Baugrundstücke: Grundloses Unglück

Der Kauf des Traumgrundstücks kann schnell zur Kostenfalle werden. trend sagt Ihnen, wie Sie zum idealen Baugrund kommen, welche Stolpersteine bis zum Anrollen der Baumaschinen aus dem Weg geräumt werden müssen und welche Kosten auf Sie zukommen.

Ein Mann sollte laut Sprichwort einen Baum pflanzen, einen Sohn zeugen und ein Haus bauen. Während Ersteres nicht allzu schwierig sein dürfte und Zweiteres auf Zufall beruht, kann Letzteres schon einmal zu einer mehrjährigen Odyssee ausarten. Gute Planung ist daher die halbe Miete – und die beginnt schon bei der Suche nach dem perfekten Baugrundstück.

Die kostet einiges an Geld und mitunter noch mehr an Nerven. Und selbst wenn man endlich fündig geworden ist, darf man noch lange nicht so bauen, wie man möchte. Denn kaum einem hoffnungsfrohen zukünftigen Häuslbauer ist tatsächlich bewusst, worauf er sich einlässt: Flächenwidmung, Bebauungspläne, die Idee vom Traumhaus, Gemeindebestimmungen und nicht zuletzt die Finanzlage müssen unter einen Hut gebracht werden. Doch woher weiß man, wo tatsächlich gebaut werden darf und welche Kosten sonst noch auf Bauherren in spe zukommen?

Kosten kalkulieren. Um sich Enttäuschungen und Geld zu ersparen, sollten von vornherein verschiedene Faktoren berücksichtigt werden: Wo will man wohnen, und welche räumliche Infrastruktur ist gewünscht? Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien bei NAI Otto Immobilien, rät, sich erst einmal darüber klar zu werden, wie das Traumhaus aussehen soll und wie es um die eigene Finanzlage bestellt ist: „Es nützt wenig, ein schönes Grundstück zu kaufen, und beim Traumhaus geht dann das Geld aus. Oft muss der Rohbau versteigert werden.“ Hat man sich ein Haus in den Kopf gesetzt, beginnt die Suche nach dem passenden Baugrund, die sich mitunter schwierig gestalten kann, wenn die Harmonie eines Ortsbildes von Satteldächern geprägt ist und sich die Gemeinde gegen ein begrüntes Flachdach verwehrt. So bleibt nichts anderes übrig, als andernorts weiterzusuchen oder sich mit den Baubestimmungen der Wunschgemeinde zu arrangieren.

Am einfachsten und damit auch für die Geldbörse am schonendsten wäre es, wenn das zu verbauende Grundstück eben ist und über einen rechteckigen Grundriss verfügt. Eine Mindestgröße von 500 Quadratmetern lässt auch wenig flexible, dafür aber günstigere Fertigteilhäuser zu. Auflagen, wie etwa die Errichtung eines freistehenden Hauses mit mindestens drei Meter Abstand zu den angrenzenden Häusern, werden so leichter erfüllbar. Spart man beim Grundstückskauf und entscheidet sich für ein steiles Hanggrundstück oder eine besonders schmale Liegenschaft, bleibt oft nur die Planung durch den Architekten, der bei der Einhaltung der Gemeindevorgaben hilft und gleichzeitig Einbußen in der Wohnqualität verhindert. Im Endeffekt muss man mit ähnlichen Kosten rechnen.

Auch zu schattig sollte der Baugrund nicht sein, schlägt sich der Mangel an Sonnenlicht doch nicht nur aufs Gemüt, sondern später auch auf die Heizkostenabrechnung. Eine Ausrichtung des Grundstücks nach Südwesten gilt als ideal.

Doch wo soll man sich auf die Suche nach einem Grundstück machen? Sind Quadratmeterpreise von mehreren hundert Euro, wie sie in Wien, Salzburg und Innsbruck zu berappen sind, nicht drin, lohnt es sich, ins Umland auszuweichen. Allerdings sollte auch die Infrastruktur passen. Christine Weber von Immobilien Weber in Klosterneuburg und Landesstellenleiterin des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI) Niederösterreich rät, sich eingehend mit verkehrsplanerischen Maßnahmen auseinander zu setzen: „U-Bahn oder Schnellbahn, aber auch die geplante Ostspange um Wien garantieren eine schnellere Anreise zum Arbeitsplatz, auch wenn man weiter weg wohnt. Aus diesem Grund könnten nun auch die Grundstückspreise in der Tullner Gegend steigen. Die bessere Anbindung lässt die Stadt näher an Wien rücken.“ Informationen über bestehende und geplante Verkehrsanbindungen sind meist auf der Homepage der Gemeinden abrufbar.

Für viele Jungfamilien platzt der Traum vom eigenen Baugrund aber bereits beim Studieren der Quadratmeterpreise für Grund und Boden. Wer sich auf das Abenteuer Grundstückskauf einlässt, muss scharf kalkulieren, denn die Preise steigen stetig: In Wien waren es im Vergleich zum vergangenen Jahr rund dreieinhalb, in Restösterreich ein bis eineinhalb Prozent. Auch für heuer werden weitere Preissteigerungen erwartet. Die Kosten für ein Grundstück nahe der Großstadt und doch im Grünen sind bereits jetzt beachtlich: In Klosterneuburg legt man je nach Lage gut und gerne mehrere hundert Euro pro Quadratmeter auf den Tisch; noch höhere Preise erwarten Käufer der raren Grundstücke in der Wienerwald-Gegend, aber auch nördlich der Donau ziehen die Preise stärker an. Die höchsten Zuwächse verzeichneten in Wien der einst günstige 22. und der 14. Bezirk. Je weiter man sich aus den Ballungszentren entfernt, desto günstiger wird es, sind sich die Experten einig.

So ist das salzburgische Oberndorf mit 145 Euro pro Quadratmeter fast eine Mezzie, während man in der Landeshauptstadt gut und gern 700 dafür hinlegen muss. Ähnliches gilt in Graz-Geidorf und Andritz und am Klagenfurter Kreuzbergl.

Will man in gut erschlossenen Wohnlagen zu einem günstigen Grundstück kommen, bleibt oft nur die Pacht. Isabella Jandl vom Bank Austria Creditanstalt Immobilienservice: „Legt man keinen Wert darauf, dass Besitz in der Familie bleibt, ist man mit einem gepachteten Grundstück mit Baurecht gut beraten. Nach bis zu 99 Jahren muss das darauf gebaute Haus allerdings meist abgetragen werden oder fällt an den Grundstückseigner.“

Ersessene Rechte. Hat man sich in ein Grundstück verliebt, heißt es: prüfen, prüfen, prüfen. Im Idealfall wird man bereits vom Makler auf Schwächen hingewiesen. Fehlt das Vertrauen, prüft man lieber selbst. Spätestens beim Blick ins Grundbuch offenbaren sich etwaige Mängel. Die hier festgehaltenen Daten geben Aufschluss über die tatsächlichen Eigentums- und Belastungsverhältnisse. Nur was die Grundstücksgröße angeht, kann man sich nicht immer auf die Angaben verlassen. Hans Polly, Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen und Initiator der Informationsseite www.meingrundstueck.at, die gemeinsam mit der Arbeiterkammer entstand: „Nur wenn der Eintrag mit einem Sternchen versehen ist, wurde die Fläche exakt vermessen. Ungenauigkeiten von bis zu drei Prozent sind möglich.“ Das klingt wenig, sind aber bei 1000 Quadratmeter Fläche immerhin 30 Quadratmeter weniger. Käufer können aber eine Klausel über Abweichungsgrenzen in den Kaufvertrag schreiben – und bei genauem Nachmessen eventuell weniger zahlen. Nur auf die Angaben im Grenzkataster kann man sich tatsächlich verlassen.

Auch Weg- und Fahrrechte sind im Grundbuch festgehalten. „Ein Anrainer, der seit dreißig Jahren täglich einen Weg über das Grundstück nutzt, kann das auch nach einem Verkauf geltend machen“, warnt der auf Liegenschaftsrecht spezialisierte Anwalt Werner Maierhofer von der Anwaltskanzlei Tonninger Riegler Maierhofer in Wien. Er rät, ein Grundstück vor dem Kauf genau zu besichtigen und auch auf ausgetretene Pfade zu achten. Makler Ernst Wimmer, der sich vor allem auf die Bundesländer Niederösterreich und Burgenland spezialisiert hat, empfiehlt den Gang aufs Gemeindeamt und zur Baubehörde, um sich über Flächenwidmung und geplante Baubeschränkungen zu informieren: „Widmungen zu missachten würde bedeuten, die Baubehörden zu umgehen, und davon rate ich dringend ab. Im schlimmsten Fall muss das bereits darauf gebaute Haus abgerissen werden, selbst dann, wenn die Baubeschränkung erst nach dem Grundstückskauf in Kraft trat.“ Dort erfährt man auch, wie viel Grundfläche verbaut oder wie hoch das Haus werden darf. Sogar der Abstand eines Vorgartens zur Straße ist mitunter geregelt. Doch was in Niederösterreich von vornherein erlaubt ist, muss beim Zweitwohnsitz in Tirol vielleicht erst behördlich genehmigt werden. „Wir haben in neun Bundesländern neun verschiedene Raum- und Bauordnungen zu berücksichtigen. Dazu kommen auch noch Gemeindebestimmungen. Eine Vereinheitlichung in Regionen wäre wünschenswert“, beklagt Klaus Bischof, Geschäftsführer von iBi Bischof Immobilien.

Wer eine als Grünland gewidmete Fläche als Baugrund erwirbt und sich ob des Schnäppchens die Hände reibt und in der Folge Grün- in Bauland umwidmen lassen möchte, muss dafür mit mindestens eineinhalb Jahren rechnen. Umgewidmet wird, wenn Bedarf an Bauland gegeben ist, aber auch nur dann, wenn die nötige Infrastruktur wie Zufahrtsstraßen schon gegeben ist. Auch die Nachfrage nach Bauplätzen in dieser Gegend muss vorhanden sein.

Vertragsabschluss. Vor Abschluss des Kaufvertrages sollte man das Wunschgrundstück an verschiedenen Wochentagen und Tageszeiten besuchen. Während am Wochenende selige Ruhe herrscht, nützen wochentags vielleicht Lkws die Straße als Abkürzung. Auch wenn das Hanggrundstück bei Schönwetter als Schnäppchen erscheint, bahnen sich bei Regen unter Umständen Bäche ihren Weg, wo eigentlich der Swimmingpool hin sollte. Schlechte Bodenbeschaffenheit, die eine Sicherung des Hangs nötig macht, kann enorme Zusatzkosten verursachen.

Sind unliebsame Überraschungen ausgeschlossen, lohnt es sich, vor einem Anbot bereits Rechtsbeistand hinzuzuziehen, um noch einmal alles prüfen zu lassen. Anwalt Reinhard Brunar von Siemer Siegl Füreder & Partner warnt vor voreiligen Erklärungen, denn ein Kauf kommt schneller zustande, als vielen lieb ist: „Sind sich Verkäufer und Käufer über Gegenstand und Preis des Kaufs im Anbot einig, ist der Vertrag bereits zustande gekommen.“ Martin Gruber, Autor des Ratgebers „Hausbau und Recht“, rät, Zahlungen über Treuhänder abzuwickeln, vor allem, wenn der Kauf einer behördlichen Genehmigung bedarf. Wird sie nicht erteilt, fällt man ohne Treuhänder um sein Geld um. Damit dem Traum vom Grundstück kein unsanftes Erwachen folgt, gilt: Zuschlagen sollte man erst nach reiflicher Überlegung und gründlicher Kalkulation. Isabella Jandl: „Kauft man sich ein neues Kleid, ist der Schaden gering, wenn es nicht passen sollte.“ Ein Grundstück lässt sich nicht mehr umtauschen.

Von Ulrike Moser

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