Luxus Wohnen

Die Mieten sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen. trend verrät, wie Sie überprüfen können, ob Sie zu viel bezahlen – und warum Sie das noch heuer machen sollten.

"Die derzeit üblichen Mietpreise liegen weit über der Grenze dessen, was sich eine Durchschnittsfamilie leisten kann“, entrüstet sich AK-Wohnrechtsexperte Franz Köppl, „ungefähr die Hälfte des monatlichen Einkommens fließt an den Vermieter.“ Eine vor kurzem fertig gestellte Studie der Arbeiterkammer stellt fest: In den Jahren 1999 bis 2003 sind die Ausgaben für Mietwohnungen im privaten Altbau um 15,33 Prozent gestiegen. Die Inflationsrate betrug im selben Zeitraum hingegen nur 8,4 Prozent, also deutlich weniger. Wohnen ist Luxus geworden, vor allem für Durchschnittsverdiener.

Denn das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen eines Dreipersonenhaushalts mit Kind betrug 2004 in Wien rund 1715 Euro, das eines jungen Paarhaushalts etwa 1540 Euro und das eines Alleinerzieherhaushalts 1030 Euro. Für eine Kategorie-A-Altbaumietwohnung mit 70 Quadratmetern werden derzeit im Schnitt rund 800 Euro verlangt. „Für einen Dreipersonenhaushalt bedeutet das 46 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nur für die Miete!“, zeigt sich Köppl besorgt. „Dazu kommen noch die laufenden Kosten für Heizung, Warmwasser und Strom.“ Bei Wohnungen, die nach 1945 erbaut wurden, sei die Situation kaum besser, meint Mieterschützer Wolfgang Kirnbauer: „Für Neubauten existieren keine gesetzlichen Beschränkungen. Hier werden meist Nettomieten von sieben Euro pro Quadratmeter verlangt.“ Selbst in den billig gebauten Sechziger- und Siebzigerjahrehäusern geht es nicht billiger. Im Gegenteil: „Diese Wohnungen werden gern von privaten Anlegern als Investitionsmaßnahme erworben. Die verlangen an Miete, was sie bekommen können. Darüber hinaus ist wegen der schlechten Wärmedämmung mit höheren Betriebskosten zu rechnen.“

Undurchsichtiges Recht. AK-Wohnrechtsexperte Köppl sieht den Grund für die überdurchschnittliche Kostensteigerung beim Wohnen im Versagen der Mietzinsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes. „Während früher die Mietzinse durch die Kategoriebestimmungen (Kategorie A, B, C oder D; Anm.) nach oben hin gedeckelt waren, sind sie jetzt aufgrund der Richtwertbestimmungen nach oben hin offen“, erklärt Rechtsanwalt und Mietrechtsexperte Klaus Keider. Die Richtwertbestimmungen wurden 1994 in einem Gesetz verankert, um die Auswüchse des 1982 festgelegten „angemessenen Hauptmietzinses“ einzudämmen, bei dem die Miete nicht definiert war, sondern sich nach dem Markt richtete. Beim Richtwertzins (dessen Höhe in Wien mit 4,37 Euro pro Quadratmeter festgelegt ist) können allerdings die Lage der Wohnung und/oder die Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeit u. a.) zusätzlich geltend gemacht werden.

Nur, da der Vermieter weder vor Gericht noch gegenüber dem Mieter zu einer Auflistung der Zuschläge verpflichtet ist, vermochte die Richtwertbestimmung an der mangelnden Transparenz nichts zu ändern. Weiters erschwerend für den Konsumenten: Bei der Mietrechtsnovellierung vom 1.7.2004 wurden sämtliche ans Mietrecht gebundene Faktoren an den Preisindex angepasst und um fünf Prozent angehoben. Dies wirkte sich nicht nur auf Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge aus, sondern auch auf die Honorare der Hausverwaltungen (welche mit den Betriebskosten mitbezahlt werden).

Kostenspirale nach oben. Zusätzlich zur jährlichen Anpassung an den Verbraucherpreisindex ergibt sich ein Anstieg der Mieten aus dem natürlichen Umschlag: „Bei jedem Mieterwechsel werden die Karten neu gemischt“, schmunzelt Köppl bitter, „selbst bei der Weitergabe einer Wohnung innerhalb der Familie kann ein höherer Zins verlangt werden.“

Demgegenüber wendet Thomas Malloth, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI), ein, dass die frei gewordenen Wohnungen meist neu hergerichtet werden (müssen). Dies habe naturgemäß Einfluss auf die Höhe der Miete. „Man darf nicht übersehen, dass das gesamte Sanierungspaket von privaten Althauseigentümern getragen wird. Gerade die Mietrestriktionen aus der Vergangenheit haben zu einem Sanierungsstau in Altbauten geführt. Die in den letzten Jahren durchgeführten Verbesserungen müssen nun eben von den Vermietern und jüngeren Neumietern getragen werden“, so Malloth. Als weitere, weniger leicht nachvollziehbare Kostentreiber werden gern gestiegene Betriebskosten herangezogen. Ein Argument, das, so Köppl, in Wahrheit kaum zählen dürfte: „Zwischen 1999 und 2003 sind die Betriebskosten nämlich nur um fünf Prozent von 1,40 auf 1,47 Cent pro Quadratmeter gewachsen.“

Kontrolle ist besser. Das Problem ist nur: Für den Mieter ist es schwer festzustellen, aus welchen Faktoren sich der von ihm zu zahlende Zins zusammensetzt. „Das Mietrechtsgesetz“, so Anwalt Keider, „ist für den Laien undurchschaubar.“ Nur professionelle Institutionen wie die Schlichtungsstelle und Mieterschutzverbände können feststellen, ob man unter Umständen zu viel Miete bezahlt. Als eine der wenigen unmittelbaren Kontrollmöglichkeiten, die dem Mieter verbleiben, nennt Mieterschützer Kirnbauer beispielsweise das Nachmessen der Wohnung: „Unseren Erfahrungen nach werden oft zu viele Quadratmeter verrechnet. Vor allem bei kleineren Wohnungen wird gern nach oben hin aufgerundet. Beim Altbau ist eine exakte Nachmessung allerdings nicht immer einfach, weil es kaum quadratische Zimmer gibt.“

Ein weiterer Weg zur Überprüfung des Gesamtzinses liegt im Vergleich der detaillierten Betriebskostenaufstellungen, die die Hausverwaltungen den Mietern einmal jährlich zukommen lassen. Dabei können einem überdurchschnittlich hoch verrechnete Posten ins Auge stechen, für die man zumindest eine Erklärung fordern kann. Das Archivieren dieser Abrechnungen, die man meistens nur schnell überfliegt, kann sich also auszahlen.

Wähnt man seine Befürchtungen bestätigt, sollte man, so Kirnbauer, die Schlichtungsstelle aufsuchen, die ein kostenloses Gutachten erstellt. Schafft es diese nicht innerhalb von drei Monaten, eine Entscheidung herbeizuführen (was aufgrund der starken Nachfrage nicht selten der Fall sein soll), wird ein Gerichtsverfahren eingeleitet. Risiko für den Mieter: Die Regelung, dass er im Fall des Unterliegens nicht die Kosten der Gegenseite begleichen muss, gilt nur mehr bis 31.12. dieses Jahres. Ab 1. Jänner 2005 tritt ein neues Gesetz in Kraft, nach welchem Wohnrechtsverfahren genauso wie alle anderen Zivilverfahren behandelt werden. Demnach muss der Kläger im Fall des Prozessverlusts auch die Kosten der gegnerischen Partei übernehmen.

Von dieser Tatsache sollte man sich nicht einschüchtern lassen, rät Kirnbauer. Es zahle sich durchwegs aus, den Index nachrechnen zu lassen: „In jedem vierten bis fünften der an uns herangetragenen Fälle liegen tatsächlich Rechenfehler vor. Bei diesen 20 Prozent handelt es sich um Mietvereinbarungen, die zwar korrekt vereinbart wurden, aber bei denen im Zuge von Steigerungen Rechenfehler passiert sind.“ Noch verblüffender ist die Zahl der von Anfang an überteuerten Mietverträge: 50 Prozent der Prüfungsfälle, die auf Kirnbauers Schreibtisch landen, seien „grundsätzlich zu hoch angesetzt“. Die Erfolgsbilanz des Mieterschützers kann sich jedenfalls sehen lassen: „In 90 Prozent aller Fälle bekommen wir Recht.“

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