Eigentümer: Selfmade-Hausverwalter

Wo Wohnungs- und Hauseigentümer den optimalen Umgang mit ihrem Immobilienbesitz lernen können.

Die Situation erscheint paradox: Seit dem Verfall der Aktienkurse rund um das Ende der Internet-Euphorie wird die Immobilie von allen Seiten als sichere Investitionsquelle angepriesen. Bloß beim zweiten Schritt hilft dann keiner mehr mit: Wie verwaltet man eine Wohnung, wie ein Zinshaus? Was kann man steuerlich absetzen? Wann soll man das Objekt verwerten? Welche Investitionen sind zu tätigen? Fragen, die sich viele Neo-Immobilienbesitzer stellen. Doch bevor man eine Hausverwaltung mit der Betreuung von ein paar Eigentumswohnungen oder einem Zinshaus beauftragt – und somit wieder Geld ausgibt –, sollte man die Verwaltung im Do-it-yourself-Verfahren überlegen.

„Derzeit wird vielfach Vermögen durch schlechte Betreuung verschleudert“, bedauert Georg Spiegelfeld von Spiegelfeld-Immobilien. Deshalb entschloss sich der Branchenex-perte die erste professionelle Beratungsstelle für Private zu eröffnen, die in irgendeiner Form mit Immobilienfragen konfrontiert sind. Den „Kleineigentümer“ von zwei bis drei Eigentumswohnungen betrachtet der innovative Vermittler genauso als potenziellen Kunden wie den Zinshauserben. „Außerdem gibt es“, weiß Spiegelfeld, „nicht wenige Unternehmer, die ihr Vermögen in Realitäten stecken, für die es sich aber nicht lohnt, eine eigene Betreuung zu engagieren.“

Der Druck der Gesetze. Umfasst der Besitz etwa nicht mehr als zwei Zinshäuser, kann man deren Verwaltung getrost in die eigenen Hände nehmen. Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist der Eigentümer gegenüber den Mietern verpflichtet, alle Einnahmen den Ausgaben gegen-
überzustellen. Letztere setzen sich in der Regel aus folgenden Posten zusammen: Wasser, Rauchfangkehrer, Strom (im allgemein begehbaren Bereich), Versicherungen, Lift, Hausbesorger, Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen. Selfmade-Verwaltern gibt Spiegelfeld allerdings zu bedenken, „dass sehr oft steuerliche und gesetzliche Änderungen vorgenommen werden, die man, wenn man mit diesen Bereichen nicht vertraut ist, nur schwer überblicken kann“. Daher rät er zur Zusammenarbeit mit einer Verwaltung. „Die Honorarsätze sind festgelegt. Der Eigentümer bezahlt nach Quadratmetern. Ob man auch Posten wie Instandhaltung oder Sanierung überträgt, ist im Einzelfall zu überlegen.“

Vermögen muss im Haus bleiben. Bei Zinshäusern müssen die Erträge der letzten zehn Jahre den Ausgaben gegenübergestellt werden. Die Differenz sollte bar verfügbar sein. Überschreiten die Investitionen das vorhandene Vermögen, muss ein Darlehen aufgenommen werden, das man teilweise über eine Erhöhung der Mieten weiterverrechnen kann. „In dieser“, warnt Georg Spiegelfeld, „können allerdings nur jene Posten berücksichtigt werden, die die Verbesserung der allgemeinen Fläche betreffen.“ Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich, zehn Prozent der jährlichen Einnahmen auf die hohe Kante zu legen. Darüber hinaus muss der Mieter eine einmalige Kaution von drei Monatsmieten hinterlegen.

Feind im eigenen Bett. Woran erkennt man, ob man es mit einem „guten“ oder „bösen“ Mieter zu tun hat? „Das ist einer der schwierigsten Punkte, weil man natürlich in keinen Menschen hineinschauen kann. Man muss sich auf sein Gefühl verlassen“, schmunzelt Spiegelfeld. „Aber es wurden auch schon Akademiker delogiert.“

Wohnung versus Zinshaus. Der Glückliche, der sich aussuchen kann, ob er sein Geld lieber in Vorsorgewohnungen oder in ein renovierungsbedürftiges Zinshaus steckt, sollte vorerst seine eigenen Ambitionen prüfen. Will er einfach nur investieren oder mitgestalten? „Bei der Vorsorgewohnung bekomme ich alles organisiert und brauche mich, inklusive Vermietung, um nichts zu kümmern“, subsumiert der Immobilienexperte, „bei einem Zinshaus muss ich mich einbringen und Hand in Hand mit der Hausverwaltung überlegen, wie ich am besten Geld lukrieren kann, um den Bau Stück für Stück zu renovieren. Ein typischer Problemfall ist zum Beispiel die Hofratswitwe, die zu Friedenszinspreisen im letzten Stock 400 Quadratmeter besetzt. Der muss ich vernünftig präsentieren, dass es für sie angenehmer wäre, zu gleichen Bedingungen eine komplett renovierte Wohnung im ersten Stock zu beziehen. Dann kann ich aus ihrer alten Wohnung zwei oder drei Einheiten schaffen und habe damit den Wert des Hauses erhöht. Das ist eine kreative, aufregende Arbeit, bei der sich am Ende mehr lukrieren lässt als bei Vorsorgewohnungen.“

Der Steuerberater Franz Klein hält es für klug, „eher Zinshäuser zu kaufen, weil da Möglichkeiten zur beschleunigten Abschreibung vorhanden sind und Zinshäuser aufgrund der zentralen Verwaltungsmöglichkeit billiger kommen als das Ansammeln von Eigentumswohnungen“.

Die steuerlichen Pflichten. Was vor dem Erwerb einer Immobilie zu bedenken ist: Neben dem Kaufpreis müssen auch Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notariatskosten, die Eintragung ins Grundbuch und Maklergebühren bezahlt werden. Die geplante Vermietung des Objekts sollte von Anfang an deklariert werden, da sich dann die Vorbereitungsinvestitionen absetzen lassen. Nach einer Beobachtungsperiode von 20 Jahren muss ein Überschuss erwirtschaftet worden sein, warnt die Kanzlei Klein, sonst läuft das Ganze unter „steuerlicher Liebhaberei“ – die Abschreibungen müssten dann in diesem Fall zurückgezahlt werden. Der Steuerberater rät: „Es erweist sich als sinnvoll, gleich vom Moment des Erwerbs an eine Vorschau und Prognose für das Finanzamt aufzustellen, so lassen sich Einnahmen und Ausgaben leichter nachvollziehen.“

Um vom ersten Moment an möglichst viel Klarheit ins Dickicht all dieser Fragen zu bringen, hat Spiegelfeld einen Fragebogen mit 100 Punkten ausgearbeitet. Darin werden Stärken und Schwächen des Besitzes evaluiert und die Wünsche und Ziele formuliert. „Keiner will im Nachhinein hören, dass er etwas verschenkt hat. Bei uns bestimmt die Checkliste die Vorgangsweise. Das erhöht die Sicherheit, dass das Optimum herausgeholt wurde.“

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