Nicht mehr Herr der Lage

Die Bewertung der Immobilienpreise ist umstritten. trend verrät, wo und wie Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Wohnung feststellen.

Sage mir, wo du wohnst, und ich sage dir, wer du bist. Da stehen Döbling (19. Wiener Gemeindebezirk) und Hietzing (13. Bezirk) für wertkonservativ, nasal und wohlhabend, Josefstadt und Neubau für liberal, kreativ und grün und Leopoldstadt, Favoriten oder Simmering für Genosse und Gemeindebau. Vor allem im Dickicht der Großstädte wie in Wien bedeutet dieses Taxieren oft Orientierung – für die Menschen selbst und ihre Wertesysteme. Wohnungsbesitz in Döbling ist automatisch mit mehr Prestige verbunden als jener in Meidling; mit einer Garçonnière in Neubau macht man eine schlankere Figur als mit 100 Quadratmetern in Favoriten.

Doch Vorurteile stimmen – wie so oft – nicht immer. In Wirklichkeit hat die Generalisierung im Kopf der Menschen nichts mit der tatsächlichen Preissituation auf dem Immobilienmarkt zu tun – auch wenn der altehrwürdige „Immobilienpreisspiegel“, die jährlich veröffentlichte Preistabelle für Wohnungskauf und Mieten der Kammer, manchmal anderes vermittelt.

Kein Überblick. Diese Schwäche lässt sich in erster Linie darauf zurückführen, dass im Preisspiegel nicht die Ausreißer nach oben berücksichtigt werden. So mag es zu dieser stellenweise vereinfachten Sicht der Dinge kommen. „Der ‚Immobilienpreisspiegel‘ der Wirtschaftskammer verschafft keinen wirklichen Überblick“, kritisiert etwa Horst Schwarzenberg von Colliers Columbus, „er ist teilweise zu niedrig angesetzt. Der Index gibt zum Beispiel im 19. Bezirk Mietpreise von zehn Euro pro Quadratmeter an, vermietet wird aber mit 14 Euro. Der erste Bezirk wird mit zwölf Euro pro Quadratmeter bewertet, die Realität liegt aber bei 15 bis 16 Euro.“

Die Entwicklung, die in den vergangenen Jahren bei der Vermietung von Geschäftslokalen für eine Zuspitzung der Verhältnisse gesorgt hat, verschärft sich nun auch auf dem privaten Wohnungsmarkt: Die Preise von Objekten können, ohne dass man den Bezirk verlässt, innerhalb weniger Kilometer, manchmal sogar innerhalb eines Straßenzuges um bis zu 50 Prozent variieren. In Wiener Prestigebezirken klafft die Spanne, wie Schwarzenberg aufzeigt, manchmal noch viel weiter auseinander. So liegt in Döbling im wenig attraktiven Viertel rund um die Barawitzkagasse in Heiligenstadt der Quadratmeterpreis bei durchschnittlichen 7,5 Euro – für die fast ums Eck liegenden Luxusappartements rund um die Hohe Warte bezahlt man hingegen zwölf Euro pro Quadratmeter. Im Eigentum stehen die Verhältnisse in ähnlicher Relation: Barawitzkagasse um die 2200 Euro pro Quadratmeter, Hohe Warte ab 4000 Euro.

Im Textilviertel rund um den Rudolfsplatz sind Wohnungen ab 9,5 Euro zu bekommen, bei Eigentum werden 3000 bis 5000 Euro verlangt. Fünf Gehminuten weiter am Lugeck kosten die Objekte bereits um bis zu 20 Prozent mehr – „obwohl“, wie der gerichtlich beeidete Sachverständige Thomas Schwarz betont, „die Gassen schmal sind und die Gegend dadurch eher dunkel ist“. Preislich absolute Spitzenreiter bleiben alle Objekte rund um Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt mit 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter (Miete) und durchschnittlichen 8000 bei Eigentum.

Aber selbst in den normalen Wohngegenden lassen sich große Unterschiede feststellen: Im zweiten Bezirk etwa kosten die Wohnungen rund um das Karmeliterviertel 2300 Euro pro Quadratmeter (Miete: neun), bewegt man sich dann in Richtung Vorgarten-/Ausstellungsstraße, sacken im eher schlecht beleumundeten Stuwerviertel die Preise auf 1600 Euro ab (Miete: sieben), während die Prater-nahe Böcklinstraße auf 800 Euro pro Quadratmeter (Miete: zehn) hochschnellt.

Marcu Hanisch von Conwert Immobilien beobachtet im 6., 7., 8. und 9. Bezirk ähnlich massive Abweichungen: Bekommt man die unsanierte, Gürtel-nahe Wohnung schon um 1100 Euro pro Quadratmeter, muss man für das neu ausgebaute Dachgeschoss 2900 hinblättern.

Aufgrund von Schwankungen dieser Art wird es für die Experten immer schwieriger, allgemein gültige Indizes zu erstellen, die für den Konsumenten klare Richtlinien bieten können.

So wird etwa der Immobilien-Index der Wirtschaftskammer auf Basis von Daten erstellt, die die 6000 Makler ihrer Kammer übermitteln. „Diese Daten, die 60 bis 70 Prozent des Marktpotenzials abdecken, basieren auf realen Abschlüssen, sind aber nur durchschnittliche Werte“, erklärt Gottfried Rücklinger, Geschäftsführer des Fachverbandes der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich. „Eine weitere Differenzierung nach bezirksinternen Schwankungen ist schwierig, weil aus den einzelnen Gebieten zu wenig Daten verfügbar sind. Ziel unserer Arbeit ist auch weniger die Liegenschaftsbewertung als das Aufzeigen von Preisentwicklungen.“

Wahre Werte. Wo erfährt aber der Wohnungsbesitzer bzw. -mieter dann, was seine Wohnung wirklich wert ist? Durchwegs aktuelles Material liefert Andreas Wollein mit seinem Realpartners-Index – zumindest wenn es um Neubauten geht. „Bei Altbau kommt es beim Abschluss meist zu einem Abschlag von fünf bis zehn Prozent“, bekennt der Immobilienexperte. Errechnet werden die Werte des Realpartners-Index auf Basis der Anzeigen in den Samstagszeitungen in Wien. In welcher Gegend innerhalb des Bezirks diese Wohnungen liegen, wird allerdings nicht berücksichtigt.

Auf regionale Details geht das Liegenschaftsmanagement der Gemeinde Wien (MA 69) ein. „Wir verfügen über eine Kaufpreissammlung, die bis 1988 zurückreicht und auf Basis der im Grundbuch registrierten Käufe erstellt wurde“, erklärt der Amtssachverständige für Liegenschaftsschätzung, Emil Urch. Auszüge dieser Vergleichspreise kann jeder beim Liegenschaftsmanagement der Gemeinde Wien erwerben (01/4000-83961). Für die Bekanntgabe von zehn erzielten Preisen im Umkreis des zu schätzenden Objekts werden 220 Euro verlangt, zehn weitere kosten nur noch 145 Euro.

Die exaktesten Schätzungen liefert derzeit die Technische Universität Wien. Dieter Bökemann und Wolfgang Feilmayr vom Institut für Stadt- und Regionalforschung (01/588 01-26601) entwickelten ein Modell, das den Wert eines Hauses auch im Hinblick auf dessen Ausstattung genauestens kalkuliert. Für die lokale Evaluierung werden 30.000 Preisbeobachtungen herangezogen, die von der Branche selbst oder von fachlich unbestrittenen Institutionen wie der Austria Immobilienbörse geliefert werden.

Die Beurteilung der Ausstattung findet auf Basis von 20 festgelegten Faktoren statt. Zu den wichtigsten zählen: Erreichbarkeit, Umweltqualität (z. B. Grünfläche), soziales Milieu, Nahversorgung (maximal zehn Gehminuten), Dienstleistung (Schule, Arzt, Kindergarten) oder Baualter der Umgebung. Für diese Schätzung werden 240 Euro verlangt.

Wie in Wien. Weil sich in den Bundesländern die Marktsituation stabiler verhält, konzentrieren sich die Indizes (bis auf den Wirtschaftskammer-Index) vor allem auf Wien. „Gute Wohnungen in schlechten Lagen gibt es bei uns eher nicht. Und die schlechten Wohnungen in guten Gegenden sind zumeist älter oder schlichtweg in schlechtem Zustand“, analysiert Patricia Reisinger von „Immobilien am Geidorfplatz“ die Grazer Lage.

In Salzburg existieren in einigen geschätzten Gegenden Straßen, die weniger beliebt sind. Heinz Schelligo von Schnellinger Immobilien erwähnt die Aignerstraße im Stadtteil Aigen als Beispiel, verfügt aber nicht über konkrete Zahlen. Ansonsten seien die Grenzen zwischen guten und schlechten Lagen „sehr klar“ gezogen.

„Spitzenwerte gibt der Immobilien-Index der Wirtschaftskammer keine wieder“, sind sich auch Reisinger und Schelligo einig. Wie ihre Wiener Kollegen bestätigen sie: „Bei unterem und durchschnittlichem Wohnwert dürften die Daten jedoch gut hinkommen.“

Wohnungsanleger, die sich an das von Eugen Otto, geschäftsführender Gesellschafter von Otto-Immobilien, empfohlene Grundprinzip halten, fahren auf jeden Fall gut: „Eine Supervilla in einem Kleingarten bringt vom Preis her nicht viel. Da ist es besser, ein nicht so gutes Objekt in einer eher guten Lage zu besitzen. Am besten, man orientiert sich an den Unveränderlichkeiten.“

Avaaz sammelt nicht nur online Millionen von Unterschriften, sondern begleitet seine Kampagnen oft mit öffentlichen Aktionen. In vielen Fällen, gerade bei globalen Anliegen, ist das von Erfolg gekrönt.
 

trend

Avaaz – Politik und Konzerne im Visier

 

trend

Berufsunfähigkeitsversicherungen – Prämienübersicht und Vergleich

Die Reichsten aller Kontinente

trend

Die Reichsten aller Kontinente