Green in the City

Innenhöfe, Vorgärten, Dachterrassen: Wie viel Ihnen die Lust am eigenen Garten wert sein muss.

Das Rätsel wird, zumindest nach einem Sommer wie diesem, nicht eindeutig zu lösen sein. Waren es die vom Dauerhoch „Michaela“ aufgeheizten Tage, die jetzt dem Handel mit „Freiluft“-Immobilien eine neue Dynamik verleihen? Oder spiegelt die gesteigerte Nachfrage nach Balkon, begrüntem Innenhof und Ähnlichem bloß jenes Phänomen wider, dass jede Generation ihr Wohnideal hat, sobald diese zum Zug kommt, sich Besonderes zu gönnen?

Wir erinnern uns: Stellten in den siebziger Jahren der Partykeller, in den Achtzigern karg möblierte Wohn-Hallen und in den Neunzigern Sauna und Dampfbad die ultimativen Insignien von Savoir-vivre dar, so ist es jetzt das eigene Stückchen Grün: die Wiesenparzelle vor der Wohnzimmertür, der Blumentopf auf der kleinen Terrasse oder, in gehobenen Fällen, der Dachgarten.

Die Immobilienbranche betrachtet den Trend freilich etwas nüchterner. „Diese Entwicklung hat es immer schon gegeben, dass Paare mit Kindern oder Singles, die in ein Alter kommen, in welchem sie das ‚Wohnen‘ entdecken, nach Objekten suchen, die auch den Aufenthalt im Freien bieten“, subsumiert Immobilientreuhänder Ernst Thomas von Thomas Immobilien.
Klaus Bischof, Mitglied des Internationalen Verbandes der Immobilienmakler und Chef der IBI Bischof Immobilien GesmbH, definiert den Kundenkreis ganz genau: „Es sind die 30- bis 45-Jährigen – wobei es gar nicht eine Frage des Geldes sein muss, ob man in dieser Liga mitspielt oder nicht.“ Vor allem die Jüngeren unter den Genannten würden, so Bischof, enormen Zeit- und Rechercheaufwand in Kauf nehmen, um zu der Wohnung ihrer Träume zu gelangen. Sie fahnden nach Mietwohnungen in Altbauten, die einen begrünten Innenhof umschließen. Dieser wird dann zum erweiterten Wohnzimmer im Grünen umgestaltet. „Die Leute schauen sich nach Erdgeschoßwohnungen in Zinshäusern um, bis sie das Entsprechende finden. Die Mieten sind nicht unbedingt hoch. Ab 6 bis 6,7 Euro/m2 lässt sich durchwegs Interessantes finden.“ In Top-Lagen wie dem 3., 6., 7., 8., 9. (Porzellangasse und Umkreis), 17. (Schafberggegend), 18. und 19. Bezirk in Wien steigen natürlich die Preise.
Feind im Busch. Der große Nachteil bei einem Mietverhältnis dieser Art ist leicht auf den Punkt gebracht: „Man muss damit rechnen, dass einem alle aus dem Haus zusehen, sobald man sich im Garten aufhält“, gibt Sascha Kovacecic von Peter Neumayer Immobilien zu bedenken.

Ein weiteres Risiko, das die geliehene Idylle beherbergt: In der Euphorie der Vertragsunterzeichnung vergessen die zukünftigen Mieter oft, sich die ausschließlichen Nutzungsrechte zu sichern. So kann es passieren, dass man – nachdem man das bislang unbeachtete Grün fein herausgeputzt hat – auf einmal mit vier weiteren Hausparteien rund um den frisch geölten Teakholztisch sitzt.

Grundsätzlich gilt: Ist das Recht auf Gartenbenützung nicht schriftlich festgehalten, kann der Hausbesitzer dem Mieter jederzeit das Nutzungsrecht wieder entziehen. Mündliche Vereinbarungen haben zwar ihre Gültigkeit, lassen sich aber im Streitfall schwer beweisen. Auch auf ein so genanntes Prekarium, bei dem die Benützung bis auf Widerruf gestattet ist, sollte man sich, warnt Sascha Kovacecic, „keinesfalls einlassen – vor allem wenn der Garten bei der Mietentscheidung ein tragendes Kriterium darstellt“.

Da sind Freiluftschwärmer mit Balkon-, Terrassen- oder Dachterrassen-Mietwohnungen wesentlich besser bedient. Diese Anlagen bieten immerhin den Vorteil, dass die Nutzungsrechte eindeutig sind. Allerdings kommen die meist im oberen Qualitätssegment positionierten Objekte gleich wesentlich teurer als die Erdgeschoßwohnungen: Unter 10 bis 14 Euro/m2 wird man kaum etwas finden. In besonders guten Gegenden sollte man den Quadratmeter mit mindestens 15 Euro kalkulieren.

Wien ist (noch) anders. Größenordnungen dieser Art setzen bei den Betroffenen nicht selten das bekannte Rechnungsspiel in Gang: Wäre es, langfristig gesehen, nicht sinnvoller, Eigentum zu erwerben?

Der Zeitpunkt dafür präsentiert sich nach wie vor günstig. „Selbst in der hochpreisigen Wiener Innenstadt haben sich in den vergangenen fünf Jahren die Preise für Dachterrassenwohnungen um 20 Prozent verteuert“, weiß der auf Nobelimmobilien spezialisierte Makler Ernst Thomas. „Ich schätze, dass diese Tendenz aufrecht bleibt. Vielleicht nicht in dieser Geschwindigkeit und dieser Höhe. Aber Wien liegt mit seinen Preisen am unteren Rand Europas.“ Deshalb werde sich, so Thomas, in dieser Stadt, die mit ihrer Sicherheit, Sauberkeit und ihrem kulturellen Angebot zu den lebenswertesten Plätzen innerhalb der Europäischen Union zählt, noch einiges bewegen. „Schon jetzt“, berichtet der Makler, „stammen 50 Prozent meiner Klientel aus dem Ausland. Vor allem Russen und Araber lassen sich gern in Wien nieder.“

Der Geschäftsführer der IG Immobilien, Hermann Klein, der „momentan keine einzige Dachterrassenwohnung leer stehend“ hat, ist ebenfalls überzeugt, dass der Run auf die Bundeshauptstadt noch lange kein Ende nimmt: „In den nächsten Jahren werden Dachterrassenwohnungen und Objekte mit Grünfläche eine Wertsteigerung von zehn bis fünfzehn Prozent erreichen.“

Die aktuellen Preise für ein Innenstadt-Penthouse variieren, je nach Lage, Ausstattung und Planung, zwischen 4000 Euro und 7000 Euro pro Quadratmeter. Vereinzelt werden sogar 8000 Euro/m2 erzielt. Ähnlich teuer sind auch Villenetagen im 13., 18. und 19. Bezirk angesetzt – allerdings werden diese höchst selten angeboten. In günstigeren Lagen – 4., 5., 10., 14., 15. und 16. Bezirk – findet man Offerte für Dachterrassen bereits ab 2000 Euro/m2.

Die Preiskalkulation des Verkäufers gestaltet sich, laut Sascha Kovacecic von Neumayer Immobilien, üblicherweise folgendermaßen: Fünfzig Prozent der Terrassenfläche werden zur Wohnfläche hinzuge- rechnet. Das heißt: Verfügt eine 100-Quadratmeter-Wohnung über eine 20-Quadratmeter-Terrasse, bezahlt der Käufer 110 Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit Garten werden hingegen nur zehn bis dreißig Prozent der Grünfläche zur Wohnfläche addiert. „Ein Garten in einem Hof oder in Schlauchform schlägt sich überhaupt meist mit nur zehn bis fünfzehn Prozent zu Buche“, so Kovacecic.
Nachfrage stärker als Angebot. Selbst in Städten wie Salzburg, Linz oder Graz, die wesentlich näher an der Natur liegen als Wien, registrieren die Makler ein wachsendes Interesse für Wohnungen mit Garten oder Dachterrassen. Allerdings übersteigt in den Bundesländern die Nachfrage bei weitem das Angebot. „Momentan sind Dachterrassenwohnungen auf dem freien Markt ausverkauft“, schildert Thomas Kraushofer, Betriebsstättenleiter der Real Treuhand Linz Immobilienvertriebs GesmbH, die Lage in der oberösterreichischen Hauptstadt. Salzburg erlebt eine ähnliche Situation: „Die Nachfrage ist sehr groß und das Angebot beschränkt, da die meisten Dachterrassenwohnungen in Neubauten oder auf dem Sekundärmarkt, also in Siebziger- und Achtziger-Jahre-Immobilien, untergebracht sind“, erzählt Heinz Schelligo von Dr. H. Köstler & C. Schnelliger Immobilien. Trotz der Begehrtheit liegen die Preise erstaunlicherweise deutlich unter Wiener Niveau: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt 2500 Euro.
In der Kulturhauptstadt Graz muss man derzeit allerdings etwas tiefer in die Tasche greifen: Eine Dachterrassenwohnung ist nicht unter 2800 Euro/m2 zu haben.

Wohnungen mit Gärten hingegen kommen, ähnlich wie in Wien, auch in den Bundesländern etwas günstiger. Nur präsentieren sie sich auf dem Markt noch seltener als Dachterrassenwohnungen: Der Grazer Durchschnitt liegt bei 2180 Euro/m2. In Salzburg belaufen sich die Kosten für die Wohnfläche auf durchschnittlich 1450 Euro/m2, für die Grünfläche werden zusätzlich zwischen 180 und 436 Euro/m2 verlangt.

Sinnvolle Alternativen. Ein letzter schlauer Weg, einigermaßen kostensparend zu einer Wohnung mit ein bisschen Grün zu kommen, besteht in einer Tour durch die Peripherie oder Zukunftszonen der großen Städte. Gerade in diesen „unausgeschöpften“ Gegenden herrscht noch rege Bautätigkeit – und bei den aktuellen Planungen sind, so Hermann Klein von IG Immobilien, „fast immer Balkone, Terrassen oder Naturinseln vorgesehen“. Auch das Konzept der Eigengärten, die den Wohnungen vorgelagert sind, setzt sich zunehmend durch. „Diese Eigengärten sind durchaus eine Alternative zu Schrebergärten“, weiß Klein, „die Leute pflegen ihren Garten selbst, dadurch halten sich die Betriebskosten in der gesamten Anlage niedrig.“ Gemietet können Objekte dieser Art bereits ab 10 Euro/m2 werden.

Günstige Alternative im Eigentumsbereich: ein Eigentumshaus mit geringer Parteienanzahl und Allgemeingarten. In den vergangenen 15 Jahren wurden nicht nur in Nobelgegenden solche Anlagen gebaut. Vor allem im 20., 21. und 23. Wiener Bezirk lässt sich mit einem Budget von 200.000 Euro durchwegs Interessantes finden. „Gärten beherbergen viel seltener, als man glaubt, ein Konfliktpotenzial“, ist Sascha Kovacecic von Peter Neumayer Immobilien überzeugt.
Die WiFi-Sachbearbeiterin Sigrid Lienerbrünn, die ihr Glück in einem Eigentumsbau mit sechs Wohnungen und einem Gemeinschaftsgarten fand, kann dies nur bestätigen: „Die Gartenbenützung ist gemeinschaftlich. Jeder im Haus nützt die Grünfläche, Regelungen gibt es nur für die Benützung des Grills und der Wäscheleinen. Alle zahlen ein in einen gemeinschaftlichen Topf. Bei der Eigentümerversammlung wird beschlossen, wie viel für welche Zwecke ausgegeben wird.“

Und widmet eine der Parteien das Wochenende der Gartenarbeit, soll sie bloß nicht das Gefühl bekommen, sich aufgeopfert zu haben. Laut interner Statuten darf sie der Gemeinschaftskasse zehn Euro Stundenlohn entnehmen. Immerhin. Eine Einnahmequelle, von der ein Einzelgartenbesitzer nur träumen kann.

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