Alle Acht vor der Pacht

Ein Pachtvertrag galt ewig lang als Zauberschlüssel für das kleine, leistbare Wochenend-Glück. Nun drohen Preiserhöhungen die alten Verhältnisse aus dem Gleichgewicht zu bringen.

Das Grundstück kann durchwegs als Familienkleinod bezeichnet werden. Auch wenn es, genau genommen, gar nicht der Familie gehört. Die 800 Quadratmeter Seegrund am Ufer des Neufeldersees, auf denen Helmut P. seit seiner Kindheit jedes Wochenende verbringt, wurden erstmals 1937 von seinem Vater gepachtet.

P. senior war einer der ersten, der den Charme der damals noch unverbauten, im Besitz der Esterházy’schen Betriebe stehenden Halde erkannte, und behübschte die 20 mal 40 Meter große Parzelle mit Blumen und einem Badehäuschen.

Noch viel früher, nämlich 1903, begann das gleiche Häuselbauen entlang der Donau. Im Augebiet am rechten Donauufer flussabwärts entstanden die ersten Badesiedlungen in Kritzendorf und Klosterneuburg. Eigentümer des weitläufigen Überschwemmungsgebietes ist das Chorherrenstift Klosterneuburg. Während des Krieges wurden in Kritzendorf viele Badehütten „arisiert“. Dank eines beherzten Bürgermeisters wurden sie aber sofort nach Kriegsende obdachlosen Kriegsheimkehrern zur Verfügung gestellt.

Das burgenländische Badehäuschen der P.s wurde während der russischen Besatzungszeit abgerissen, doch 1955 stellte der Vater dann ein neues hin. Über ein halbes Jahrhundert hindurch wurden die Badekabinen an der Donau oder am Neufeldersee von den Grundstückspächtern quasi als Eigentum betrachtet, für das man jährlich einen nicht nennenswerten Pachtzins zahlen musste. Sie wurden meist in der Familie weitergegeben oder, weil unter Erholungssuchenden sehr begehrt, gegen hohe Ablösen verkauft.

1968 hat Sohn Helmut P. die Pacht übernommen – um 5000 Schilling (363 Euro) jährlich. Erst 18 Jahre später erfolgte die erste Erhöhung. Die mehr als doppelt so hohe Jahrespacht von 13.000 Schilling (944 Euro) war für Familie P. gut zu verkraften.

Auch sonst regte sich in der Siedlung noch keiner auf: Denn die Jahre zwischen 1968 und 1985 waren für alle eine gute Zeit. Aus der einstigen Badehütte baute Helmut P. „mit viel Liebe“ ein 100-Quadratmeter-Haus mit Garage, eine Uferverbauung und einen Steg. Damit hatte P. auf vorbildliche Weise das erfüllt, was ein Pachtvertrag vorschreibt: Er hat „durch Fleiß und Mühe“ (so der Gesetzestext) dem Grundstück einen Gebrauch zukommen lassen. Auch ein Segel- und ein Ruderboot hängen mittlerweile an seinem Steg. „Genau genommen“, schwärmt P., „ist das Ganze ein Traum.“

Starke Erhöhungen. Das blieb es auch nach 1989, als es zu einer weiteren Preissteigerung kam: Die Pacht wurde auf 43.000 Schilling (3124 Euro) angehoben. Wie es allerdings ab 2009 weitergehen wird – in diesem Jahr kann Helmut P. seinen Vertrag erneut, allerdings nicht wie gehabt um 20, sondern nur mehr um zehn Jahre verlängern –, weiß er, mittlerweile in Pension, nicht: „Laut Aussendung soll ich dann 7968 Euro (109.642 Schilling, Anm.) bezahlen. Diese Summe ergibt sich aus der angekündigten Monatsmiete von 0,83 Euro pro Quadratmeter. Ich denke, dass ich das schaffen kann, wenn ich anderes einspare. Aber ich befürchte, dass nicht wenige meiner Nachbarn aus den Verträgen aussteigen werden. Schließlich sind die meisten unter ihnen heute ebenfalls Pensionisten.“

Hans-Christian Karall, Leiter des Immobilienbereichs der Esterházy Betriebe, zeigt sich angesichts der erwähnten Summe deutlich verwundert: „Ich kann mir wirklich nicht vorstellen, dass irgendeiner unserer Pächter zurzeit einen derart hohen Zins bezahlen soll.“ In einer von ihm unterzeichneten „Mieterinformation“ vom August 2003 hält Karall allerdings fest: „Je nach Lage der Parzelle ... wurde der Grundstückspreis bewertet und unter Zugrundelegung einer konservativen Verzinsung der Mietpreis ermittelt. Der besondere Wert einer Fläche mit direktem Zugang zu einem Badesee ist ebenfalls in die Ermittlung eingeflossen. Speziell in Ihrer Ferienanlage haben wir einen möglichen Kaufpreis von 182 Euro pro Quadratmeter angesetzt, was bei einer moderaten Verzinsung zu einer Monatsmiete von 0,83 Euro pro Quadratmeter führt.“ Dazu ergänzt Karall: „Im erwähnten Fall handelt es sich um eine Top-Parzelle im doppelten Ausmaß einer Durchschnittsparzelle mit langem, direktem Uferanschluss. Dies ist sicher mit einem Grundstück in bester Wohnlage in Wien vergleichbar. Die Nachfrage nach solchen Grundstücken ist enorm, der Markt würde 30 bis 40 Prozent mehr ermöglichen.“

Ludwig Hrabovszky, Obmann des Dachverbandes der Esterházy Siedlervereine, sieht in den neuen Verträgen dennoch eine Schlechterstellung, von der zirka 6000 Siedler betroffen sind: „Im Durchschnitt betragen die Erhöhungen 25 Prozent, und bei Beendigung des Vertrags droht entschädigungslose Rückgabe oder das Abtragen des Hauses.“

Dass die verlangten Summen bei Vertragsneuabschlüssen höher als bisher ausfallen, leugnet Hans-Christian Karall nicht: „Ich gebe zu, dass wir unsere Preise der Marktsituation angepasst haben, aber wir haben diese Erhöhung sehr fair und transparent gestaltet.“ Außerdem soll diese Maßnahme dem Wucher mit den Abschlagszahlungen entgegenwirken: „Wir wissen von einem konkreten Fall, bei dem 500.000 Euro Ablöse für eine Baumarkt-Hütte verlangt wurden. Da konnten wir nicht tatenlos zusehen.“

Aber nicht nur die Pachtgründe an burgenländischen Seen, die großteils den Esterházy Betrieben gehören, erfuhren eine Verteuerung. Auch in anderen Siedlungen, die aufgrund ihrer wassernahen Lagen als Erholungsgegenden gelten, rumort es kräftig unter den Pächtern.

Die Siedler selbst können sich gegen die Anhebungen kaum wehren, denn im Gegensatz zur Miete unterliegt die Pacht keiner Kategorisierung. Es gibt keine A-, B- oder C-Objekte, denen mit deutlich definierbaren Kriterien eine Obergrenze zu setzen ist. Lediglich bei Gründen, die an einem See, Teich, Fluss oder sonstigem Gewässer liegen, wird nach Reihen differenziert. Wobei sich, nach dem Jahrhundert-Hochwasser der Donau vor zwei Jahren, die Frage stellt, ob es tatsächlich immer ein Segen ist, in der ersten Reihe zu wohnen.

Gesetzlicher Rahmen. Rechtlich unterliegen die meisten der Siedlungen dem Kleingartengesetz. Wobei Richard Schwarzl, der Präsident der Kleingärtner und Siedler Niederösterreichs, beobachtet, dass dieses immer häufiger umgangen wird. Mittels Ausschließungen im Pachtvertrag oder indem die Anlagen als „Feriensiedlung“ bezeichnet werden. Die Höhe des Zinses kann auch gerichtlich auf ihre Angemessenheit geprüft werden. Allerdings warnt Schwarzl: „Ich kenne einen Fall, wo der Kläger abgeblitzt ist. Weil der Pächter schon einmal die geforderte Summe bezahlt hatte, ging der Richter von einem grundsätzlichen Einverständnis mit der Höhe des Zinses aus. Der Kläger hätte nur bei einer neuerlichen Erhöhung eine Chance gehabt ...“

Jenen, die vorhaben, ein Grundstück zu pachten, gibt Schwarzl den Tipp, sich im Vorfeld darüber zu informieren, ob der Verpächter Eigentümer ist beziehungsweise ob es einen Generalpachtvertrag gibt. „Falls der Hauptvertrag nicht einsichtig ist, ist Vorsicht geboten!“

Genau dieser Problematik sind die Anrainer des Strombades Kritzendorf ausgesetzt, dessen Boden zwar dem Stift Klosterneuburg gehört, jedoch von der Stadt Klosterneuburg verpachtet wird. Auch hier soll es in letzter Zeit zu dramatischen Preisanstiegen – um bis zu 50 Prozent – gekommen sein. Laut Auskunft des Präsidenten des Zentralverbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter Österreichs, Wilhelm Wohatschek, hat dies kürzlich sogar zu einer Beanstandung des Rechnungshofes geführt: „Es wurde kritisiert, dass die Gemeinde Zentralpächter ist. Angeblich zahlt sie dem Stift 39.000 Euro jährlich an Pacht, kassiert aber von den Pächtern 550.000 Euro. Ein Wechsel des Zentralpächters ist aber nicht so einfach, dies geht nur einvernehmlich.“

Hannes Gelbenegger, Leiter der Rechtsabteilung der Gemeinde Klosterneuburg, möchte die kolportierten Zahlen nicht bestätigen. Er verrät lediglich die allgemeine Höhe der Pacht: „Für ein Grundstück werden in Kritzendorf 363,22 Euro im Jahr verlangt. Hinzu kommt die Nettopacht von 1,46 Euro pro Quadratmeter.“

Angeblich verabschieden sich schon die ersten Pächter aus dem historisch bemerkenswerten Bad. Sie befürchten weitere Verschlimmerungen: Schließlich werden auch hier die Verträge nur mehr auf zehn Jahre abgeschlossen.

Dem Direktor der Wirtschaftsbetriebe Stift Klosterneuburg, Leopold Nußbaumer, ist die ganze Angelegenheit jedenfalls höchst unangenehm: „Wir wollen uns in dieser Sache nicht bereichern, für uns steht das Soziale im Vordergrund. Wir haben uns zum Beispiel auch darum bemüht, dass den Pächtern nach dem Hochwasser 50 Prozent des Zinses nachgelassen werden.“

Um eine Vergünstigung für die Siedler zu erlangen, habe Nußbaumer auch angeregt, die Verwaltung an den Dachverband zu übergeben. „Bei einer Verwaltung durch den Kleingartenverein fällt die Umsatzsteuer von 20 Prozent weg, gleichzeitig würde der Pachtzins wahrscheinlich günstiger werden, weil sich der Verwaltungsaufwand reduziert.“ Doch der Dachverband lehnte vorerst ab. Über gute Erfahrungen mit dem von Nußbaumer angeregten Modell berichtet Gerhard Lustig, Obmann des Siedlervereins Pionierinsel in Klosterneuburg-Kierling, dessen Gründe ebenfalls dem Stift gehören: „Der Verein ist Generalpächter, und die Siedler zahlen in etwa einen Euro pro Quadratmeter.“ Und er bestätigt: „Wegen der Überschwemmung im Jahr 2002 wurde die Pacht für 2003 um 50 Prozent gesenkt.“

Die Zeiten, in denen Pächter von Grundstücken am Neufeldersee oder an der Donau meinten, sie besäßen quasi Eigentum, sind vorbei. Einen Rest von seligen, alten Zeiten erlebt man nur noch bei den ÖBB, bei denen noch Verträge auf 50 Jahre (beziehungsweise auf 80 Jahre bei Generalpacht) abgeschlossen, das Kleingartengesetz angewandt und Häuser sowie Investitionen zum Zeitwert abgelöst werden. Bahnwärterhäuschen werden überhaupt auf unbestimmte Zeit vermietet. Aber davon gibt es ja auch nur wenige.

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