Die Straßen der Rollläden

Shopping Center drängen die klassischen alten Einkaufsstrassen immer weiter in den Schatten. Dafür können Händler mit neuen Konzepten bei Niedrigstmieten ihr Glück versuchen.

Es gibt fast nichts Schlimmeres, als an einem Samstagnachmittag in der Shopping City Süd (SCS) einzukaufen. Oder an einem Wochentag nach 17 Uhr auf der Mariahilfer Straße ein H&M-Teil umzutauschen. Der Kampf um den Parkplatz, der Orientierungslauf in einer von Aggressionen und menschlichen Ausdünstungen geschwängerten Atmosphäre vermitteln das Gefühl, man würde sich durch einen Albtraum bewegen. Ist der Alltag durch Regelmäßigkeiten geprägt, darf offenbar die Freizeit ein Recht auf das Absonderliche haben.

Anders lässt sich der steigende Erfolg von Einkaufszentren und Straßenzügen, die sich in der Austauschbarkeit ihres Angebots durch (fast) nichts von den großen Shopping Lines in Berlin (Kurfürstendamm), London (Oxford Street) oder Paris (Rue Rennes beim Gare de Montparnasse) unterscheiden, nur schwer erklären. Denn unter Einkaufen als Freizeitvergnügen stellt man sich wahrlich etwas anderes vor.
Doch das, was seit einiger Zeit in den Köpfen vieler Menschen wieder als charmant, aufsuchenswert und dienstleistungsfreundlich herumgeistert, funktioniert einfach nicht: das kleine Geschäft.

In Wien lassen jeden Tag etwa zwei Läden auf ewig ihre Rollbalken herunter. Parallel dazu wachsen immer neuere, größere, modernere Einkaufszentren aus dem Boden. Liegt der Mietpreis für Geschäftslokale in ehemaligen gutbürgerlichen Wiener Einkaufsstraßen wie der Lerchenfelder, der Tabor- oder der Wiedner Hauptstraße mit fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter völlig danieder, erreicht er etwa in der Galleria in der Landstraßer Hauptstraße 35 Euro pro Quadratmeter und durchschnittlich 37 Euro pro Quadratmeter in der Shopping City Süd.

„Das Sterben der lokalen Einkaufsstraßen ist kein österreichisches Phänomen, es existiert in der EU schon lange, weil sich die Nahversorgung der Wohnbevölkerung nur auf Lebensmittel beschränkt“, diagnostiziert der gerichtlich beeidete Sachverständige Immobilientreuhänder Thomas Schwarz. „Es herrscht eine Wechselwirkung zwischen Freizeitvergnügen und großen Handelsketten“, ist Ariel Muzicant von Colliers Columbus, Österreichs Marktführer im gewerblichen Bereich, überzeugt. „Da sind wir der Meinung, dass eine Stadt wie Wien gerade einmal vier Zentren verträgt.“ Diese haben sich im Laufe der vergangenen Jahre deutlich herauskristallisiert: Es handelt sich dabei um die Exklusivzone rund um Kohlmarkt, Graben und die zur Kaufhausmeile mutierte Kärntner Straße, die Mariahilfer Straße, das Donauzentrum und die SCS.

Preisgefälle im Topsegment. Neu und marktverschärfend ist die Tatsache, dass sich nun auch innerhalb dieser Zonen eklatante Preisgefälle gebildet haben. „Werden auf dem Kohlmarkt und am Graben noch Quadratmeterpreise zwischen 200 und 300 Euro erzielt, kann man als Eigentümer froh sein, wenn man auf dem nicht einmal fünf Gehminuten entfernten Hohen Markt 20 Euro pro Quadratmeter bekommt“, weiß Muzicant. Auch die Mariahilfer Straße teile sich mittlerweile
in drei Segmente. Die tiefsten Mietpreise werden im unteren, zentrumsnahen Teil verlangt. Der Colliers-Columbus-Chef spricht von „teilweise 20 Euro pro Quadratmeter“, die dann zwischen den beiden U-Bahn-Stationen Neubaugasse und Zieglergasse auf bis zu 100 Euro pro Quadratmeter hochschießen und dann wieder auf rund 50 Euro pro Quadratmeter abfallen (je näher man dem Gürtel kommt, desto niedriger werden die Preise).

Noch problematischer wird es für die Vermieter von Geschäften in Seitengassen, wo die Preise auf vier bis sieben Euro pro Quadratmeter abstürzen. Denn selbst in einer so stark frequentierten Gegend wie der Mariahilfer Straße haben die kleinen Einheiten große Schwierigkeiten zu überleben. Auch wenn Ausnahmen Hoffnung auf das Gegenteil machen: „Dass die Neubaugasse so funktioniert, ist darauf zurückzuführen, dass die ansässigen Kaufleute regelmäßig Events veranstalten und der Branchenmix gut ist“, beleuchtet der Sachverständige Thomas Schwarz die Hintergründe des Gelingens.

Die Kunst des Grätzelns. Der Standortberater Martin Behrens fasst die Problematik rasch zusammen: „Nebenlagen, bei denen es weniger als 15 Lokale gibt, die Frequenz bringen, sind nicht existenzfähig. Dort entstehen keine Agglomerationseffekte mehr.“

Rezepte gegen den Verfall, unter dem das Stadtbild zunehmend leidet, möchte keiner der Experten abgeben. Muzicants einziger Hoffnungsschimmer: „Manchmal geht das Konzept der Spezialisierung auf.“ Als gelungene Beispiele erwähnt er das Viertel rund um die Charing Cross
Road in London, die sich auf den Bücherhandel spezialisiert hat, die Pariser Gegend Marais, bekannt für ihre hohe Galerien-Dichte, oder das Wiener Dorotheum-Viertel mit seinen Antiquitätenläden. Aber diese kleinen Erfolgsgeschichten müssen gesondert betrachtet werden.

Denn die Grätzeln sind häufig den Schwankungen der Zeit unterworfen. In den achtziger Jahren brillierte etwa der Wiener Spittelberg als Vorzeigemodell einer gelungenen Revitalisierung. Nun machen sich langsam Risse in der Biedermeier-Idylle breit: Derzeit genießt alternativ angehauchtes Kunsthandwerk nun einmal nicht das höchste Ansehen.

Auch vom Lack der Währinger Straße ist in den vergangenen zwei Jahren einiges abgeblättert. Schwer zu verstehen, warum: Immerhin fühlten sich nicht wenige Kunden aus dem 9., 18. und 19. Bezirk von den schicken Spezialitätenläden rund um den Kutschkermarkt angezogen. Auch „Sauberkeit, Aufenthaltsqualität, Bildungsgrad und Einkommen“, die, wie Helmut Mondschein, Leiter des Wiener Einkaufsstraßen Managements, betont, „eine maßgebliche Rolle spielen“, passten bei dem Konzept. Allerdings reichen offenbar, was die Verkehrsanbindung betrifft, Straßenbahn- und Busanschluss heute nicht mehr aus: „Ein U-Bahn-Anschluss in der Nähe ist von Vorteil.“

Ein weiterer frequenzbringender Faktor ist die Niederlassung von Handelsriesen. Der Wiener Vizebürgermeister Bernhard Görg wünscht sich, den Expansionsdrang finanzkräftiger Ketten in die traditionellen Geschäftsstraßen umzulenken.
In der Sonne von Billa & Co. „Es muss ja nicht gleich eine internationale Textilkette sein“, meint Immobilien-Sachverständiger Schwarz, „aber schon die Ansiedlung einer Palmers-Filiale kann einen Mitmach-Effekt auslösen.“ Meist ist es kein Palmers, sondern ein Billa, Hofer oder Spar, der wieder ein neues Geschäft aufmacht. Dessen Sonne scheint allerdings nur in einem schmalen Winkel: Vier, fünf angrenzende Geschäfte würden von den Großen profitieren, sind sich die Branchenkenner einig. Im Gegenzug dazu steigen aber auch die Mieten auf bis zu 18 Euro pro Quadratmeter.

Bevor man sich nun mit all diesen Details herumschlagen muss – Grätzelpolitik, Niederlassung von Handelsketten, U-Bahn-Anschluss –, sei es, raten die Experten, gleich sinnvoller, sich nach einem Platz in einem Einkaufszentrum (EKZ) umzuschauen. Bei fast allen größeren Bauprojekten sind Shopping Malls vorgesehen (siehe Kasten). Selbst wenn die Geschäfte nicht von Anfang an so laufen wie erwünscht, zeigen sich die Verantwortlichen doch sehr zuversichtlich. „Die Anlaufzeit dauert üblicherweise bis zu drei Jahre“, bestätigt Standortexperte Behrens. Was man während dieser Durststrecke nicht aus den Augen verlieren sollte: „Die Einkaufszentren verfügen einfach über eine höhere Frequenz als die geschäftlichen Nebenlagen.“

Unter den Wiener Einkaufszentren, die ihre Anlaufphase schon überwunden haben, empfiehlt Philipp Beck von Roell-Immobilien, ein weiterer Spezialist in Sachen Geschäftsimmobilien, die bereits erwähnte Galleria in der Landstraßer Hauptstraße (25 bis 35 Euro pro Quadratmeter), die Millenniums-City (zirka 25 Euro pro Quadratmeter), das Einkaufszentrum Simmering (zirka 20 Euro pro Quadratmeter) und die Shopping City Nord (20 bis 25 Euro pro Quadratmeter).

Zwei Nachteile sind bei der Anmietung in einem EKZ allerdings zu beachten: Die reinen Mieten, die sich zwischen zehn und 37 Euro bewegen, sind nicht so günstig, wie sie auf den ersten Blick erscheinen. Der Geschäftsführer der IG-Immobilien, Hermann Klein, macht darauf aufmerksam: „Meist kommen noch Betriebskosten von vier bis zehn Euro pro Quadratmeter dazu. Durch Parkplätze, Klimatisierung beziehungsweise Beheizung des Komplexes, gemeinsame Werbungskosten und Sicherheitsvorkehrungen ergeben sich höhere Kosten als bei einem Straßengeschäft.“ Dennoch zieht auch Klein das EKZ der Seitenstraße oder Nebenlage vor.

Der zweite Schwachpunkt bezieht sich auf das Image: „Das Publikum mit höherer Kaufkraft geht zwar zum Billa ins EKZ, aber nicht weiter, da es beim Einkaufen nicht beobachtet werden möchte und die Geschäfte zu einsichtig sind“, weiß Immobilientreuhänder Schwarz. „Diese Transparenz hat sich auch schon beim Haas-Haus am Stephansplatz als nachteilig erwiesen.“

Sondermodell Salzburg. Auch die Bundesländer bleiben von der europäischen Entwicklung nicht verschont – wobei Salzburg einen Sonderstatus genießen dürfte. „Sterbende Geschäftsstraßen wie in Wien findet man bei uns keine, weil Salzburg als Stadt sehr kompakt ist“, erläutert Christian Schnellinger, Landesstellenleiter des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). Getreidegasse und Linzergasse gelten mit Mietpreisen zwischen 50 und 70 Euro pro Quadratmeter als Dauerbrenner, aber auch die Einkaufszentren sind sehr gefragt. Schnellinger: „Der Textilbereich in einem EKZ ist aufgrund seiner hohen Frequenz durchaus mit 1a-Lagen zu vergleichen. Die EKZ sind aber so voll, dass es fraglich ist, ob man derzeit überhaupt ein Lokal bekommt.“ Sogar in 1b-Lagen (zehn bis 15 Euro pro Quadratmeter) ortet der Salzburger Immobilienmakler einen Aufschwung: „Die Preise ziehen an, daher wäre jetzt eine gute Zeit zu investieren.“

Graz hingegen durchläuft eine ähnliche Entwicklung wie Wien: „Viele der alteingesessenen Betriebe aus den 1a-Lagen (Herrengasse, Stempergasse, Sachsgasse) haben ihre Geschäfte aufgelöst“, beobachtet die steirische ÖVI-Landesstellenleiterin Patricia Reisinger. An deren Stelle sind internationale Kaufhausketten getreten. Parallel dazu haben sich immer mehr Einkaufszentren in den Randgebieten breit gemacht. „Der Trend zur Polarisierung wird auch in Graz weitergehen“, ist Reisinger überzeugt, „allerdings kann man beobachten, dass dort, wo sich Einkaufsstraßenvereine gebildet haben, zunehmend interessante Geschäfte auftauchen.“

Ausgerechnet in Amstetten wird bereits einen Schritt weiter gedacht: Ende August dieses Jahres eröffnete IG Immobilien im Herzen der niederösterreichischen Bezirksstadt ein Shopping Center neuen Typs: Mit der gigantischen Fläche von 23.500 Quadratmetern und 850 Parkplätzen kann das City Center Amstetten mit der SCS oder Graz-Seiersberg durchaus mithalten. Das Gute: Das bestehende Kleingewerbe profitiert von den Synergieeffekten mit dem Einkaufswunderland.

IG-Geschäftsführer Klein: „Es war uns wichtig, die Kaufkraft im Zentrum der Stadt zu lassen.“

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