Neue Ziegel für solide Zinsen

Die neuen Immobilienfonds locken mit SICHERHEIT und GARANTIEN. Doch sie müssen sich gegen STEUERLICHE NACHTEILE und höhere Erträge von Immo-Aktien behaupten.

Demnächst wird der Kurszettel der Wiener Börse durch eine neue Produktkategorie bereichert: Am 1. September trat jenes Gesetz in Kraft, das die Errichtung von Immobilien-Investmentfonds ermöglicht. Knapp danach lagen bei der Finanzmarktaufsicht schon fünf Anträge vor. „Vielleicht kommt das Produkt fast schon ein bisschen spät“, kommentiert Matthias Bauer, Sprecher der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG), die Eile der Fondsbranche. „Die Immobilienfonds hätten in Zeiten, in denen es mit den Aktienmärkten steil bergab ging, eine gute Diversifikationsmöglichkeit geboten. Das gilt auch für den jüngsten Kursverfall bei den Anleihen.“

Doch bereits vom Start weg begleiten die neuen Immobilienfonds auch Molltöne. „Die steuerliche Ausgestaltung ist nicht optimal, und ich halte es für problematisch, wenn Anleger Aufwertungsgewinne, die lediglich auf dem Papier bestehen, versteuern müssen“, kritisiert Johann Kowar, Finanzvorstand der conwert-Immobiliengesellschaft – diese hat mit der conwert immobilien invest ag das Konkurrenzprodukt Immobilienaktie emittiert –, eine Schwäche der Fonds.

Wettrennen. Tatsächlich scheint sich ein Wettrennen zwischen den „alten“ Immobilienaktien und den neuen Fonds abzuzeichnen, und die Fonds werden es gar nicht leicht haben, im direkten Vergleich gegen die Aktien zu bestehen. Grundsätzlich investieren nämlich beide – Fonds wie Aktien – in den gleichen Bereich, nämlich Immobilien.
Relativ zwanglos können das die Immobilien-Aktiengesellschaften tun: Gekauft wird, was sich gerade anbietet. Wenn eine AG nur eine einzige Immobilie besitzt, stört das an sich auch niemanden – solange nur die Kursentwicklung stimmt. Vor rund fünf Jahren begannen die Immo-Aktiengesellschaften dann auch noch, recht forsch mit fremdem Geld zu expandieren. Die Überlegung dabei: Wenn Kredite um fünf Prozent zu haben sind, ein Objekt aber eine Vermietungsrendite von acht Prozent liefert, bleibt unter dem Strich ein satter Gewinn für die Aktionäre. Auch die Beteiligung an Unternehmen, die ihrerseits Immobilien halten, ist für die Aktiengesellschaften kein Problem.

Enges Korsett. All das dürfen die neuen Fonds nicht. „Die Anlagerichtlinien sind total auf Sicherheit und Transparenz ausgerichtet“, erklärt Karl Petrikovits, Chef der Constantia Privatbank und gleichzeitig Vorstandsvorsitzender der größten österreichischen Immobilien-AG, der Immofinanz, das strenge Korsett, das Fondsinvestments reguliert. Auch die Constantia Privatbank wird eine Fondsgesellschaft gründen, die einen Immobilienfonds auflegt.

Damit wird Petrikovits praktisch beide konkurrierenden Produkte unter einem Dach anbieten – eine Situation, in der sich demnächst auch Karl Mauracher, Geschäftsführer der Meinl-Anlagetochter Meinl Success, finden wird. „Der Markt wird entscheiden, was sich durchsetzt“, gibt sich Mauracher vorsichtig. „Immerhin gilt für die neuen Fonds eine Rücknahmeverpflichtung, während Anleger bei den Aktien von der Liquidität des Marktes abhängen, wenn sie verkaufen wollen.“ Aus seiner ganz persönlichen Präferenz macht Mauracher aber kein Geheimnis: „Ich würde die Aktien wählen.“

Petrikovits sieht Aktien und Fonds hingegen nicht als konkurrierende, sondern „als eher komplementäre Produkte, die einander ergänzen. Anleger müssen sich die Frage stellen: Ist mir die Sicherheit, die mit der Rücknahmeverpflichtung verbunden ist, eine niedrigere Rendite wert?“
Doch unumstritten ist auch das Argument „Sicherheit“ keineswegs.

Klar ist die Forderung des Gesetzes: Fonds müssen Anteile zu den jeweils zuletzt veröffentlichten Kursen von den Anlegern zurückkaufen. Zu diesem Zweck sind die Gesellschaften verpflichtet, eine Liquidität im Ausmaß von zehn Prozent des eingezahlten Betrages zu halten. Mit anderen Worten: Zehn Prozent der Anlagesumme gehen in relativ kurzfristige Anlageformen – und diese bringen derzeit denkbar schlechte Renditen, was daher auch die Gesamtrendite des Fonds drückt.

Doch die Rücknahmeverpflichtung birgt eine zweite Tücke. „Wenn ein Großanleger aussteigen will, dann muss ihm der Fonds ebenfalls die veröffentlichten Konditionen bieten. Doch der Ausstieg be-lastet die gesamte übrige Fondsgemeinschaft. Wenn dann nämlich ein Objekt verkauft werden muss, um die notwendige Liquidität zu sichern, und es nicht den erwarteten Preis erzielt, dann sinkt der Wert des Fonds. Das trifft diejenigen, die nicht sofort aussteigen“, kritisiert Anlegerschützer Wilhelm Rasinger. Motto: Den Letzten beißen die Hunde.

Fiktive Gewinne. Auch die Art und Weise, wie der veröffentlichte Wert eines Fonds zustande kommt, ist ihm nicht ganz geheuer. Zwei Sachverständige prüfen den Wert aller im Fonds befindlichen Objekte. Auf Basis dieser jährlichen Schätzgutachten wird der Fondswert ermittelt. „Die Anleger bekommen aber immer nur das Endergebnis zu Gesicht – die Prämissen erfährt nur der Auftraggeber“, sieht Rasinger eine Informationslücke. Es würde die Anleger sehr wohl interessieren, ob ein Objekt lang- oder kurzfristig vermietet ist und ob bzw. welche Baugenehmigungen für ein Grundstück vorliegen. „Jeder Anleger sollte in die Bewertung Einblick nehmen können“, fordert Rasinger.

Wächst der Wert des Fonds – was einen rein fiktiven Gewinn bedeutet –, freut sich zunächst einmal der Finanzminister. Denn selbst wenn ein Anleger nicht verkauft, unterliegen 25 Prozent der Wertsteigerung der Kapitalertragsteuer, und diese ist jährlich abzuführen. Der Fiskus kassiert also schon lange bevor die meisten Anleger auch nur einen einzigen Euro Gewinn realisiert haben. Der Finanzminister ist auf diese Weise der erste Gewinner des neuen Gesetzes.

Im Gegensatz dazu bleiben Kursgewinne bei Immobilienaktien vom Zugriff des Fiskus verschont – es sei denn, der Zeitpunkt zwischen Kauf und Verkauf ist kürzer als ein Jahr. „Dafür unterliegen aber die Erträge innerhalb des Fonds auch einer günstigeren Versteuerung als bei den Aktien“, begründet Herbert Quantschnigg, Steuerexperte im Finanzministerium, den eiligen Zugriff des Finanzministers. „Die 25 Prozent sind eine Endbesteuerung, das muss man mit Deutschland oder Frankreich vergleichen – dort unterliegen die Gewinne der normalen Einkommensteuer“, so Quantschnigg.

Die Besteuerung rein fiktiver Gewinne, die nur durch Gutachten auf dem Papier zustande kommen, gibt es in Deutschland freilich nicht. Österreich steht mit der Besteuerung fiktiver Gewinne ziemlich allein da. Dieses Argument will Quantschnigg allerdings nicht gelten lassen. „Die 25 Prozent sind günstig, und wo es etwas Günstiges gibt, muss es eben auch etwas Schärferes geben.“ Abgesehen davon würden ohnedies „nur“ vier Fünftel der Wertzuwächse innerhalb des Fonds besteuert, und die Möglichkeit zur Gegenverrechnung innerhalb des Fonds bestehe obendrein. Schließlich spreche noch ein sehr „praktisches“ Argument für diese Steuerlösung: „Für eine 25-prozentige Endbesteuerung ohne gleichzeitige Ausweitung der Steuerbasis hätte es einer Verfassungsbestimmung bedurft. Und Verfassungsmehrheiten sind bei der derzeitigen politischen Situation eher dünn gesät.“

Strafe für den Erfolg. Walter Wagner, Geschäftsführer der Volksbanken KAG und ebenfalls Konzessionswerber für einen Immobilienfonds, glaubt allerdings nicht, dass das Problem der Besteuerung fiktiver Gewinne die Stimmung besonders drücken wird: „Aufwertungsgewinne fallen meiner Meinung nach eher in homöopathischen Dosen an.“ Das Problem sei gar nicht die Steuer, sondern der Aufwand, der erforderlich sein wird, um den Anlegern deren Harmlosigkeit zu erklären. Mitbewerber Petrikovits hingegen ärgert sich über die Steuerbestimmungen: „Je besser ein Fondsmanagement im
Erzielen von Wertsteigerung ist, umso mehr werden die Anleger bestraft.“

Doch Wagner nennt auch Vorteile: „Die Besteuerung der Fonds ist eine einfache Sache; ich glaube nicht, dass sich Anleger gern mit komplizierten Steuern wie bei Bauherrenmodellen oder Vorsorgewohnungen herumschlagen.“ Außerdem werden die Fondsanbieter versuchen, hohe fiskalische Belastungen durch die vorsichtige Auswahl entsprechender Immobilien zu vermeiden. Andreas Zakostelsky, Geschäftsführer der Raiffeisen KAG, sieht hier zwei Möglichkeiten: „Erstens werden wir ganz klar das Schwergewicht auf Bewirtschaftungsgewinne, also Mieteinkünfte, legen und nicht so sehr auf Aufwertungsgewinne setzen. Zweitens gibt es europäische Staaten, die mit Österreich ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen haben, die eine Besteuerung von Aufwertungsgewinnen in Österreich verhindern“, so Zakostelsky, der für seinen Fonds mit Curzon, einem großen britischen Immobilienmanager, kooperiert.
Daher könnten französische Immobilien bevorzugt werden. Er, Zakostelsky, wolle jedenfalls nur relativ wenig in Österreich kaufen. Laut Immobilien-Invest-mentfondsgesetz müssten 80 Prozent der Anlegergelder in der EU investiert werden – Zakostelsky will daher mit einem Startvolumen von 150 Millionen Euro verstärkt auf das EU-„Ausland“ setzen.
Wie unterschiedlich die Markteinschätzungen innerhalb der Branche sind, zeigt freilich die Beurteilung von Immofinanz-Chef Petrikovits: „Ich glaube weder an den Supererfolg der Fonds vom Start weg noch an die europäische Dimension des Geschäftes.“ Petrikovits verweist dabei auf die Erfahrungen in Deutschland. Dort wurden die Fonds schon 1967 eingeführt, aber nach 25 Jahren hatten die größten Gesellschaften gerade erst Volumina von umgerechnet 100 bis 150 Millionen Euro geschafft. „Und die Deutschen haben vor allem in deutsche Immobilien investiert.“

Wegen der vorgeschriebenen Streuung – jeder Fonds muss mindestens in zehn Objekte investieren – sei das auch auf Österreich umzulegen. Petrikovits rechnet vor: „Selbst wenn ich mit 150 Millionen Euro starten kann, dann macht das pro Immobilie nur rund 13 Millionen Euro aus. Für diesen Betrag bekomme ich in Paris kein Bürohaus, sondern ein Bürohäuschen.“ Bruno Ettenauer, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung in der BA-CA, zeigt sich dennoch optimistisch: „Der Fonds ist eine sichere Veranlagungsform, wir rechnen mit einem Erfolg.“

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