Auslage in Arbeit

Für Jungunternehmer werden leer stehende Strassengeschäfte immer öfter eine preiswerte und kundenfreundliche Alternative zum traditionellen Büro.

Früher lagen Prothesen, Bandagen, Pflaster und allerlei medizinisches Gerät in den Auslagen des Geschäfts in der Grundsteingasse 8 in Wien-Ottakring.

Wenn schon nicht einen besonders reizvollen Anblick, bot das Straßengeschäft der älteren Bevölkerung der Umgebung doch eine für ihre Gesundheit wesentliche Versorgung. Erst als der ältere Herr, der bis zu seiner Pensionierung vom Verkauf des Orthopädiebedarfs lebte, keine Nachfolger fand, verwandelten sich die einst blank polierten Vitrinen rasch in blinde Scheiben.

Gegen Ende des Jahres 2003 begaben sich vier junge Architekten und zwei Webdesigner auf die Suche nach geeigneten Büroräumlichkeiten. „Ursprünglich wollten wir natürlich in ein Dachgeschoߓ, erzählt Gundolf Leitner, kreativer Kopf der Architektengemeinschaft SQUIDarchitecture. Fündig geworden ist man schließlich im Bodenständigen: im Erdgeschoß eines Altbaus – in der Grundsteingasse 8. „Anfänglich waren meine Kollegen alles andere als begeistert von der Location“, schmunzelt Leitner, „aber letztlich konnte ich sie von der Qualität des Objekts überzeugen: vom Veränderungspotenzial der Räume, gekoppelt an die günstige Miete, von der Lage unweit des Brunnenmarkts mit seinem besonderen Flair und den vielen Lokalen.“ Wände mussten herausgerissen werden, und die Gangfenster ließ Leitner zumauern. Die Scheiben beließ man blind – allerdings nicht in der verstaubten Variante, sondern indem man die Fenster mit Wellglas versah, damit die vorbeiziehenden Fußgänger nicht ins Büro einsehen.

Vier Wochen dauerte der Umbau, die Gesamtkosten betrugen 25.000 Euro. „Nicht viel, wenn man sich vor Augen hält, dass wir für ein Areal von insgesamt 160 Quadratmetern nur 1000 Euro Miete bezahlen“, sagt Leitner. „Mit der Feuchtigkeit haben wir keine Probleme, aber darunter liegt ein Keller. Dadurch dass er nicht gedämmt ist, steigt die Kälte zu uns herauf. Die Kosten fürs Heizen und für den Strom betragen deshalb 1700 bis 1800 Euro im Jahr.“

Dem Sterben Einhalt gebieten. Die innovative Bürogemeinschaft steht stellvertretend für ein neues Phänomen, das sich zunehmend in Wien und langsam in den Hauptstädten der Bundesländer bemerkbar macht: Immer mehr Jungunternehmer wählen leer stehende Geschäftslokale als Arbeitsdomizile. Das hat gute Gründe. Denn trotz der relativ hohen Leerstandsrate auf dem Sektor der Büroimmobilien (zirka sieben Prozent) und dem daraus resultierenden Spielraum bei Mietpreisverhandlungen – im Schnitt lassen sich die Preise auf 11,70 Euro pro Quadratmeter drücken – können viele, die erst in den Startlöchern stehen, das erforderliche Grundkapital für eine Büroanmietung nicht aufbringen. Dem gegenüber steht eine wachsende Zahl „sterbender“ Geschäftslokale abseits der großen Einkaufsstraßen, die in ihrer traditionellen Form nicht mehr überleben. Deren Mietpreise bewegen sich bei Lagen außerhalb des Gürtels bei durchschnittlichen drei Euro pro Quadratmeter und innerhalb des Gürtels bei acht Euro pro Quadratmeter. „Das lokale Geschäftesterben ist wie eine Spirale, die sich nach unten dreht“, bedauert Brigitte Jank, Präsidentin der Wirtschaftskammer. „Sobald es in einem Teil der Straße einsetzt, kommen weniger Kunden. Das wirkt sich automatisch negativ auf die restlichen Lokale aus.“

Exakte Erhebungen existieren derzeit nicht, aber Guido Miklautsch, Leiter des „Servicecenter Geschäftslokale“ und Mitarbeiter des „Wiener Einkaufsstraßen“-Management, geht von ungefähr 1000 leer stehenden Geschäftslokalen im Wiener Stadtgebiet aus. Allein von den 6200 Geschäftslokalen in den Wiener Gemeindebauten warten derzeit 125 Lokale mit einer Nutzfläche von insgesamt 15.370 Quadratmetern auf Mieter. Dass sich die Nachfrage nach den verwaisten Objekten derzeit (noch) in Grenzen hält, führt Fritz Aichinger, Chef des Wiener Handels, auf mangelnde Information über die künftigen Arbeitsstätten zurück. „Hier ist Öffentlichkeitsarbeit angebracht“, fordert Aichinger, „die Stadt könnte dabei mit gutem Beispiel vorangehen.“

Vor allem den Eigentümern – egal, ob es sich dabei um die Gemeinde, um Unternehmen oder um private Investoren handelt – „hängt solch ein Objekt wie ein Stein um den Hals“, weiß Thomas Schwarz, allgemein beeideter gerichtlicher Sachverständiger und Immobilientreuhänder. Denn die richtige Verwertung dieser Geschäfts-„Leichen“ kommt oft einer Gratwanderung gleich. Werden die Lockpreise für Nachmieter allzu günstig angesetzt, senkt dies automatisch die Einnahmen des Hauses und damit die Rendite, und die Immobilie verliert an Wert. Lässt man das Lokal bewusst leer stehen, könnte nach ein bis eineinhalb Jahren ein ähnlicher Effekt eintreten. Nämlich dann, wenn sich in diesem Zeitraum zum höheren Preis kein Nachmieter finden lässt.

Preise im Keller. Vor allem in den Außenbezirken haben die Hauseigentümer schwer zu kämpfen, wobei die Mietpreise teilweise richtig in den Keller sacken. So ist ein Souterrainlokal im 15. Bezirk um 1,69 Euro pro Quadratmeter ausgeschrieben, ein ebenerdiges Lokal im 20. Bezirk wird um 5,74 Euro angeboten (siehe Angebote). Beide Beispiele repräsentieren keine Ausnahmefälle. „Nicht selten stößt man außerhalb des Gürtels auf Mietpreise von 2,20 bis drei Euro pro Quadratmeter“, bestätigt Experte Schwarz, „allerdings handelt es sich hier effektiv um Untergrenzen.“

Aber sogar in zentraleren Lagen, wie im zweiten oder dritten Bezirk, wird man leicht fündig: Der Mietpreis für ein Objekt in der Taborstraße ist mit vier Euro pro Quadratmeter angegeben. Selbst in schicken Bezirken wie dem siebenten oder dem achten wird man – abseits der Shopping-Spots – selten mehr als sieben oder acht Euro pro Quadratmeter bezahlen. Und manchmal geht es auch darunter: „Besonders im oberen Bereich der Lerchenfelder Straße bekommt man schon Objekte um zweieinhalb bis drei Euro pro Quadratmeter“, berichtet die Maklerin Brigitte Teufl-Heimhilcher.

„Ein Büro“, so Schwarz, „ist um diesen Preis definitiv nicht zu bekommen.“ Die Alternativnutzung leer stehender Geschäftslokale durch junge Bürogemeinschaften oder Künstler sei daher, so Wirtschaftskammer-Präsidentin Jank, „mit Sicherheit eine ausbaufähige Art der Flächennutzung“. Die Straßenlokale sind aber nicht nur für Freiberufler geeignet, sondern auch für Therapiezentren, neu eröffnende Ordinationen oder Notariatskanzleien, die auf diese Weise leicht auf sich aufmerksam machen können.

Wie kommt man nun an solch extrem günstige Objekte heran? Die derzeit größte Plattform bietet das „Servicecenter Geschäftslokale“ (www.leerelokale.at) – zumindest für den Raum Wien. Laut Einschätzung von „Servicecenter“-Leiter Guido Miklautsch sind derzeit zirka 650 bis 700 freie Geschäftslokale sofort verfügbar. Darüber hinaus hat die Organisation enge Kontakte zu den Einkaufsstraßen-Organisationen und hohes Standort-Know-how. Durchschnittlich nehmen 2500 Interessenten pro Jahr die Service-leistungen in Anspruch. Eine weitere Methode, günstig an einen Standort heranzukommen: indem man kleinere Einkaufsstraßen in dem Viertel seiner Wahl nach aufgelassenen Geschäften durchforstet. Nicht selten pickt in der Auslage ohnedies ein Zettel mit der Nummer der Hausverwaltung. Als gängigster aller Wege bietet sich die Kontaktaufnahme zu professionellen Vermittlern an. Die eingangs erwähnte Architektengemeinschaft etwa kontaktierte einen Makler und kam so an das Objekt in der Grundsteingasse.

Baumängel inklusive. Bei aller Euphorie über die niedrigen Preise überraschen Geschäftslokale nicht selten mit kleinen Tücken, die im ersten Augenblick oft nicht ersichtlich sind. Der Standortberater Martin Behrens warnt „vor schlechten baulichen Bedingungen, mangelhaft installierten Leitungen und zunehmender Feuchtigkeit, vor allem bei Objekten in den Randbezirken Wiens“. Die Trockenlegung eines Lokals etwa kostet laut Schätzung des Baumeisters Franz Katlein zwischen 300 und 800 Euro pro Quadratmeter. Bei Souterrainobjekten fehlt es nicht selten auch am Allernotwendigsten: Hier muss der Mieter dann für die Einleitung von Wasser und Gas, das Verlegen von Stromleitungen sowie die Nachbesserung des Estrichs sorgen. „Bei einer Fläche von 60 Quadratmetern macht das in etwa 40.000 Euro aus“, schätzt Katlein. Bevor man also ein renovierungsbedürftiges Untergeschoß anmietet, sollte man unbedingt vor Vertragsunterzeichnung nachrechnen.

Bundesländer ziehen mit. Arbeiten in der Auslage ist aber längst keine Wiener Besonderheit mehr. Auch in Linz, Graz oder Salzburg macht sich zunehmend dieses Phänomen bemerkbar. Ein großer Fan dieser Lösung ist der Makler Max Huber, der seine Immobilienbüros mittlerweile auch „auf die Straße“ verlegt: „Wenn man für seine Arbeit nicht wahnsinnig große Flächen benötigt, dann ist diese Lösung oftmals nicht nur günstiger, sondern auch effizienter, denn so kann man auch Laufkundschaft anlocken.“

Attraktive Lagen in Graz findet man unweit des Kunsthauses, am rechten Murufer. „In gut sichtbaren Lagen werden hier zwischen sieben und acht Euro pro Quadratmeter verlangt, was deutlich unter einer klassischen Büromiete liegt.“ In Salzburg empfiehlt Huber das Viertel hinter dem Bahnhof, rund um die Sterneckstraße: Aufgrund attraktiver Bauprojekte, die bereits im Laufen sind, wird die Gegend vermutlich bald aufgewertet. „Die Quadratmeterpreise für Geschäftslokale liegen bei sieben bis acht Euro“, so Huber, „Büros kosten vergleichsweise zwölf bis dreizehn Euro pro Quadratmeter.“

Der oberösterreichische Landesstellenleiter des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI), Wolfgang Quidenus, notiert im Straßenbild von Linz ebenfalls Veränderungen dieser Art: „Neulich sind mir in einer Straßenreihe im Zentrum gleich zwei Geschäfte aufgefallen, die offenbar jetzt als Büros fungieren.“ Die Entwicklung stecke allerdings noch in den Kinderschuhen, da die Mietpreise für Büros und für Geschäfte derzeit nicht so stark auseinander klaffen wie anderswo. In zentrumsnahen Lagen bewegen sich diese durchschnittlich bei neun Euro pro Quadratmeter. Interessant für die noch unkonventionelle Art der Arbeitsraumbeschaffung sind hingegen die Entwicklungszonen der Stadt, zu denen etwa die Wiener Straße gehört, in der man ein Geschäftslokal schon für sechs Euro pro Quadratmeter bekommt. „Früher war das eine der Vorzeige-Einkaufsstraßen der Stadt, bis sie irgendwann abgesackt ist“, erzählt der Linzer Christian Hinz von GMK-Immobilien. „Seit kurzem aber liegt ein Revitalisierungskonzept vor. In ein paar Jahren ist das ganz bestimmt wieder eine gute Straße.“ Wer sich also heute hier schon niederlässt, zähle sicher zu den Siegern von morgen.

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