kamin mit einem Buch gemütlich macht. Wird es in den vier Zimmern zu eng, lässt sich mit der Adaptierung der darunterliegenden Wohnung auch ein Maisonette-Penthaus zaubern.

Während im Rest Österreichs Mietobjekte kaum Anklang finden, wohnen betuchte Interessenten in Tirol gerne zur Probe, bevor sie größere Summen investieren. Finanzierung ist übrigens kein Thema: Stimmen Lage, Infrastruktur und Wohnungsausstattung, wird der Kaufpreis einfach überwiesen. Über Geld spricht man nicht, man hat es. Lediglich die Erbengeneration besorgt sich mitunter einen Überbrückungskredit – der nach Veräußerung einer anderen Immobilie rasch zurückgezahlt wird, sind sich die Immobilienprofis einig. Nur Horst Schwarzenberg hat andere Erfahrungen gemacht: „98 Prozent unserer Käufer nehmen Fremdfinanzierung in Anspruch. Die meisten haben das Geld, nutzen aber die steuerlichen Vorteile eines Kredits.“

Dabei ist ein Penthauskauf hierzulande beinahe eine Okkasion, weiß Makler Marschall: „Multipliziert man die hiesigen Preise mit drei, hat man einen Richtwert für Penthäuser in St. Moritz, mal fünf den eines Londoner Penthauses.“ Wenn Sie jetzt zu rechnen beginnen und draufkommen, dass nicht einmal Kredit und Lottosechser reichen, um Ihren Traum vom Penthaus zu finanzieren, machen Sie sich nichts draus. Sie sind nicht allein. In Österreich schafft das gerade einmal ein Prozent der Bevölkerung.

Von Ulrike Moser

Avaaz sammelt nicht nur online Millionen von Unterschriften, sondern begleitet seine Kampagnen oft mit öffentlichen Aktionen. In vielen Fällen, gerade bei globalen Anliegen, ist das von Erfolg gekrönt.
 

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