Häuser zum Mieten: Wenn Besitz belastet

Mieten statt kaufen wird auch bei Einfamilienhäusern immer populärer. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bereits bei Weitem. trend sagt Ihnen, für wen es sich rentiert und worauf Sie dabei achten müssen.

Kinder sollen nicht im Hinterhof, sondern im eigenen Garten spielen, die Geranien nicht am Balkon, sondern im Beet blühen und das Auto nicht neben der Laterne, sondern in der Garage parken. Eh klar. Also muss ein Haus her. Was aber, wenn dann die Kinder zu jeder Ballettstunde in die Stadt chauffiert werden müssen, Theaterbesuche doch erhellender sind, als Stecklinge zu setzen und die Abendtermine so lange dauern, dass man lieber mit dem Taxi nach Hause fährt? Oft merken Familien nach einiger Zeit, dass das Leben auf dem Land gar nicht so reizvoll ist. „Günstiger kommt es, wenn man sich einmal zur Miete eines Hauses auf Zeit entschließt“, so der Wiener Immobilienverwalter Oliver Kalandra, der einige dieser Objekte anbietet.

Doch andererseits: Lohnt es sich finanziell, ein Haus zu mieten, wenn die Miete oftmals mehr Geld verschlingt, als die Kreditraten für das Eigenheim gekostet hätten? Wie kommt man zu den Objekten, und wo lauern Fallen für den zukünftigen Mieter?

Große Nachfrage. Bei der sReal-Immobilienvermittlung verzeichnet man jedenfalls seit vergangenem Jahr einen sprunghaften Anstieg an Nachfragen nach derartigen Objekten. Geschäftsführer Michael Molnar: „Jahrelang bewegte sich die Nachfrage auf einem Niveau von etwa fünf Prozent der Gesamtnachfragen. Seit 2005 liegt sie plötzlich im zweistelligen Bereich. Das heißt aber noch lange nicht, dass das klassische Einfamilienhaus im Eigentum plötzlich Konkurrenz bekommt.“ Das wäre schon allein aufgrund des Angebots kaum möglich. Immer noch werden die meisten Einfamilienhäuser zum Kauf angeboten. Dennoch: Mieten ist gefragt.

Die enorme Nachfrage übersteigt das derzeitige Angebot bei Weitem. Die Salzburger Maklerin Marlies Muhr etwa führt gar eine eigene Kartei mit Klientenwünschen. Wird ihr ein passendes Haus angeboten, gelangt es oft nicht einmal mehr auf den Markt, da Muhr ihre Kunden exklusiv vorab informiert.

Die begehrten Immobilien kommen generell nur in Ausnahmefällen auf den Markt: Entweder ein Haus wird den meist älteren Bewohnern zu groß, es soll aber für die Kinder aufgehoben werden, oder ein Haus steht im gemeinsamen Eigentum eines Ehepaares und kann nach der Scheidung nicht gleich von einem der Ex-Partner ausbezahlt werden. Soll das Haus nicht verkauft werden, wird oft durch zwischenzeitliche Vermietung das nötige Kapital aufgebracht. Nur selten werden Häuser allerdings von Anlegern erworben, um die Immobilie als Ertragsmöglichkeit weiterzuvermieten. Zu hoch sind die damit verbundenen Kosten: Instandhaltung und Reparaturen sind bei Einfamilienhäusern deutlich teurer als bei Wohnungen. Auch beträchtliche Kaufpreise amortisieren sich durch die Vermietung nur langsam. So kann auch für eine 500.000-Euro-Villa nicht mehr als 2800 Euro Miete verlangt werden.

Trotzdem rechnen Immobilienmakler damit, dass in den kommenden Jahren immer mehr Hausbesitzer auch eine Vermietung ihres Objekts ins Auge fassen werden. Mario Feistritzer von der Linzer GMK Immobiliengruppe ist zuversichtlich, dass in den kommenden Jahren das Angebot mit der Nachfrage Schritt halten kann: „Nun kommt die Erbengeneration zum Zug, die zwar selbst nicht in die Häuser ihrer Eltern und Großeltern ziehen will, sie aber gewinnbringend weitervermieten möchte.“ Die Furcht vor Mietnomaden, die Haus und Garten verlottern lassen, ist unter Österreichs Hausherren aber weiterhin verbreitet und schreckt viele potenzielle Vermieter ab.

Im Luxussegment, in dem Muhr tätig ist, ist man allein aufgrund der hohen Preise vor Mietern dieser Art gefeit. Muhr vermietet Häuser ab 2500 Euro Miete pro Monat aufwärts. Die stärkste Nachfrage herrscht allerdings bei Immobilien jenseits der 3000-Euro-Grenze. Muhr beobachtet, dass solche Objekte nicht nur von Firmen für ihre Manager angemietet werden, sondern sogar Privatpersonen ihr Eigenheim aufgeben, um ungebundener zu sein. Anders als im Rest Österreichs gewinnt das Einfamilienhaus als Anlageobjekt in Salzburg an Attraktivität. Zwar räumt Muhr ein, dass eine Wohnung einfacher und preisgünstiger zu erhalten ist, „dafür kann man sich bei Mietern mit diesem Lebensstandard sicher sein, dass auf Haus und Garten geachtet wird. Meist kümmert sich ohnehin Personal um das Haus.“

Hohe Kosten. Doch wer kann sich Hausmieten, die mehr als doppelt so hoch sind wie das österreichische Durchschnittseinkommen, wirklich leisten? Abseits vom Luxussegment setzen Österreichs Makler ihre Hoffnungen auf „Jobnomaden“, die für den Beruf ein paar Jahre mit ihren Familien an den Arbeitsort übersiedeln. Auch junge Familien, denen die Stadtwohnung zu eng geworden ist, greifen gerne für ein paar Jahre auf diese Lösung zurück. So lange, bis sie ein passendes Objekt im Eigentum gefunden haben, das selbst gebaute Haus endlich fertig ist oder sie eben wieder in die Stadt zurückziehen. Nicht immer muss das Haus im Grünen dabei die Welt kosten. Doch das Mietschnäppchen um 600 Euro pro Monat in stadtnaher Lage entpuppt sich leider oft als Reinfall. Mietern werden nicht selten Erhaltungspflichten aufgebürdet, die die monatlichen Mietkosten enorm in die Höhe treiben können.

Immo-Contract-Geschäftsführer Karl Fichtinger: „Um diesen Preis bekommt man zwar passable Häuser – allerdings in eher entlegeneren Gegenden wie im Waldviertel. In Stadtnähe steigen die Preise enorm.“

Im Speckgürtel um die österreichischen Landeshauptstädte sind Häuser erst ab etwa 1000 Euro zu bekommen. Dabei handelt es sich allerdings um rund 130 Quadratmeter große Reihenhäuser mit eher kleinen Gärten. Selbst ein Haus zu bauen ist durch Nachbarschaftshilfe und günstigere Grundstücke am Land erschwinglicher als in der Großstadt. Während in sehr ländlichen Gegenden kaum jemand bereit ist, 1000 Euro monatlich fürs Wohnen hinzublättern, ist das in städtischen Vororten keine Seltenheit, wie auch die Nachfrage zeigt: Einfamilienhäuser finden ausschließlich im Umland von Landeshauptstädten einen Mieter. „Nicht zuletzt weil größere familiengerechte Häuser in Wiens Nobelgegenden, vor allem im 13., 18. und 19. Bezirks, für Normalverdiener nicht erschwinglich sind. Als Alternative bleibt oft nur die Mietlösung“, weiß Immobilienmakler Kalandra.

In Wien und Graz bekommt man ansehnliche Objekte ab 1500 Euro (siehe Angebote Seite 180). Der Mieter darf sich dann über ein Haus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche freuen, das mindestens über drei Schlafzimmer und zwei Bäder verfügt. Auch der Garten ist im Schnitt mit 500 bis 600 Quadratmetern schon mehr als nur ein Flecken Grün vor der Haustür. Doch das wird immer seltener gewünscht, denn je größer der Garten, desto pflegeintensiver ist er – und dafür reicht die Zeit oft nicht aus. Auch der Preis steigt naturgemäß mit dem größeren Grundstück.

Die Nettomietpreise bewegen sich laut sReal-Chef Molnar in Wien und Umgebung genauso wie in Salzburg, Innsbruck und Bregenz zwischen zehn und dreizehn Euro pro Quadratmeter, mit sieben bis neun Euro liegen Linz, Graz und Klagenfurt im Mittelfeld. Günstiger ist Wohnen im Miethaus nur in Eisenstadt, wo man bis zu sieben Euro hinblättern muss. Zusätzlich müssen auch die Betriebskosten einkalkuliert werden. Zwar sollten sie nicht signifikant über den Kosten für eine vergleichbar große Mietwohnung liegen, was von Mietern allerdings gerne vergessen wird, ist, dass ein Garten im Sommer auch gegossen werden muss und auch der Swimmingpool nach Wasser verlangt. Das kann die Betriebskosten mitunter ordentlich in die Höhe treiben. Da es bei Einfamilienhäusern keine Reparaturrücklagen gibt, kann der Vermieter den Mieter auch zur Kostenerstattung verpflichten. Hier heißt es, den Mietvertrag genau auf Tücken und Lücken zu studieren.

Rechtsfreier Raum. Der Grazer Immobilienmakler Kurt Pritz von Pritz Immobilien stellt klar, dass üblicherweise der Vermieter für die Substanzerhaltung seines Hauses zuständig ist, während sich der Mieter um kleine „Schönheitsfehler“ kümmern sollte: „Wenn der Wasserhahn ständig tropft, ist so eine Bagatellreparatur dem Mieter zuzumuten. Regnet es durchs Dach, ist der Vermieter am Zug.“ Diese Aufteilung sollte zwar selbstverständlich sein, doch seit 2002 herrscht bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern völlige Freiheit in der Vertragsgestaltung. Während Wohnungsmieter durch das Mietrechtsgesetz (MRG) weiterhin verhältnismäßig gut abgesichert sind, gilt für die Vermietung von Einfamilienhäusern nun das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das heißt: Alles ist möglich, auch wenn der Vermieter zum Diktator mutiert.

Doch was tun, wenn man das Traumobjekt gefunden hat, der Preis stimmt und der Vertrag zur Unterschrift bereitliegt? „Prüfen, prüfen und nochmals prüfen und dabei auf keinen Fall an den Kosten für eine umfassende Rechtsberatung sparen“, empfiehlt Nadja Horvath, leitende Juristin der österreichischen Mietervereinigung. Sie rät, auf einen befristeten Mietvertrag zu bestehen, denn mit einem unbefristeten Vertrag kann der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen vor die Tür gesetzt werden. Ebenfalls Vorsicht geboten ist bei mündlichen Vertragsvereinbarungen. Sie sind vor dem Gesetz automatisch unbefristete Verträge. Der Mieter ist aber auch bei Befristung nur wenig geschützt. Verkauft ein Eigentümer das Haus, ist der Mieter auch wieder vor Ablauf des Mietvertrags kündbar. Abhilfe schafft ein Grundbucheintrag. Der Mieter wird durch die Verbücherung geschützt, und der neue Eigentümer muss ihn mit übernehmen.

Grundsätzlich gilt, dass Rechte und Pflichten genau geregelt werden sollten. Die Erhaltungspflicht für das Objekt trifft normalerweise den Vermieter. Schließt er das im Mietvertrag aus, muss der Mieter nicht nur für kleinere Instandhaltungen etwas springen lassen, sondern unter Umständen für ein neues Dach oder die Kaminreparatur tief in die Tasche greifen. Auch der Investitionsersatz sollte im Mietvertrag festgeschrieben werden. Sonst kann es passieren, dass der Mieter beispielsweise alte, undichte Fenster gegen neue austauschen lässt und auf den Kosten sitzen bleibt. „Finger weg, wenn im Vertrag eine Erhaltungspflicht festgelegt wird. Das betrifft oft Häuser, die mehr als fünfzehn Jahre auf dem Buckel haben“, warnt Juristin Horvath. Auch Makler Mario Feistritzer rät, ein Haus vor Unterzeichnung des Mietvertrags genauer unter die Lupe zu nehmen als eine Wohnung, „damit der Eigentümer so nicht sein Objekt ‚saniert‘“. Vor allem Heizung, Dach, Fenster und die Elektroinstallationen sollten genau geprüft, Schäden dokumentiert werden.

Übergangslösung. Häuser in schlechtem Zustand lassen sich ohnehin nur mehr vereinzelt vermieten. Kaum ein Mieter akzeptiert ein Haus, in dem er noch Umbauten vornehmen oder renovieren muss. Auch mit veralteten Bädern und Küchen ist kein Staat zu machen. Kurt Pritz: „Eigentümer, die in ihr Haus nichts investieren wollen, bleiben darauf sitzen.“ Für die hohen Kosten darf der Mieter auch einiges erwarten. Bevor man sich tatsächlich zur Hausmiete entschließt, gilt es, den Wohnbedarf zu analysieren und genau zu kalkulieren. Ein Miethaus ist aufgrund der hohen Kosten meist eher eine Übergangslösung. Ein langfristiges Mietverhältnis ist aber für Freiberufler interessant. Eine Ärztin, die ihre Praxis im Haus unterbringt, oder ein Architekt mit Atelier können einen Teil der Miete steuerlich absetzen, was oft günstiger kommt als die Anmietung zusätzlicher Räume. Als Fazit zur Frage: ein Haus kaufen oder mieten, meint sReal-Chef Molnar: „Ist eine mit Ortswechsel verbundene berufliche Veränderung in den nächsten Jahren eher unwahrscheinlich und sind finanzielle Mittel – man geht von etwa einem Drittel des Investitionsvolumens an Eigenmitteln aus – vorhanden, zahlt es sich aus, ein Haus zu kaufen.“ Aber wer weiß das heute schon so sicher?

Von Ulrike Moser

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