Immobilieninvestment: Im letzten Stock

Die 3-Milliarden-Emission der Immoeast ist der größte Deal an der heimischen Börse – und vielleicht auch der gewagteste. In Deutschland stecken die Immobilienfonds bereits in einer tiefen Krise.

Wir glauben nicht, dass das Emissionsvolumen zu hoch ist. Schon jetzt ist das Interesse an der Aktie enorm“, geht Immofinanz-Chef Karl Petrikovics, Geschäftsführer der größten heimischen Immo-AG, in die Offensive. Die Rede ist von der geplanten Kapitalerhöhung der Immoeast, die zugleich die größte in der Geschichte der Wiener Börse sein wird. Denn die 51-prozentige Tochter der Immofinanz möchte ihr Ostportfolio noch kräftig ausbauen. Und dafür lässt sie sich bei der Hauptversammlung Anfang März drei Milliarden Euro absegnen, ein noch nie da gewesenes Volumen auf dem heimischen Kapitalmarkt.

Problemen in der deutschen Branchenszene sieht man hierzulande eher gelassen entgegen. Keine Spur von einer Krise, wie sie etwa Investoren der Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate miterleben mussten, als der Fonds Ende 2005 über Nacht geschlossen wurde und Anleger erstmals in der Nachkriegsgeschichte nicht mehr an ihr Geld konnten. Während deutschen Anlegern also ein rauer Wind um die Ohren bläst, wollen heimische Investoren noch um einige Stockwerke höher hinaus. „Immobilienaktien können eben jederzeit über die Börse wieder verkauft werden. Ein Fonds muss hingegen immer genug Bargeld haben, um Anteile laufend zurückzunehmen“, begründet Petrikovics die Beliebtheit der österreichischen Branchenunternehmen.

Im Osten viel Neues. Ein derzeit immer noch wesentlicher Grund für ein Immobilieninvestment ist die Wachstumsfantasie in Osteuropa. Mit der Immoeast – die vorwiegend in Einzelhandel, in Logistik und Garagen investiert – können Anleger diese zu 100 Prozent auskosten. Dennoch fallen die Reaktionen in der heimischen Analystenszene verhalten aus. „Wenn das Geld voll investiert werden kann und sich genügend Anleger finden, mache ich mir keine Sorgen“, gibt sich Theresa Schinwald von der RCB vorsichtig. Tatsächlich landet die Hälfte der Emission bei der Muttergesellschaft, denn „die Immofinanz wird ihr Bezugsrecht voll ausnützen“, unterstreicht Petrikovics. Auch das Geld sei bereits verplant: Wichtiges Beispiel ist das Gemeinschaftsprojekt mit der tschechischen Bank CSOB. „Im Jänner haben wir ein Portfolio mit Immobilien aus der Prager Innenstadt erworben. Jetzt kann mit der geplanten Sanierung dieser Objekte begonnen werden“, listet der Immoeast-Chef seine Pläne auf.

Einen weiteren Teil der Kapitalerhöhung möchte man bei institutionellen Investoren platzieren. „Schon jetzt werde ich laufend von Fondsmanagern zu Einzelgesprächen eingeladen“, zeigt sich Petrikovics zuversichtlich über das Interesse an seinem Unternehmen. Eine Spekulationsgefahr für Kleinanleger dürfte dabei nicht drohen. „Das ist ein Vorurteil, dass Großanleger ihr Aktienpaket immer gleich wieder verkaufen, um schnell abzucashen. Mit der breiten Streuung wird stattdessen die Internationalisierung vorangetrieben“, kontert Schinwald kritischen Stimmen. Mit diesem Volumen spielt man zudem auch in der globalen Liga mit, „was folglich auch für Privatanleger positiv ist“, fügt die RCB-Analystin hinzu. Die Bank empfiehlt den Titel übrigens zum „Übergewichten“.

Günther Artner, Analyst bei der Erste Bank, gibt aber zu bedenken: „Wir sehen die Kapitalerhöhung mit gemischten Gefühlen. Im Vorjahr lag das gesamte Volumen des Immobilienmarktes in Osteuropa bei rund fünf Milliarden Euro. Heuer könnte es etwas höher ausfallen.“ Gemeinsam mit der angekündigten Kapitalerhöhung der Meinl European Land (MEL) könnte das Neuvolumen von rund vier Milliarden Euro folglich relativ hoch ausfallen. „Es wird die Rendite in jenen Ländern weiter unter Druck bringen“, gibt Artner zu bedenken.

Knapp gerechnet. Bei der MEL sieht man das freilich anders. Das Unternehmen investiert ausschließlich in den osteuropäischen Einzelhandel und holt sich derzeit frisches Geld in Höhe von 900 Millionen Euro, um weitere Expansionspläne umzusetzen. Während man schon 2002 in Ungarn und Tschechien präsent war, dürften weitere Akquisitionen in Polen anstehen. Zudem habe man sich in kleineren russischen Städten platziert, wo die Mietpreise noch nicht exorbitant gestiegen seien, erklärt Vorstandssprecher Karl Mauracher von der Meinl Success. „So können wir die Konvergenzfantasie voll ausnützen. Es wird noch einige Jahre dauern, bis sich die Niveaus an unsere Preise angepasst haben“, ist Mauracher zuversichtlich. Gefahren sieht der Sprecher bei der einseitigen Strategie mit einem reinen Einzelhandelsinvestment nicht: „Wenn es sein muss, können wir jederzeit diversifizieren.“

Dass man allerdings nicht ewig in den Osten expandieren kann, liegt freilich auf der Hand. Sollte einmal das Potenzial ausgereizt sein, werde man die Strategie bei der MEL jedenfalls überdenken. „Theoretisch wäre in Zukunft eine Dividendenzahlung eine Alternative. Schließlich wollen wir nur dann zukaufen, wenn es Sinn macht“, stellt Mauracher eine sehr langfristige Überlegung in den Raum. In den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren gäbe es allerdings genügend Investmentchancen, stellen Branchenexperten klar.

Neben potenziell ausgereiften Renditen gibt es freilich noch andere Gefahrenherde, die nicht übersehen werden dürfen. Thorsten Schilling von der internationalen Agentur Feri Rating & Research mahnt: „Ein Investment im Osten birgt auch Risiken, sowohl aus politischer Sicht als auch währungsseitig.“ Wer Letzteres im Mietvertrag absichere, müsse mit entsprechenden Kosten rechnen, „und das knabbert an der Rendite“, fügt Schilling hinzu. Generell schätzt der Immoprofi die Renditen für Einzelhandelsflächen auf rund acht Prozent, je nach Region. „In Polen sehe ich das größte Potenzial“, so der Feri-Experte.

Lukrative Renditen – ohne Währungsrisiko – ortet Schilling im ehemaligen Ostdeutschland, aber sehr punktuell. „Leipzig und Dresden gehören zu den aufstrebenden Städten. Hier kämpft man nicht mit massiver Abwanderung“, ist Schilling überzeugt. Im Gegenteil. Immer mehr Unternehmen entscheiden sich, ihre Standorte dorthin zu verlegen. Damit sollte auch der Bedarf nach Wohnungen zunehmen und die Preise ankurbeln.

Zuzug. Aus diesem Grund kaufte sich beispielsweise Conwert Anfang November 2005 bei insgesamt 377 Immobilien in den zwei Städten kräftig ein. „Aber auch in Hamburg und Berlin engagieren wir uns im Wohnbereich“, unterstreicht Finanzvorstand Johann Kowar die laufenden Pläne. Allerdings erwerbe man nur kleinere Portfolios. Die seien noch nicht zu teuer, so Kowar. Umso zurückhaltender gibt man sich bei Ost-Engagements. „Dort ist die Situation im Wohnbereich nicht einfach. Wir werden uns gut überlegen, wo wir einsteigen“, so Kowar.

Der größte Anteil vom Conwert-Portfolio liegt dabei im Kauf und der Sanierung von Altbauwohnungen in Wien, eine Strategie, die man auch bei der CA IB positiv sieht. Alexander Hodosi, CA-IB-Analyst, hat die Aktie deshalb ebenfalls zum Kaufen empfohlen. Nicht nur die Erneuerungsarbeiten, auch Dachaufstockungen und -ausbauten sollten die Mieteinnahmen dabei kräftig erhöhen und den Wert der Häuser steigen lassen, analysiert Hodosi.

Ein kleiner Wermutstropfen, den Branchenexperten orten, ist die so genannte Neuverordnung in Wien aus dem Jahr 2004. Diese pocht im Wesentlichen darauf, dass nicht nur Neubauten erdbebensicher gebaut werden und etwa Wände eine bestimmte Mörtelstärke aufweisen müssen. Auch Altbausanierungen sind seither davon betroffen. Je nachdem, wie schwer zum Beispiel ein Dachboden aufgestockt wird – ob mit Ziegelbau oder eher mit leichtem Stahl –, können nun die Kosten erheblich steigen. „Das kann zwischen zehn und zwanzig Prozent liegen“, umfasst Gerhard Engelsberger, Vorstand der CA Immo-AG, die potenziellen Mehrkosten. Davon sei man übrigens selbst bis zu einem gewissen Grad betroffen, gesteht Engelsberger. Ein Großteil der Investments liegt zwar im Gewerbebereich, „wir streuen aber auch in Wohnimmobilien“, erklärt der CA-Immo-Chef.

Bürohengst. Nach einer längeren Durststrecke gebe es endlich eine leichte Besserung auf dem Büromarkt. Die Hochzeiten, wie man sie in der New Economy gesehen habe, seien aber vorbei. „Damals haben viele Telekom- und High-Tech-Unternehmen riesige Blöcke gemietet. Jetzt backen wir halt kleinere Brötchen“, gibt sich Engelsberger bescheiden. Selbstverständlich gehört auch ein Ost-Engagement zum Geschäft. „Insgesamt gehen wir aber sehr konservativ vor“, so der Immo-Experte.

Auf den Sektor wartet damit also noch eine Menge an Aufbauarbeiten. Laut Artner von der Erste Bank dürfte aber im ersten Halbjahr 2006 der Höhepunkt bei den Kapitalerhöhungen der heimischen Immo-AGs erreicht sein. Weiters warnen einige Experten vor überzogenen Erwartungen. Peter Brändle, Fondsmanager des Swisscanto Equity Funds Austria – der vorwiegend in österreichische Werte aus dem ATX investiert –, zufolge dürfte die Ostfantasie schon relativ gut ausgenützt sein. Die Zeiten günstiger Investments in der Region seien vorbei, ist der Fondsmanager überzeugt. Seine generelle Einschätzng der Branche: „Derzeit können Immobilienaktien nicht mehr als günstig bezeichnet werden.“

von Raja Korinek

Avaaz sammelt nicht nur online Millionen von Unterschriften, sondern begleitet seine Kampagnen oft mit öffentlichen Aktionen. In vielen Fällen, gerade bei globalen Anliegen, ist das von Erfolg gekrönt.
 

trend

Avaaz – Politik und Konzerne im Visier

 

trend

Berufsunfähigkeitsversicherungen – Prämienübersicht und Vergleich

Die Reichsten aller Kontinente

trend

Die Reichsten aller Kontinente